首页> 资讯中心> 正文 搜索:

水落石未出 房地产信托难成气候

　　[提要]央行121文件出台，房地产信托一不小心就成了最大的受益者。从信托产品总体发展看，呈现地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的发展格局。2003年以来，信托产品的发行和种类创新均有加速趋势，市场逐渐出现企业MBO、设备融资租赁等多种产品，但是房地产业融资信托产品仍占据1／3信托产品市场份额。到5月份为止，市场上57个信托产品中募集资金投向房地产行业的高达19个，募资总额超过27亿元，其中2002年发行的产品5个，募集资金10．3亿元。2003年5月份以前市场信托新产品37个，共计募集资金34．5亿元，其
央行121文件出台，房地产信托一不小心就成了最大的受益者。
　　从信托产品总体发展看，呈现地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的发展格局。2003年以来，信托产品的发行和种类创新均有加速趋势，市场逐渐出现企业MBO、设备融资租赁等多种产品，但是房地产业融资信托产品仍占据1／3信托产品市场份额。到5月份为止，市场上57个信托产品中募集资金投向房地产行业的高达19个，募资总额超过27亿元，其中2002年发行的产品5个，募集资金10．3亿元。2003年5月份以前市场信托新产品37个，共计募集资金34．5亿元，其中房地产信托产品14个，募集资金17亿元，约占市场信托融资总额的一半。

　　房地产信托之所以成为目前最主要的信托产品之一，绝非偶然。
　　房地产成为重要出口
　　到目前为止，信托公司没有找到一套可靠的盈利模式，配套法规的不健全和金融政策对业务的限制，形成了信托公司发展的多重瓶颈，使信托公司的业务多数局限于低风险并有政府信誉保障或补贴的基建项目，以及项目开拓成本低、市场需求大、运营经验充足的房地产项目。

　　首先，目前对信托“200份、5万元、不允许公开宣传和擅自异地销售”的规定，一方面使信托公司很难开展大型项目，同时私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主，资金盈利要求高，使可供选择的业务类型受局限；

　　其次，“信托不得以任何形式吸收或变相吸收存款；不得发行债券、不得发行委托投资凭证、代理投资凭证、受益凭证、有价证券代保管单；不得办理负债业务或举借外债”等规定，使信托公司可使用的资金规模和融资渠道严重受限，进而限制了信托公司投资银行业务、货币市场业务和融资租赁等业务的开展。

　　第三，目前专门针对信托业的税收政策一片空白，使用一般税收政策使信托公司在开展业务时，由于特殊的业务性质所伴随的产业转移和资金委托，形成了被重复征税现象，加大了信托公司的运营成本，从而使项目开拓成本相对较低的房地产信托业务可行性高。

　　市场需求旺盛
　　房地产信托业务相对其他信托业务，是一项市场运作比较成熟、成本较低，同时需求市场旺盛的业务。
　　一方面，旧信托公司由于股权投资导致房地产信托资产不良率过高的经历，给重新登记的信托公司一个很好的警示作用，目前房地产信托业务能够在行业整顿以后迅速发展起来，信托公司在房地产业务上累积的经验功不可没。

　　另一方面，房地产行业的持续发展预期也是房地产信托业务被重视的一个重要原因。
　　121文件创造机遇
　　从目前市场供给情况看，信托融资渠道面临一个较好的发展机遇。
　　一方面，房地产业的发展预期隐含房地产大量的融资需求短期内不会减弱的信息，另一方面，央行2002年底开始对银行房地产信贷资金的关注和2003年6月发布的121号文，对银行房地产信贷资金供给形成较大的负面影响，预计银行房地产信贷供给短期内有较大幅度的下降，而目前市场资金供给方除了银行以外，信托公司是最大的外部资金供给者，无疑信托公司将成为121号文下发最大的受益者之一。

　　发展空间很大
　　从目前的房地产信托产品及发行情况看，主要有以下特点：产品单一。除了北方国投推出的伞形信托以外，绝大部分信托计划针对单一项目开发；运营模式单一，多数以贷款形式运营；资金和产品流动性比较弱，仅限于信托凭证的转让；运营规模小，多数规模在2亿以下；利率定价单一，多数参照银行贷款定价；销售周期短见效快，多数信托计划销售周期不超过1周。这种发展态势仍是传统的运营模式，在发展上存在限制，同时发展空间也很大。
责任编辑/
地产资讯，更多精彩在首页

免责声明：

本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
[不良信息举报:022-58192888-220][给搜房提意见][网站地图][天津房产大全]。

-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------