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“组合拳”形成对冲 房价差距将会拉得更开

　　[提要]“期房限转”、“商品房销售合同网上备案”、“放宽预售标准”，这是市政府出台的三项“适当调控”上海房地产市场的有力措施，其中“放宽预售标准”政策尽管还未出炉，但是房产市场的相应对策、举动已频频显露：短期


“期房限转”、“商品房销售合同网上备案”、“放宽预售标准”，这是市政府出台的三项“适当调控”上海房地产市场的有力措施，其中“放宽预售标准”政策尽管还未出炉，但是房产市场的相应对策、举动已频频显露：短期炒房者不断抛盘，银行暂停期房贷款，中介谨慎受理期房……相关政策的出台，直接从政策上打击了沪上的“炒楼花”现象，尤其是对那些资金实力不是很雄厚的炒房者起到警示和遏制作用。

 
不过，面对房产市场新一轮的变更，各大开发商则是受这一系列政策影响最大的对象之一。不少开发商表示，这些政策存在操作细节上的不明确和风险的互相冲突。目前他们的态度不甚明朗，仍坐避观望政策对于市场长期的影响，并呈现出种种不同的心态。据了解，政府对于近期出台的这些政策将会有一系列的后续补充，使其更细则化。

三项政策形成了一个“对冲”效应上周末，在由上海搜房网主持的、各大开发商参加的政策研讨会上，记者了解到，开发商的基本反映是，上海市政府的房市“抑涨”的三项组合政策的设计，是制衡了方方面面的利益，实际上三项组合政策形成的是一个“对冲效应”。

“三项政策中的‘放宽商品房预售标准’的政策尽管还没有出来，但在它和其他两项政策的设计上，采用了效应‘对冲’的方法”。徐汇商业建设发展公司市场开发部经理毛峻韬是这样认为的，他说“放宽商品房预售标准”的出台，一方面是允许开发商可以提前预售，将销售的门槛降低，有利于开发商大大降低成本，尽早回收资金。另一方面，对消费者来讲，也是一个利好，房屋的价格从“出地面”以后，到交房实际上是一个提前购房，对于个人购房的首付款比例也在降低。

据悉，“放宽商品房预售标准”的措施，是将近年来所实施的高层三分之二、多层封顶的商品房新预售标准，转而采取向老标准靠拢的标准——商品房建筑安装工程的总投资已经完成25％以上，或者商品房的建筑基础工程“出地面”，就可以申请商品房预售。业内人士分析指出，该措施直接导致的结果，在于使开发项目十分便捷地入市，从而在短期内放大市场的供应量，通过加大楼盘竞争来调整供需关系，达到房价抑涨的效果。

交易成本提高只能延缓“配置”最近，在上海一些房产中介机构调查时，记者发现不少期房交易仍在进行，最基本的操作流程比原来更加复杂些：首先是买卖双方签定一份合同，买方先付一定数额的定金，以此获得对该期房的“期权”，然后经过公证处的公证，卖方在获得产权证后，再正式与买方办理转让手续。为此，买卖双方的交易成本至少要比以往多付出2.5％的公证费。

对此，新汉业不动产机构洪羲副总裁用交易成本的概念谈了期房限转对房价的影响。他认为，“市场化越高的话，你的交易成本应该越低，这样使你的资金流动性更好；如果因此增加了你的交易成本，只会使你的资源通过市场配置的价格更高。所以，‘期房限转’不会改变房价上涨的趋势，只能延缓交易配置。我一直是赞成买卖和适当投机可以加速资源配置。”金地公司、格林春晓营销经理康家东则表示，如果政府采取有效调控，不要形成一管就死，让它平稳过渡，那么这一次的政策不管是从规范预售行为，还是保持一个房价合理的增长速度，对于房产市场都会有相当大的作用。

