房地产“三大智囊”齐论当前房地产市场发展

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印华(编者注：印堃华）、张永岳、张泓铭被人称为上海房地产“三大智囊”，被上海业内人士视为上海市政府设计房地产市场整体构架的重量级顾问。日前，在上海市房地产经济学会召开第七届会员代表暨换届大会上，“三大智囊”各自发表了对当前房地产市场的看法。

消化政策需要半年到一年

印堃华

上海财经大学教授

观点一：房价较大下滑不可避免我认为上海的房市最近出现一个观望期，一手房市场跟二手房市场的成交量大幅下滑，这是较强烈的行政调控措施出台后，市场正常的反映，但如果长期观望下去是不好的。

观点二：不能亏待动拆迁户我个人认为，上海房地产的问题主要表现在中低价位房的供给少了，社会保障跟许多低收入家庭的期望值还有一定的距离，所以老百姓有意见。

政府没有力量向每一家老百姓提供一套产权房。到现在为止，上海做的事情更多的是考虑补贴给那些真正穷的人，我们认为动拆迁户接受动迁就是为城市建设做出了贡献。对他们不能亏待，应该让他们分享城市建设的成果。

观点三：房价跌一半是幻想我个人认为一手房市场可能需要经过半年到一年的盘整来消化、吸收政策效应。同时，可能需要一定的措施来解决现在的投资者、消费者的信心不足问题。我认为这点很重要。现在人家没底，不知道你下面还有什么政策措施出台。

在新的情况下中心城区房价是不是可能跌一半呢？有人说要跌到2003年10月份的房价才是正常的，我说这是一种幻想。国务院新八条很明确指出房价不能大起大落，房价应该是小落，然后经过内敛型的逐步盘整，逐步吸收。

要注重房地产的社会功能

张永岳

华东师大东方房地产学院院长、博士生导师

观点一：上海楼市在调整转型我个人以为，当前上海房地产市场正处于一个相当深刻的调整期和转型期。

去年四季度以来，到今年三月份整个房地产市场又出现了一片高涨，使得中央政府有关部门下决心进行这样一次宏观调控。

从本质上来说，它反映了深层次上这样几个认识：

在房地产整个发展过程当中，我们过去比较偏重于其经济功能，而现在，我们在注重它的经济功能的同时，特别要注重它的社会功能；过去我们比较注重房地产的发展的速度，而现在要在考虑速度的时候，考虑和谐发展；

我们过去比较强调房地产刺激经济发展的作用，特别注重刺激一部分有购买力的人，使其活跃于房地产市场，而现在我们在政策导向中，要更偏重于包括中等，中低收入这样的阶层。

观点二：把握不当可能出现较长盘整期

我认为现在需要努力去争取的是，在投资速度放慢，在房地产流速减慢了一段时间以及它的流量减少了一个幅度之后，经过一段不太长的时间调整，使我们整个节奏虽然有所放慢，但仍然保持相当的流速。

把握不当，可能出现一个比较长的盘整时期。

房地产发展是周期性的

张泓铭

上海社科院房地产研究中心常务副理事长

观点一：房地产发展是周期性的用房地产周期的理论看，这一轮调控或称调整是必然要到来的。房地产发展是周期性的，房地产发展首先是个经济问题，经济是有规律的，有周期的。按照房地产周期理论来看上海前几年一直处在上升阶段，而且速度是快了一点，现在必然到达了调整的阶段。

观点二：下行不是绝对的下降这一轮调整的严重性或者下降的一种深度，要比上世纪九十年代那一轮要轻。这两轮调整在形态上是相似的，速度下行。但所谓下行不是绝对的下降，而是速度的放慢。在这一轮调控中，政府宏观调控的艺术在技术层面上来说比上一轮成熟。在需求面上，上一轮调控当中的需求绝大部分是单位和机构的需求，宏观调控财政紧缩、金融紧缩以后，机构的消费就没有了。但是现在的需求面是大大的扩大了。以住宅而言，居民的消费几乎完全替代了国企机构的消费。这轮调整中，居民真实的需求还在，它还是要满足的。此外，各地和外国看好上海房地产的长期升值潜力。

观点三：上海房地产不是弱不禁风的

我既反对“上海房地产一经调控就要一蹶不振”的弱不禁风的想法，也反对“上海房地产一经调控价格就应大落”的兴风作浪的舆论。要理性、辩证、完整地看待上海房地产发展。

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