期房私下交易风险重重 业主追求利益的最大化

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尽管政府明令禁止期房交易，但仍有不少买卖双方通过签约的形式进行私下交易，到现房时再办理过户手续。但期房交易过程相对时间较长，私下交易的过程潜藏重重风险。

比如，胡某预购了本市西苏州路某号的一套商品房。2004年6月20日，胡某准备抛售该房屋，经上海一家房屋中介公司居间介绍，与欲购买者张先生签订了《售房定金协议书》。张先生支付定金1万元。但因胡某尚未取得房屋权利证书，要签的买卖合同只能“搁浅”。时隔一个月，胡某取得了该房屋的权利证书，却通知张先生，表示不再履行双方签订的买卖合同，愿意退还定金1万元。

胡某辩称，签订售房定金协议时，并不知道期房不能进行交易这一政策。所以，即使签订买卖合同，也为无效。胡某表示愿意返还1万元定金，但不同意双倍返还定金。政策规定期房不能进行转让或买卖，胡某以此为理由不再续签买卖合同的做法是否违约？围绕以上问题，双方发生了争论。

美联物业法务主任王凯指出，双方所签的《售房定金协议书》是双方当事人真实意思表示，协议内容并未违反法律规定，该协议合法有效，双方均应诚信履行。按协议约定，双方应在2004年6月23日签订房屋买卖合同，虽当时胡某没有取得房屋权利证书而未为之，双方并未因此解除《售房定金协议书》，该协议继续有效。之后，胡某获得了房屋权利证书，可以满足签订房屋买卖合同时，胡某却拒绝履行协议，此举构成了违约。

期房不能转让买卖，这是政策规定，但这个规定并不是法律或行政法规的强制性规定。既然不是强制性，那么也就不能成为合同无效的依据。

由期房私下交易而引发的违约比例非常之高，期房交易本身时限特殊，短则两三个月，长则一年之多。在房价上涨较快的过程中，不少业主想尽办法追加合同中的交易价格，以追求利益的最大化，而买家不得不面对上家三番五次的加价和合同随时被中断的风险。因此，建议买卖双方应该期待期房变现房后，再通过正常的交易途径进行交易。

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