房价暴跌的观点：要么极其幼稚 要么别有用心

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今年6月以来，不少观点纷纷出现，其中上海房地产价格暴跌的观点，要么极其幼稚，要么别有用心

所谓“房价暴跌”是一种假设，通过假设和对海外案例的解读，大家可以更加清楚地了解房地产市场发展的规律。今年6月以来，房地产新政的实施对不同利益面产生了各种影响。不少观点纷纷出现，有的很有价值，有的则过分极端。“希望房价暴跌”就是一种过分极端的、有代表性的观点。这一观点还有所谓专家研究的成果作支持，甚至判断上海和北京的房地产价格要暴跌30%以上；在这一“判断”基础之上，有一种社会舆论已经形成，那就是：房地产价格跌的幅度越大越好，而等房地产价格暴跌之后再去买房则更实惠。

名幼名校领秀硅谷这种观点听起来很能蛊惑人心，但其本身却不是什么符合市场经济规律的主张。如果是在一个岌岌可危的发展市场中，这种观点的出现本身就可能蕴涵着海外利益集团的目的；而如果是在一个相对健康的发展市场中，这种观点的出现只能被理解为乌托邦。对于决策部门而言，要认识海外利益集团的目的还不是一件十分困难的事，但是，要使相当部分的民众打消乌托邦式的幻想，却是件极其艰巨的工程。本文就假设房地产价格暴跌这种情况出现，来模拟一番本土居民和第6城市群区域经济基本无力承受的后果。

如果上海房价暴跌30%，可以说，整个现有格局下的受益方将失去全部的所得。目前，上海已经有多达75％的市民拥有自己的物业，并且在上海经济的发展中实现了增值。从上海市民的普遍愿望来说，保持房地产市场的繁荣和房地产价格的稳中有升是当然之意。75％，在笔者看来，可以被理解为较大多数的概念了；如果在西方，这是一个绝对多数的利益群体，可以决定政府的命运了。而如果出现市场滑坡，大多数上海市民的根本利益显然将受到明显的打击。所以，应承大多数者的利益需求，来把握市场景气的微调，并实施相应的政策和改革，理当成为政府的基本选项。

在上海，确实还有一部分市民没有享受过以前非货币分房的“好处”。这个问题目前在解决之中，上海政府正在积极推动廉价房的建设，年底就会有新的房源投放市场。这一行动还将持续下去，笔者估计3年以后，经历过计划分房时代的上海市民将全面享受到市场经济发展的实惠。这也是为什么要抛弃计划分房，而选择市场经济的基本目的。

而房地产价格暴跌，除了打击面最宽的上海普通居民外，金融机构也将受到冲击。从表面上看，贷款购房者和银行之间签定了10年至30年不等的合同，在法律上具有刚性的履约义务。但是，一旦房地产价格暴跌，除了上海以外，第6城市群区域也将出现大批的“负资产族”。而当“负资产族”不能进行履约义务时，银行也会成为“负资产机构”，并且将被迫进行资产清算。如果，本土银行的自有资金不足以填补债务缺口，或者股份制银行中本方的资金无法应对债务问题，那么，破产和机构的关、停、并、转，也就在所难免。

从1998年泰国的教训来看，客观上因汇率问题而导致的房地产价格暴跌，打击了几乎所有的现代服务业。由于泰国又接受了国际机构苛刻的“帮助治理”条件，房地产大公司与关联银行的破产清算和金融机构的关、停、并、转，也就只能交由国际机构来进行。而在失去了经济主导权后，泰国本土的金融机构也只能成为刀俎上的鱼肉，1999年也就是一年的工夫，西方金融势力就基本上控制了泰国的金融机构。之后，西方财团再利用其已掌握的在泰金融网络，加紧收购价格暴跌后的曼谷等泰国城市房地产。又过了一年，经济开始复苏，房地产市场也重新繁荣起来，但多数收益却不在泰国企业和当地居民手中。

如果说，泰国的情况是由客观外力的冲击引起的，那么，目前客观外力对上海和周边区域的冲击波还没有形成，也没有条件形成。因此，要上海房地产价格暴跌的观点，要么极其幼稚，要么别有用心!

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