成本定价“失灵” 2004年楼市以“涨”字收盘

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弹指间，又一年楼市以“涨”字收盘。国家统计局公布的数据显示，今年1至11月，全国商品房平均销售价格为每平方米2759元，同比上涨12.5%，其中，商品住宅平均销售价格上涨11.6%。全国35个大中城市中，有9个城市房价涨幅超过10个百分点。2004年，在土地和金融的双重宏观调控压力下，全年楼市先抑、后扬。

成本定价失灵

2004年“8·31”土地大限，让中国房地产业告别了协议出让土地的历史。建设部政策研究中心的市场形势报告指出，土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。不过，持“成本定价论”者却认为，土地招投标后的地价上涨等成本因素，已经成为促使近阶段房价上涨的重要原因。

其实，在房地产依然暴利的现今，成本决定房价已如“真实的谎言”。在实际操作中，通过逐一计算土地等各项成本，然后加上预期利润的“成本定价法”，早已被房产商抛弃。况且，由于住宅开发一般有两、三年的周期，两年前，土地供应还是协议出让，目前在售楼盘在两年前支付的土地成本并非像招投标出让成本那么高。从这个角度看，现行房价已经“透支”。

供求失衡扭转

在影响房价走势的诸多因素中，市场供求的结构失衡，被认为是导致房价上涨的诱因。这种失衡主要表现在，一方面供需不平衡，另一方面供应结构本身有问题，中低价位商品房供应不足，高档商品房比重过大，推动了平均房价快速上扬。

从全国大城市看，上海较早提出了优化楼市供应结构的目标。今年以来，增加了中低价房的供地和建设，全年完成配套商品房项目招标地块81幅、1133公顷，配套商品房上市供应量预计约720万平方米，目前每平方米6000元以下商品房预售登记面积占总量6成左右，供应结构逐步得到优化。同时，由于实行了限制期房转让政策和商品房交易合同网上备案制度等，一定程度上使投机性需求得到遏制。

心理预期放大

涨势不减的2004年楼市，离不开宏观经济背景。有专家认为，在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。今年以来，观察心理预期的重要指标——我国CPI涨幅连续多月达到5%以上，强劲的增长势头似乎与房价上涨形成呼应，表明人们对未来经济预期的持续看好。

同时，今年以来，我国从资金和土地两个源头控制房地产供应，为房地产降温。就普通消费者而言，能感受到的“预期”可能是“开发商地少了，钱少了，供应会减少，房价还会涨。”值得警惕的是，在这个过程中，一些开发商又利用政策和市场信息的不对称，为房价上涨推波助澜，进一步放大了老百姓的心理预期，加剧了局部地区楼市的供不应求。

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