易宪容：房地产大鳄鼓吹无泡沫论意在垄断暴利

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中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容日前在《每日经济新闻》撰文，对此前海南博鳌“中国房地产发展前景”论坛上部分中国房地产大佬“中国不存在房地产泡沫”的说法进行分析。

文章说，无论是发达的市场经济国家，还是计划体制抑或发展中国家，都会建立住房保障制度来保证人人有房住。一般来说，在市场经济条件下，政府会采取一些特殊的制度设计(如住房公积金制度、经济适用房制度等)，帮助困难群体。并且，政府既有向无能力购房者提供住房之责任，也会出台相应的土地、税收、银行信贷政策，从制度设计上帮助经济困难者解决住房；除了政府的政策以外，房地产开发商的企业责任也是建立住房保障制度必不可少的一环。

文章指出，有人在中国房价如此高企的情况下仍然坚持“无泡沫论”，实质就在希望借助住房市场的特殊性、借助于中国土地市场的特殊性，来操纵房地产市场的价格，从而获取暴利。

文章分析说，土地是房地产企业的利润之源，在中国现有条件下，能获得低价土地的，往往是与政府相关，或者是具有特殊关系背景的人(企业)。这些人(企业)一旦获得土地，就成了房地产市场的主宰，土地的行政性垄断由此转化为市场性垄断。在这种情况下，再加上房地产产品空间的不动性、高度异质性、极低的相互替代性等特点，进入房地产市场而又存在相互竞争关系的企业数目就不会太多，住房市场容易形成垄断。

在此情况下，保持房价刚性、降低巨额沉淀成本的风险、获得超额利润等因素，就成为开发商价格合谋的动力。这种“价格合谋”行为加剧了国内住宅市场的垄断。对住宅市场的价格垄断使房价快速攀升，开发商攫取了大量超额利润。就目前国内房地产市场的的情况来看，商品房的价格基本上是房地产开发商主导与合谋的结果，购买者对房价影响很小。而这种合谋可以直接暗地里协商，也会通过公众媒体工具来达成。

文章最后给出的结论是，一些房地产商或媒体有意把住房保障制度与商品市场化完全对立起来，坚持房地产业没有泡沫，目的无非是掩盖真正的问题，混淆政府与企业的责任，获取垄断利润。

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