房价差距将会拉得更开徐汇商业建设发展有限公司市场开发部经理毛峻韬从开发商的角度分析说，房价的上涨最主要的还在于土地价格的非理性因素。一般来说，房地产价格分成五大块：土地成本、建安、住宅建设配套费、税费以及利润。现在的房地产净利润控制在20％左右；建安的建材价格虽然涨得较快，但是上涨幅度并不大。那是什么导致房价上升？作为开发商来看，就是土地的价格涨得太快，必然会把住宅销售价格往上提，这是很现实的。上海以前几十万一亩的土地，现在都已经涨到几百万一亩，越靠中心城区，土地成本就越高，而且很难买到。显然，土地成本是关键的问题。毛峻韬认为，目前中低价房和高价房的差距应该越来越拉大，目前上海市中心的高价房还远远没有到位，高价房子的含金量大，是因为在房地产里面土地成本是永远会上升的。在整个房地产价格里面，高中低价位的分界线在于土地含金量的区分，土地成本占得越高，房价也越高。今后在市中心里面，那些高价房还有相当的上升空间，和普通住宅的房价的差距会拉得更开。现在外环线甚至更远一点的住宅，可能卖到四、五千，目前市中心的高价房也只是一万三、四千，以后这个差距可能还会拉大。合美房地产顾问机构市场部经理葛百会也持同样的观点，“现在上海的土地成本居高不下，上海的房价下降空间也不会很大，政府的政策影响是深远的，但是短期内效果怎么样，并不抱什么乐观的态度。”投资型买房还是需要的“政府出台这几项政策，对房地产发展有深远的影响，但是不能够改变供求关系，房地产的价格变化也不会是非常明显的。”合美房地产顾问机构市场部经理葛百会如是说，“现在的房地产价格是一个长时间形成的过程，从几年前政府出台了一系列的法规，上海的基础设施在逐步完善，以及现在世博会建设的影响，这个过程构成了对上海房地产市场的影响。据房地产行业连续四年的数据来看，上海住宅的竣工量和预售量是比较平衡的，房地产市场供需的差距并不是很大，投资房地产还是有一个保值的作用。”投资顾问、新汉业机构洪羲副总裁从金融理论方面提出如何判断房地产价格的话题。他认为，房地产价格归结为是土地资本密度的问题。比如北京和上海，土地面积北京是上海的两倍，人均密度上海也是高于北京的；土地单位平均的资本密度，也都是高于北京的。两者组合的价值肯定是高于北京的。上海的资产相对于其他地区是比较好的，作为一个投资客，我个人资产也全部投到了上海。

从记者的调查中发现，政策出台以后，目前主要是限制了一些短线的投机行为，即拿到期房，或者拿到一个购房的牌号立马套现的。这个政策主要是打击短期炒房的，对长期的投资者不会有特别大的影响。

有调查例子为证，投资人孙志伟先生原来是搞股市的，他投资的房子都是长线操作的。他投资一个总价在五六十万的小房型，并全部装修，但是有一条装修原则，装修的价格不超过房价的10％。然后把这个房子出租，而且里面设计得很好，与他同一层楼的房子，租客来了就只看中他的房子。两年以后，这个房子升值空间很大，再转让出售。他投资套利的主要有两块：一是租金，二是房子升值后的差价。记者曾经几次问他，你感觉现在这个市场上还有没有投资空间？他始终认为是有的，当然这个投资空间可能不在市中心，可能相对远一些的外环线内外，或者更远一点的地方。

对此，上海搜房网总经理代建功作了比较深刻的分析，他说，政府有一个基调，就是要鼓励居住型买房，限制投资型买房，一定要打击投机型买房。在某些方面是不允许投机型买房在市场上存在的，所以也不鼓励投资型买房。但是，对于市场来说，这种投资型买房还是需要的，不然这个市场没法发展，没法活跃起来。现在的政策打击的是投机型的买房，政策对投机型买家是比较致命的，但是对长期投资，或者是对居住型买家影响不是很大，抑制住投机型买家会对房价起到调控作用。

 

责任编辑/tj003
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