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提防开发商设置的购房陷阱

　　[提要]针对近一个时期有关商品房投诉增多的问题，６月２３日，大连市消费者协会结合具体案例提醒消费者购房时，应注意提防房地产开发商设置的种种购房陷阱。产权陷阱：开发商提供不出相关售房手续案例：消费者于先生看中了大连某房地产公司开发的一套三居室商品房，便决定与开发商签订购房合同，但当他要求看《商品房预售许可证》时，开发商却拿不出。消协提醒：商品房销售需要有五证，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。根据法律规定，没有取得《商品房预（销）售许可证》的
针对近一个时期有关商品房投诉增多的问题，６月２３日，大连市消费者协会结合具体案例提醒消费者购房时，应注意提防房地产开发商设置的种种购房陷阱。 产权陷阱：开发商提供不出相关售房手续 案例：消费者于先生看中了大连某房地产公司开发的一套三居室商品房，便决定与开发商签订购房合同，但当他要求看《商品房预售许可证》时，开发商却拿不出。 消协提醒：商品房销售需要有五证，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。根据法律规定，没有取得《商品房预（销）售许可证》的商品房不得销售，一旦消费者购买了没有《销售许可证》的房子，对消费者而言最直接的恶果就是拿不到房产证。另外，房屋的质量、供水、供电等方面也可能存在诸多的问题。因此，购房时不能只注重价格和户型等因素，有没有合法的《商品房预（销）售许可证》才是关键。 定金陷阱：消费者交了定金要不回来 案例：消费者王女士去看房，开发商说开盘这几天热卖促销，可以优惠１０％，谁先交纳一万元定金，并签了《认购书》就可以保留房号。一时冲动之下，王女士交了定金，签了《认购书》。但后来详谈合同细节时，却发现开发商在广告中和口头承诺的许多条件无法兑现，王女士决定放弃这套房子，要求开发商退回定金。但开发商指着《认购书》说，购房合同签了的定金不退。 消协提醒：依照有关法律，定金是对合同的一种担保方式，其意义在于通过定金罚则督促合同双方当事人全面恰当地履行合同义务。国家法律规定，交付定金的一方违约，定金不退；接受定金的一方违约，应双倍返还定金。在日常受理投诉过程中，多数开发商在消费者交定金时随之要与消费者签订一份《认购书》，在《认购书》上有这样的条文，“自《认购书》签订之日起某日内，购房者不签订《商品房销售合同》的，定金不退。”应该说，不签订购房合同可能是购房者的原因，但更多的情况却是因为开发商不能兑现其广告中的承诺所致。前一种情形属消费者违约，不退还定金无可厚非；但后一种情况却属开发商的过错，其不仅应当返还定金，还应当增加一倍作为惩罚。实践中开发商却利用《认购书》这种格式合同形式，把所有的义务强加于消费者。这种违反法律法规的，对消费者做出不公平不合理的格式合同应属无效合同。 面积陷阱：合同面积与实际面积有差距 案例：消费者刘先生购买了一套商品房，合同面积为８５．７平方米，但办理产权证时经测量部门测量实际面积为８２．７平方米。刘先生按照双方签订的合同条款向开发商索要多交的房款时，却遭到开发商的拒绝。 消协提醒：消费者在与开发商签订《商品房销售合同》时，开发商一般都把设计面积和实测面积的误差值控制在３％。而在消协受理消费者投诉中发现，房屋面积“缩水”产生的纠纷多于“膨胀”产生的纠纷。双方在合同中约定的“多退少补”这一条款在开发商那里几乎履行不了。 广告陷阱：广告宣传与实际情况不符 案例：消费者孙先生购买的商品房，当时开发商在广告宣传中承诺楼前有草坪，但现在开发商在上面盖了幼儿园，影响了整体小区的绿化。 消协提醒：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 期限陷阱：不按合同约定按期交房 案例：消费者韩女士２００２年１月与开发商签订购房合同，双方约定２００２年１２月３１日交房，但开发商至今也未交房，双方约定的违约金一直也不兑现。 消协提醒：消费者遇到延期交工这种情况，大多购买的是期房，由于所购买的商品房尚未建成，开发商会受建设资金实力等因素的影响，故存在房屋到期无法交付使用和购房时开发商的各项承诺无法兑现的可能。消费者在与开发商签订购房合同时，往往都会约定未按时交工违约金的赔偿问题，但实际上，违约金在一定程度上变成了开发商当初签订合同时的一种误导手段。 配套陷阱：配套设施安装不齐全 案例：消费者李先生购买的商品房，合同约定入住率达到７０％就给通煤气，现在入住率已超过了９０％，但还是不通煤气。 消协提醒：按照相关规定，整个小区的入住率达到７０％以上才可供煤气，但有一些小区入住率达到１００％也仍没有通煤气，对此煤气公司与开发商相互推托，受罪的还是消费者。建议消费者在购房时最好将开发商口头许诺的以及体现在广告上的承诺，包括公共设备、配套设施、供水供电系统、管道天然气、会所、停车场等内容都落实到具体的补充协议或附件中，并约定相应的违约责任。 质量陷阱：房屋质量屡出问题 案例：消费者吴女士买了一套商品房，住进去没一年，已经修修补补好几次，现在墙体又出现了很大的裂痕。吴女士认为房屋存在严重的质量问题，萌生了退房的念头。但找遍与开发商签订的《商品房预售合同》，发现只有该商品房被有关部门检验为不合格她才有权退房之外，没有关于质量有重大问题可以解除合同的约定。 消协提醒：如房屋出现质量问题时，可以让开发商提供房屋验收合格证书等手续，也可以直接到房地产主管部门的房屋质量检验站进行检测，如检测的结果属于房屋的质量问题，可按合同的约定处理。 物业陷阱：物业管理不到位 案例：马先生２００２年３月份购买了商品房，并每月按时向小区的物业管理部门交纳管理费，但在马先生房屋的水管漏水时，却联系不到物业管理部门的相关人员。 消协提醒：物业管理是近几年兴起的一种新兴产业，法律法规的建设相对滞后，再加上许多从业公司及人员在服务上跟不上，导致了物业管理部门频遭投诉。《物业管理条例》将于今年９月１日正式实施，消费者可依此维护自己的权利。
责任编辑/tj002
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