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宏观调控后 地产四巨头齐力为中国地产未来把脉

　　[提要]当其他小的地产公司谈着如何融资、如何拿地的时候；忙着自己“一亩三分地，看天吃饭”的时候；作为行业领跑者的首创置业、北京万通、青岛天泰和河南建业已经开始坐在田埂边思索企业的未来、行业的未来。在日前结束的

当其他小的地产公司谈着如何融资、如何拿地的时候；忙着自己“一亩三分地，看天吃饭”的时候；作为行业领跑者的首创置业、北京万通、青岛天泰和河南建业已经开始坐在田埂边思索企业的未来、行业的未来。在日前结束的由青岛日报报业集团主办的青岛住交会品牌地产高层论坛上，四巨头妙语连珠，齐力为中国地产未来的发展把脉护航。

未雨绸缪在春天来前做好准备

“这次宏观调控，有点像把青蛙放在水中慢慢加温，一开始没有感觉到多么多么严重，慢慢的加温，好象政策的东西一点点地在变，一旦蹦出来，会很烫手。”天泰集团的董事长王若雄用这个很形象的比喻表示，虽然现在还没有到那种迫在眉睫的程度，但地产企业应该未雨绸缪，在真正房地产春天来临之前提前作好准备，比方说放缓土地储备节奏，放缓一些大的投资项目的节奏等。

宏观调控后，中国存在资本缺陷的大多数企业该怎么办，也成了与会嘉宾最为关注的话题。首创置业的董事长刘晓光表示：“目前，我们正在设立的中国式企业基金，就是想通过这个优质平台和通道，通过互助合作的形式帮助地产企业走出困境。”而作为中城联盟轮值主席的河南建业集团董事长胡葆森，则以中城联盟为例，建议企业之间可以结成联盟，寻求发展。他介绍到：“中城联盟从最初的9家发展到现在的42家，已经表现出非常强的生命力，其中的12家成员单位还在上海发起成立了中城投资有限公司，为将来住宅产业基金的形成做好准备。截至今年年底规模已达二至三个亿左右，这是在成员单位平台上架起的一个新的投融资平台，这两个平台的互动就会为成员单位带来无限的合作商机。

“剩者”为王什么样的企业才能最后剩下

“在全世界的700万到1000万家企业中，中国有将近80万家企业，那么多企业当中谁能剩下，我能不能剩下，”这成为万通董事局主席冯仑思索最多，也最为关心的问题。海南的那次宏观调控，让他颇为感触，“海南当时有1800家房地产公司，平均50个人一个公司，到今天为止剩下的能说出来的不超过50家，就映照了江湖上一句话‘胜者为王’，就是剩者为王。

那什么样的企业才能最后剩下呢？按照冯仑的分析，第一波剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。因为市场只有一种可能，两种选择，而现实只会有一种。不管你再研究，剩下的只能是二分之一。

第二波则受到资源的约束，资源越大的企业越能剩下。而资源小的企业经历打击的能力就弱，非常容易出局。

第三波则是有战略规划的企业才能剩下，河南建业董事长胡葆森对此也深有同感，他认为，河南建业集团能从去年河南的6个城市扩张到今年的12个城市的战略布局是在五年前就制定了，由于制定好了战略，就不会在战略推进的过程中关心阶段性的小事。而现在每一个城市中几乎超过95％的房地产企业是没有战略的，因为大家目前关心的还是这块地能不能买到，买到这块地项目怎么做。三年以后的事可能也在想，但没有从战略的层面上去设计。如果没有战略的话，关心的事情每天肯定是刮风下雨，“121文件，“18号”文件，“11号”令，每天都在关心这个事情，稍微有点风吹草动，就会心惊胆战。

第四波就是有职业化、专业化团队管理的企业能剩下，如此往下推。最后发现剩下的都是“预知未来的企业”。而中国的民营企业十年以上的存活率是7％，只能剩下7％，优秀的企业不超过3％，也就是说十年以上还能留下的，还不错的企业也就是两家。而这两家肯定就是从对未来的认识，一直到管理都是正确的。

预知未来学习万科好榜样

冯仑的“剩者预知未来”理论得到了不少房地产开发企业的共鸣，许多企业开始思考如何预知未来，思考从哪几个方面判断房地产的走向。

在冯仑看来，预知未来有三个办法，第一个就是把别人的过去当成自己的未来，这是非常重要的，这是最基本的。比如房地产行业，全世界比较成熟的大概有两百年历史，这200年当中发生的所有的事情、规律的走过的路你要知道。万科就是这方面的先行者，据冯仑介绍，万科花了200万请了一家公司研究战略，战略的第一步是研究美国四大地产公司过去的历史，其中最主要锁定一家PULTEHOME，这家公司的股权结构和业务发展与万科非常相似。PULTEHOME在美国的45个城市有业务发展，2002年收入75亿美金，全世界完成的家庭住宅项目达到36000栋，创造了全美53年不亏损的记录，这正是万科的目标。就在万科把PULTEHOME当成其新的标杆时，冯仑却把万科当成万通的未来，提出了“学习万科好榜样”的口号，在他看来，万科的过去就是万通的未来，学习万科虽是基本上的笨招，但很实用。

第二就是找出周边可以跟自己类比的企业，看他们怎么看未来，他跟你差不多状态，他怎么看，你就要认真研究。最重要的是根据别人的过去来判断今天的自己，成功企业的过去是自己的未来；最后就是根据好的企业的过去，来安排自己的今天，反过来就是站在未来安排今天。

他们都在想些什么？

王若雄：我关心两件事，一件就是如何把企业做得健康，做一个令人尊敬的企业；第二件事如何解决地产界普遍存在的资金紧张的问题

刘晓光：第一个问题开工，第二个问题就是宏观调控的时间表，这个决定了我们对下一步融资的战略和速度；第三个问题还是国际化对接的问题；第四个是订购问题；最后一个问题我关心的是在宏观调控形势下，存在资本缺陷下的中国大多数企业怎么办？

冯仑：第一，中国有将近80万家企业，那么多企业当中谁能剩下，我能不能剩下？第二：“剩者”预知未来，如何预知未来？

胡葆森：我现在关心的也就是两件事，一个是小事，一个是大事。小事我现在关心的是在宏观调控的大背景下，我的战略推进速度和推进的质量；一个大事就是中城联盟，这个平台也是个融资平台，希望这两个平台的互动，会为我们这个组织成员单位带来无限的合作商机。

责任编辑/tj003
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