仔细看待房地产过热 房地产业至少有20年好光景

日前，在中国房地产金融论坛上，中国房地产业协会会长杨慎提出，房地产业至少还有20年的发展空间。

规模适度、供需两旺和价格总体稳定，标志着不存在整体性过热
     今年部分行业过热，如钢铁、水泥、电解铝，这直接影响到处于产业链下游的房地产业。据了解，目前中国钢铁、电解铝和水泥的产量已位于世界首位，但生产能力超出市场预期需求，产品结构不合理，行业盲目扩张，低水平重复建设严重。这是否意味着房地产业也会出现过热呢？
     杨慎认为，中国房地产业目前不存在整体性过热的情况。他说，房地产业是国民经济发展的“领头羊”产业，中国房地产业的需求旺盛，到2003年底房地产开发投资达到10600亿元，开发商品住宅300万套，是国民经济中吸纳就业人数最多的行业，直接创造和直接拉动的经济价值占全部国内生产总值的1/6。
    杨慎表示，随着经济的进一步发展，随着全面建设小康社会的逐步实现，按照这样一个发展速度，估计房地产业至少还有20年的发展空间。
   杨慎指出，认定当前房地产业不存在整体性过热的理由主要有三个标志。
    一是规模适度，增速平稳。我国的房地产市场每年增长速度在20％－30％之间，属于国家宏观调控的区间。而只有以这个幅度的增长，才能实现2020年我国小康社会住房标准的目标，即到2020年，住房从满足生存需要，实现向舒适型的转变，基本做到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。
   二是市场供需两旺，每年的产销率都在90％左右，这样一个销售率属于正常的。一般的产品当销售率达到85％以上就属于比较良好的产品，而房地产的销售率则达到了90％。
   三是价格基本稳定。有的地区高，有的地区低；有的地方上升快一些，有的地方上升慢一些。全国房价去年平均上升4．9％，但是大中城市房价上升较快，北京、上海、杭州以及最近阶段的成都，房价都上升的较快，但总体平均是保持稳定。
   两问题需要合理解决：地价飞涨和团体性购房投资
   杨慎同时指出，目前的房地产市场也存在着两大问题，第一是局部地区增幅过快。全国31个省市自治区有11个省市去年的增幅超过了50％，35个大中城市有10个城市超过了70％，结构也有些不合理，高档商品房建设过多，普通商品房较少。第二，部分地区房价上升较快。
   究其原因，杨慎分析说，一方面是由于地价上升较快，我国的土地制度由无偿使用到有偿使用，从无偿无限使用到有偿有限使用，一直到最近“招、拍、挂”，土地的商品化是一个很大的历史进步，但也有一个问题，招标、拍卖、挂牌没有基准地价和完善的评估制度，容易导致土地的非理性上涨。由于土地的价格占到房价的40％以上，土地价格的上涨必须带动房价的上涨。所以，如何尽快完善土地拍卖制度，合理地控制土地价格的非理性上涨，是要面对和解决的一个问题。
  房价上涨的另一个原因则是投资性购房增加，炒房现象非常严重。购房是满足居住需求为目的，住房本身又有双重性，既是生存资料，又是一种商品。人们购买房子，等到升值后出售，这种做法和行为在目前并不违法。事实上，我国目前没有任何一部法律、法规、规章禁止个人或单位进行不动产交易，也没有限制从交易中获益。
  但这种做法本身有一个问题，炒作会使房价大幅度上升。据介绍，目前参与炒房的有上万人，运作资本超过千亿元，先从温州到杭州，又从杭州到上海，现在又到了成都，整栋或几栋楼的购买。这种做法虽不存在违法性，也无可厚非，但至少使房价上升了10％－20％，这并不是房价自然的上涨，就造成了房地产业“隐藏的泡沫”现象。
   现阶段，在众多国内媒体的关注下，愈来愈多的人参与到声讨“温州炒房团”的行列，有消息称，日前，上百名专家联名上书人大，要求政府“封杀”温州炒房团在房地产领域的投机行为，同时温州本土也传出新动向，温州市政府已出面叫停当地媒体组团炒房。杨慎认为，过去处理海南房地产泡沫问题时的经验表明，对待这种现象也不宜采取过激的手段。

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