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分析：楼市热中六城市测温

　　[提要]深圳：特色楼盘最好卖，商业用房价格涨连续几年表现不温不火的深圳房地产市场，特别是房地产销售市场，今年上半年在深圳春季房地产交易会的推动下，呈现回暖趋势。据深圳市统计信息局调查中心调查，深圳上半年房地产销售状况总的反映较好，略为放量，价格平稳上升。与上年同期比较，房地产销售价格总水平上升0.4％，是继1998年以来首次出现正增长。今年上半年，深圳市多数楼盘交易比较理想，尤其是一些具有实力和规模的高质是楼盘形成的大社区及一些独具特色的楼盘。调查资料显示，特色楼盘，无论是关内关外，近至市中心区，远至龙华坂田等地，都颇受欢
深圳：特色楼盘最好卖，商业用房价格涨 连续几年表现不温不火的深圳房地产市场，特别是房地产销售市场，今年上半年在深圳春季房地产交易会的推动下，呈现回暖趋势。 据深圳市统计信息局调查中心调查，深圳上半年房地产销售状况总的反映较好，略为放量，价格平稳上升。与上年同期比较，房地产销售价格总水平上升0.4％，是继1998年以来首次出现正增长。 今年上半年，深圳市多数楼盘交易比较理想，尤其是一些具有实力和规模的高质是楼盘形成的大社区及一些独具特色的楼盘。调查资料显示，特色楼盘，无论是关内关外，近至市中心区，远至龙华坂田等地，都颇受欢迎，价格上升，而欠特色或位置较差或积压的楼盘销路较差，价格基本持平或下调。 深圳的商品房销售商沟通客户工作比较完善，有效地促进了深圳房地产业的良性发展。如各售楼处安排看楼专车，将客户送至现场，让客户深入了解楼盘的详细情况，增加购买信心，激活了楼市。深圳市商业用房规模较大，以往销路趋软，今年上半年商业用房销售市场比较活跃，同比价格上升2.0％，是1998年以来的最好水平。主要是一些销售商拿出好的营销策略，如“销后反租”或从资金承受能力方面考虑，分割成小面积出售，均受到消费者的青睐，搞活了商业房市场。 调查还显示，深圳私产房（三级市场二手楼）交易价格仍呈下滑趋势。上半年私产房交易价格下降4.7％，同比降幅明显收窄，其中私产住宅下降4.5％，非住宅下降10.6％。而且私产房中的住宅交易量比较大，非住宅交易量很小。 宁波：商品房卖得快，二手房趋紧俏 浙江省宁波市的房地产交易日趋红火，房地产市场呈现日益繁荣兴旺的局面。一方面表现为“二手房”的日趋紧俏，另一方面表现为商品房供不应求，其销售已从现房销售全面转变为期房的预售。 据宁波市城调队调查，二季度该市房屋平均销售价格比去年同季上升6.5％，比第一季度上升2.3％。房地产市场供求格局的改变和房地产销售价格的不断上升，预示着宁波的房地产业正在继续升温。 今年以来新开楼盘销售情况之好，令宁波市广大开发商和消费者都有点始料不及。有些地段较好、价格又合理的住宅小区的销售率甚至达到了95％以上，买期房、“卖图纸”已经成为目前该市房地产市场的主流。据统计，今年上半年宁波市商品房预售、销售面积共284.64万平方米，同比增长34.9％，而同期竣工面积仅为84.06万平方米，二者相差达200.58万平方米。其中住宅销售、预售251.88万平方米，占总面积的88.5％。与此同时，随着新一轮城市建设拆迁、改造高峰 的到来，加上居民收入的迅速提高，“二手房”和房改房上市交易也持续火爆。 目前，宁波市房地产市场虽表现出火爆的情形，但此间暴露的一些问题值得关注，由于利益驱使，一些房地产开发企业违规收取消费者订金的现象开始抬头，争抢住宅开发用地、哄抬价格以及土地交易程序上的不规律行为有所滋长，某些房产中介机构和一些消费者开始出现买卖楼花的投机迹象等等，有关部门对此应尽快加以规范。 西安：商品房产销不佳，单项、平面竞争忙 上半年，对于西安房地产业的经营者来说，喜忧参半。商品房生产、销售尽管不尽如人意，价格上却仍然保持了上涨态势。由于受前两年房改政策刺激，经济适用房到目前为止存量不多，商品房竣工销售面积税减，两者同比分别下降17.3％和44.7％。尽管表面上看，西安市房地产市场纷繁热闹，但随着房地产市场的成熟与发展，在卖家变得越来越老练与专业的同时，买家也变得日益精明与理智，消费者对住房的需求已从单一性、普通性、趋向性消费向追求个性化消费和注重包括质量、品牌、包装和售后服务在内的全方位消费转变。