抑制过多的投机性需求 房价是宏观调控重中之重

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这次房地产的政策是针对“房价上涨过快”，防范银行的金融风险的宏观调控。换句话说，是解决投机性需求造成的房地产价格泡沫。因为过多过大的投机需求会导致房地产价格的过度上涨，制造房地产价格泡沫。从而可能导致巨大的金融风险，是经济不稳定的因素中央银行在3月17日房贷款利率政策调整，明确告诉市场，房地产价格增长过快，“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”的调控正式开始。

对这一轮宏观调控来说，对钢铁、水泥和电解铝的调控是治标，以房地产为支柱产业来支持GDP高速增长的模式和非实际需求联合推动的房地产的价格才是过度固定资产投资之源。调控房地产应该是这次调控的治本之策。如果没有对房地产进行有效的控制，针对建筑材料的调控就会事倍功半而且随时都存在反弹的可能。

前期的调控是从调整供给的角度。国务院关于加强土地管理也是从土地这一房地产业最重要的条件出发来控制房地产供给的举措。当然采取调控开发信贷投资的增速，降低建筑材料的价格，从供给的层面稳定房价上涨的速度，是房地产业调控的一个重要方面。

但是对土地的控制会产生房地产供给减少，在需求面保持不变地情况下，房地产价格会只升不降，带来更大的收益预期，进而推动更大的投机需求，而″强劲需求″的幻觉会使房地产更快速的扩张。如果存在很大的投机性的非实际需求，调控了供给，不调控需求，可能造成需求大于供给，还会推动房价继续上涨，制造更大的泡沫。所以在大力度的调控房地产供给的同时，我们应该加倍注意房地产投资需求的投机性，对那些制造的虚假需求和价格预期进行控制是这次宏观调控非常关键的一步。

这次房地产的政策是针对“房价上涨过快”，防范银行和金融风险的宏观调控。换句话说，是解决投机性需求造成的房地产价格泡沫。因为过多过大的投机需求会导致房地产价格的过度上涨，制造房地产价格泡沫。从而可能导致巨大的金融风险，是经济不稳定的因素。

对房地产的有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上。因为是自住和使用，需求对价格的弹性相对较小。在一定的经济发展水平下，因为有效需求是必要需求和基本需求，人没有房子住是不行的，所以房价上升1％，有效需求不会有特别大的变化。一般说来，有效需求并不会造成房地产泡沫。而投机需求的目地是赚取差价，所以其价格弹性与有效需求价格弹性比较是差异很大的。价格上涨1％，投机需求就水涨船更高，可能上涨2％，5％。如果价格改变幅度大，则投机需求相应的变化会更大。“强劲的需求”反过来又推动价格的上涨，使房地产价格不断攀升。房地产的价格的上涨又给出更高的收益期望，刺激更大的投机行为，如此循环推动房价的持续高涨。当前中国一些城市的房地产的价格的增长速度已经大大高出了平均可支配收入的增长速度。我们判断在这些地方，推动房地产价格上涨的主要动力可能已经不是有效需求，而是投机需求了。

有效需求形成市场均衡价格，过度的投机需求会制造价格泡沫。

投机需求把整体的房地产价格推高，把更多的有效需求排斥在外。房地产价格上涨越高，社会收入分配向投机需求追逐的收益倾斜的比例越高。高企的房地产价格是以牺牲大多数人的有效需求和公平的社会收入分配为代价，为少部分投机需求谋取利益。房地产价格过快上涨，会直接影响消费价格水平。房地产业拉动的其他行业的产品价格，包括生产资料价格，中间投入的产品价格，能源和煤电油运的价格，所有这些价格的上涨都会全部或部分传导到消费领域，使通货膨胀预期上涨，购买力下降，最终是全社会都在为房地产的价格上涨买单。

因此，采取包括提高贷款成本在内的投机需求，使投机需求的盈利空间缩小，投机需求退出房地产行业，虚假需求消失。从这点出发，似乎当前的小额利率的提升并不能完全解决利用银行贷款投机房地产的问题。国家还会有一系列的政策出台，来防止一些地区的房地产泡沫。同时引导供给向实际有效需求转移，资源更多地转向投入中低档住宅和满足以使用为主要需求的建设以及二手房市场的建设。部分银行的资金、贷款和其他资源也会从被房地产拉动的行业转向其他需要发展但投资不足的行业，也包括房地产有效需求领域。这样才能从根本上防止经济过热反弹，防范金融危机。使资源更合理更公平地配置到各经济领域。当然要真正走到这一步，政策的支持，比如合适土地政策配合是很关键的。

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