全国房价上涨 宏观调控将要往何处去

近日，央行在其二季度货币报告中，首次对房价给予高度关注。业界用“破天荒”来评价央行这一举动。

据报道，摩根士丹利证券大中国区首席经济分析师谢国忠估计，“本轮宏观调控将至少要持续到明年底后年初才能结束。而房价能否下降10%以上，是决定中国内地经济能否顺利软着陆的关键。”

加息？

国家发改委、国家统计局7月23日公布的对全国35个大中城市房地产市场调查报告显示，二季度房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，而土地交易价格上涨了11.5%。在对这两个数据进行评论时，北京市华远地产股份有限公司董事长任志强说，土地的价格涨幅高于房价，这在全世界都找不到。

对于宏观调控没能调低房价的原因，清华大学中国经济研究中心高级研究员韩秀云给出了非常明确的答案，主要就是因为土地供应被地方政府给卡住了。

在各地相继实行土地储备制度的情况下，土地价格涨幅如此之大，得益人当仁不让的是地方政府。而地方政府将房地产作为支柱产业发展的最终落脚点，就是通过高价卖地来赚取高额地租。通过拆迁制造居民的购房需求，只不过是让开发商能够将建在高价土地上的房子有利可图的卖出去而已。也就是说，高价卖地是战略，而大搞拆迁制造大需求是服务这一战略的具体战术。

由此可见，宏观调控的下一步已经非常明白了，即加息。

如果采用控制对开发商的信贷规模来实施宏观调控，只能进一步加剧房价的上涨。而这，还会进一步刺激起地方政府通过高价卖地的欲望。如此这般，只能形成恶性循环。相反，通过加息的办法，则是从源头上扼制住了房价上涨的可能。

作为几十万元级的商品，如果没有个人住房贷款供给或者个人住房贷款的利率很高，那么是不可能形成爆发性购房需求的。我国个人住房消费信贷的启动，从1998年开始逐步进入快速增长的轨道。而中国人民银行自1996年以来的连续8次降息，不啻是个人住房贷款的催化剂。正是在低利率的驱动下，个人住房贷款余额迅速从1998年的426亿元增长至2003年的1.18万亿元。

明眼人知道，当今通过加息来减少购房需求针对的不是压制个人，而是意在抑制地方政府大搞拆迁制造大需求的错误动力。加息使得居民购房成本大增，必然增加居民对抗地方政府拆迁的动力，从而迫使地方政府减少制造需求的频度。地方政府制造购房需求的频度减少了，自然就令高价卖地难以为继。如此这般一环套一环的传递，看哪个地方再敢将房地产列为支柱产业去发展？

从目前的情况来看，通过加息来实施下一步的宏观调控并非不可能。相反，这种力量正在快速聚集。在对下半年展望时，中国人民银行二季度货币政策报告就说了一句意味深长的话：“协调本外币利率政策”。在美元接连加息的情况下，中国人民银行的这种表述，无疑让人充满联想。

——沈城

城市运营市场化？

房地产的价格受制于供求关系。在求的一方，目前我国城市居民平均收入正在缓慢上升，而城市人口则急速增长———我们正处于中国历史上城市化速度最高的一个时代。因此，需要购房的居民以及他们的购房能力都在增长，可以预见，无论是当前还是今后一个相当长的时期内，需求的快速增长是显见的必然趋势。但问题是，目前需求快速增长的局面下，究竟是什么约束了房地产供应的跟进而导致供不应求价格上升呢？谁都知道，这其中的核心关键，是土地。

我们这里论及的土地，更准确说应该是“经过初级开发的土地”。在每个大城市的周边，都有着大片未经开发的土地，但是这些土地并不能立即进入房屋生产环节。因此，当我们说土地供不应求的时候，其实说的就是这种"经过初级开发的土地"供应得很不充分。开发土地，也就是通常所谓的城市运营，其主要内容就是公用事业的建设。只有当这些设施建立起来，其周边的土地才可能成为房屋建造的原材料。如果城市周边大量未经开发的土地能够迅速有效地变为经过初级开发、可以进入房屋生产环节的土地，国内的房价就没有理由继续高涨下去。

但目前我国城市扩张的最大瓶颈，正是公用事业的投资不足。而导致投资不足的最大原因，则是非产业化和市场准入壁垒。非产业化，就是本来可以成为赢利行业的领域，因为此前的习惯和人们对于政府低价供给的依赖，而无法以赢利方式供应，于是动力缺失，效能低下；而市场准入壁垒，则是指已经成为赢利行业的领域，因为政策的原因导致了垄断经营，其他资本无法获准进入，于是也因为没有竞争而没有效率。

至此，要解决房价高企的问题，不二法门就是让城市运营市场化，尽可能取消公用事业投资的准入壁垒，减少政府财政对公用事业的补贴，使赢利资本迅速进入这一领域，将大量未经开发的土地变为可以投入房屋建造的土地。同时，政府应规范、完善土地市场的规则，完全通过投标、拍卖等方式出让土地。如此，政府和市民才可以通过城市的快速扩张获得最大限度的双赢。而整个社会的获益更远不止此。城市的扩张将迅速降低市场交易成本，促进整体经济的全面增长。同时，城市化进程也将随之加速，农村人多地少的尴尬局面将得以解套，即使从农村脱贫的角度来考虑，这也是最有效率的解决之道。

——大诗

央行：必须高度关注房地产价格

中国人民银行9日发布的二季度货币政策执行报告提出，随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致房地产市场供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨。因此，必须高度关注房地产价格。

报告说，国家统计局全国35个大中城市房地产市场调查显示，二季度我国房屋销售价格比去年同期上涨10.4%，土地交易价格上涨11.5%，房屋租赁价格上涨1%。二季度与一季度相比，房屋销售价格上涨2.3%，土地交易价格上涨4.1%，房屋租赁价格持平。

据报告介绍，金融机构房地产贷款增速出现下降，房地产宏观调控效果显著。

根据对高档商品房、别墅、商业用房贷款风险的提示，商业银行在继续加大对经济适用住房开发、购房贷款支持的同时，严格控制豪华别墅及用于投资的购房贷款。截至6月末，商业性房地产贷款余额2.1万亿元，同比增长36.1%，增幅比上月回落5.3个百分点。其中，房地产开发商贷款同比增长26.3%，贷款余额比上月减少161亿元，首次出现余额下降情况。

房地产投资增幅回落。上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点。其中，商品住宅完成投资3362亿元，同比增长29.7%；办公楼投资245亿元，增长38.3%；商业营业用房投资614亿元，增长33.6%。

房地产开工竣工面积增速明显放缓。上半年，全国累计新开工房屋面积2.8亿平方米，增长15.2%，增幅比上年同期回落15.8个百分点；销售面积1.1亿平方米，增长26.3%；竣工面积9553万平方米，增长15.6%，增幅比上年同期回落24.8个百分点。

全国土地开发面积增幅下降。上半年，全国完成开发土地面积7920万平方米，同比增长11.5%，比去年同期下降28.5个百分点，土地购置面积1.5亿平方米，同比增长2.8%。

报告指出，人民银行将加强对大中城市房地产市场的形势分析，针对不同情况采取不同的政策措施，促进房地产业持续、健康发展。

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