目前该市房地产企业在价格、房型、环境、物业管理等几方面竞争激烈，市场出现了优秀楼盘卖好价，差的楼盘卖价低，太差楼盘无人问津的局面。而在竞争方式上则表现在某个单项的平面比较。从价格上看，上半年经济适用房、普通住宅、豪华住宅销售价格水平同比分别上升9.1％、0.9％和1.1％。 随着宏观经济的转暖，西部大开发进程的加快和西安市投资力度的不断加大，非住宅市场需求增加，尤其是写字楼和商业用房销售见好，与上年相比，两者分别上升1.2％和0.4％。 土地交易方面，交易价格基本保持稳定。上半年受债转股、土地作价入股、改制入股等因素影响，西安市工业用地价格水平下降1.4％，商业、旅游、娱乐用地和其它用地价格水平下降0.2％。随着城市化进程的加快，土地交易数量的激增，土地存量将日趋减少，其价格上升势头将有加剧趋势。 西安房地产业目前存在的一些问题不容忽视：一是楼市经过几年发展，市场更趋成熟，但在产品定位方面还和市场需求有较大差距。许多开发商一味扩大户型，逐步拉开房价，忽略了相当一部分购房群体的需求，尤其是缺乏针对工薪阶层需求的商品房。二是土地运作市场程度低，房地产开发投资竞争无序现象仍存在。一方面，从目前土地转让方式看，仍以协议为主，拍卖、招标较少，这与房地产高速发展极不相适应。另一方面，土地供应缺乏透明度，土地市场运作缺乏规范化、市场化。三是销售环节违规现象时有发生，如虚假广告，产权不清，面积“缺斤短两”等。四是中介机构行为不规范，目前该市中介机构从业方式简单落后，从业人员人员缺乏专业知识，信息来源没有保证，操作不规范，且主要服务内容大多停留在住房租赁方面。 太原：房地产交易活跃，老百姓购房升温 今年上半年，太原市的房地产市场也呈现出了前所未有的良好态势，销售价格水平与去年同期相比上涨了0.8％，土地交易价格水平与去年同期持平。 今年二季度，太原市房地产市场比较活跃。4月份，太原市房地产交易市场召开了首次房展会，从开发商到中介机构，从银行到担保公司无一“少漏”，使太原市房地产市场逐步走向正轨，成为专业的服务体系，让百姓在购房观念和购房行为上获得了全新的感受。这次交易会，同时开放了二级市场，规范了房地产市场行为，引导开发了新的购房理念，这对于促进太原市住宅消费、拉动经济增长都起到了良好的作用。通过此次交易会，该市房地产交易量明显增加。二季度太原房地产销售价格与去年同期相比上涨了0.5％，普通住宅中的高层住宅价格上涨了12.4％，主要是房屋已建成现房，价格自然上涨；豪华住宅中高档公寓价格下降了1.1％，别墅下降了15.4％，主要是 由于目前太原市居民收入水平较低，消费水平有限，对豪华住宅的购买能力有限，为了促进消费，商家纷纷优惠让利来吸引消费者所致。 调查发现，目前太原市的商品房价位对于普通百姓讲仍然偏高，只能以前注中低价位的经济适用房和中介公司的二手房为主。而太原市高收入人群多以购买高档公寓为主，但从房地产开发商处了解，其也多以按揭贷款形式为主。 广州：购房带工作 据广州市城调队反映，广州房地产市场由原来的送装修、送家电、送户口，目前已升级为送工作了。 位于广州市白云区雅瑶镇的“雅图花园”就是一个将工作和户口捆绑到楼宇销售中的例子。广州市雅图房地产开发公司鉴于自已属下拥有的6个企业，存在着相当数量的就业机会，便将工作和售楼连在一起，只要买家交纳5000元订金，就可进行为期7至30天的试工，试工期间如有一方不满意，均可原银退回。试工结束后，当买家签订购房合同的同时，签下一份《广州市职工劳动合同》。 据悉，“雅图花园”推行购房带工作后，70％的购房者都是冲着工作而来的。 杭州：电脑摇出购“房”者 据浙江省城调队反映，杭州市经济适用房销售采用新手段，通过电脑摇号方式确定经济适用房购买者。 目前，杭州市的经济适用房房价与同地段普通商品房相比，每平方米约低500元，其户型结构设计、大小和普通商品房没有区别。杭州的商品房价格连年上涨，使经济适用房销售呈现出火爆的场面，同时，也给经济适用房的销售带来一些问题。因此，杭州市首创了以电脑公开摇号产生经济适用房认购者的手段，在一定程度上解决了经济适用房销售中公开、公平的问题。
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