楼市建设要符合城市定位 城市升级非要靠CBD？

国务院发展研究中心市场经济研究所副所长　任兴洲
　　近几年来，很多地方政府从经营城市的角度开始了建设CBD的热潮。实际上各个城市应该根据自身的特点和条件，建设中心商务区。我认为商业中心区建设离不开传统的延续，也要考虑城市的经济实力和产业特点，要看城市的地理位置以及在区域发展中的战略地位。
　　任何一个具体项目的规划，都离不开整个城市的定位，与城市的规模相适应。随着城市化和工业化，产业的聚集是中心城市发展的依托。东莞关于产业CBD的定位还是很有针对性的。
　　CBD要与城市经济互动发展
　　北京CBD总顾问、高级规划师　柯焕章
　　CBD的基本特征和内涵主要有：首先是公司总部的活动场所，包括生产型的公司或者贸易型的公司总部或者分支机构比较集中的区域；第二是金融中心，重要的金融机构、保险公司、证券公司等相对集中在这个区域里；第三，专业化的生产服务功能，包括会计、法律、信息、咨询等等相关的服务行业。同时CBD的特征还体现在：第一，CBD是城市当中建筑容量最大、人流活动最密集的区域；第二，具有最便捷、方便的通讯设施；第三，有最具体最便利最高效的服务设施；第四，它是城市当中土地价格和租金最高的地区。
　　据统计，目前全国大约有30多个城市明确提出要建设CBD。我认为，在CBD建设中存在以下几个方面问题：第一，城市的规模、实际功能及经济实力、发展水平差异很大，有些很小的县级市，也提出要建设CBD；第二，规划CBD用地普遍偏大，通常就是好几个平方公里；第三，片面强调塑造城市的形象，通过城市的建设增强城市的亮点和吸引力；第四，也不排除有些城市的政府出于创造政绩以及为了招商引资，存在一定的炒作。我认为应该实事求是根据城市的区位、规模、经济实力、经济的辐射和影响力，来确定CBD的功能、建设规模、建设形态和发展的持续，避免盲目跟风。
　　中国只能容纳三个半真CBD
　　零点调查集团董事长　袁岳
　　建设CBD需要考虑：第一，视野要超出本地经济；第二，改造投资者所接受的文化；第三，要具备相当的国际影响力；第四，要有中心商务活动。
　　东莞经济是不是商务经济？我们可以把整个经济可以划分为四类：研发型经济可能规模很小，比如硅谷，但可能是驱动整个世界经济发展的动力；商务型经济，不论在那里制造产品，都会拿到这里来交易，会形成一个集中的交易市场，以这里的交易标准为标准，交易机制会影响很大地区的交易规则和交易模式；第三种经济叫制造经济，本身不进行研发或者进行交易，主要是工厂的概念，这种企业不是交易主体，基本上是被动的；第四种是消费经济，消费品进入这个市场，人们进行购买，所有的东西都不是自己造的。
　　有一个新加坡研究员把中国的商务划分为梯形，从大连一直到珠海，围着长江这一带，%7F%60％的交易是在沿海地区，这决定了中国整个经济的走向。梯形又可以分为三个区域，一个是上海为中心的区域，它是核心商务地带，是国际高端研发投资资本的核心连接点，尤其是在香港地位稍落之后，上海的功能更加突出。珠三角的核心价值相对低，以制造为主，决策资源相对处于弱势，因此在整个梯形链上，商务规则的制定权最强的是长三角，最弱的是珠三角，中间的是北京。
　　除了刚才说的商务功能之外，CBD还跟白领的数量成正比，如果一个城市白领的工作产出超出20％，这个城市就可以初步考虑CBD了。如果一个城市里有四个甲级写字楼，能够租满，这个城市基本上是有白领阶层的，而符合这个条件的，中国不超过四个城市。也就是说，在其他城市不管你想不想做CBD，这个CBD都没有核心阶层。
　　所以中国也许只能容纳三个半真的CBD。

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