中国房地产指数系统月报07年征订

《2007中国房地产指数系统月报》

摘要：

每月实地调研10城市（北京、上海、深圳、广州、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都）所有在售项目的价格及特征信息，编制城市综合指数、住宅总指数、特征价格指数（同质化的住宅指数）、写字楼指数、别墅指数、商业物业指数六大指数；结合各城市项目实际交易信息及房地产开发统计数据，深入分析10城市市场的走势及成因；专题讨论市场热点问题（包括土地、金融、政策等方面）。

期数：全年12期   价格：1500元/年

中国房地产指数阅读与使用说明

中国房地产指数系统（China Real Estate Index system, 简称CREIS）是一套以价格指数形式反映全国及各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前市场状况的指标体系和分析方法，该指数系统由城市综合指数、城市住宅指数、特征价格（Hedonic）指数、写字楼指数和商铺指数组成。为了丰富现有的指数系统，同时为了更全面地反映房地产市场动态，月报中还包括二手房指数、别墅指数（单月）、北京和上海两地的写字楼租金指数（季度）。

2005年6月，中房指数系统经历了全面的技术改进。此次改进对原系统进行了基期、通货膨胀和季节三方面的调整，重建了10大城市的房地产指数曲线。改进后的指数系统以2000年12月为基期，以基期北京住宅市场平均价格水平为基准定为1000点，将各城市各分物业在报告期内的平均价格水平与基期基值相比较，得到各城市分物业在报告期的指数值。为保证指数在不同城市、不同时段均可比，各城市分物业的平均价格都与统一的基期基值相比较得到。中国房地产指数具有以下基本功能：（1）单个城市指数反映了多种因素的综合影响下，本地房地产市场供求关系的变化；（2）两个或两个以上城市指数比较，既能显示城市房地产平均价格水平的差异和不同城市房地产走势，还能说明各类物业在不同城市的走俏程度以及不同城市的房地产发展方向。

这次技术改进同时引入了广泛应用于国际房地产市场的特征价格模型（Hedonic Price Model），剥离物业特征对于房价的影响，从而得到只受时间影响的纯粹价格指数。由于城市住宅指数与Hedonic指数都是反映住宅市场的价格状况，在阅读和使用时还应注意区分：

（1）城市住宅指数（也可称为“住宅价格总指数”）反映的是受多种因素综合影响下的房价的表象变化。该指数受住宅结构的影响很大，如北京经济适用房占全市住宅比例大幅提高，则北京住宅总指数会明显下降。从表面看，北京住宅均价降了（指数也降），但实际上并非各住宅类型（别墅、公寓、普通住宅等）的平均价格在降，而是住宅的组成结构变化所致。该指数还易受到物量较大的样本的影响，如某个低价样本楼盘的在售建筑面积相对其它楼盘较大，那么它会将住宅总指数拉低。

（2）特征价格指数（也可称为“基准价格指数”）反映的是只受市场供求关系影响的真实房价变化。该指数利用回归模型将住宅的“基准价格”和“特征价格”（指物业所具备的优良条件带来的附加值）分离，再对不同时期的基准价格进行比较。得到的指数值不受住宅结构、样本物量等的影响，因此可看成是对同质房屋在不同时期的价格比较。

（3）特征价格指数与其它城市指数一样，具有统一的基期基值。保证了特征价格指数与其它指数间的可比性。

（4）特征价格指数可以看作是住宅总指数的一部分，可对它做交叉比较分析。如2005年5月北京住宅总指数和特征价格指数分别为1202点和533点，4月分别为1191点和535点，通过这4个数据可以得出以下结论：A. 北京住宅市场5月比4月需求下降（特征价格指数5月比4月下降2点）；B. 由于一些非供求因素，北京住宅的平均价格水平提升（住宅总指数5月比4月上涨11点）。这种提升可能是因为市场结构的改变（如别墅项目增多），也可能是因为住宅的某些特征发生改变（如很多楼盘将装修标准由毛坯改为精装修，或是容积率降低，绿化率提高等）。

以下展示最近2007年第一期（天津的一小部分）

天    津

12月指数综述

图1：天津城市综合指数

数据来源：中国房地产指数系统 (CREIS)

图2：天津住宅指数和Hedonic指数（左轴为住宅指数、右轴为Hedonic指数）

数据来源：中国房地产指数系统 (CREIS)

2006年12月天津城市运营能力实现稳步上涨，上涨的幅度有所缓解，城市综合指数为1376点，比上月上升9点，环比升幅0.66%；比去年同期上升239点，同比升幅21.02%。本月天津除了写字楼指数以外的Hedonic指数、住宅、商铺指数都实现了稳步上涨，总体市场表现呈平稳上涨趋势，商铺市场尤其火爆。

本月天津商品住宅市场持续交易热潮，成交价格进一步提升，住宅指数为1189点，较上月上升22点，环比上升1.88%，与去年同期相比上升237点，同比上升24.94%。本月随着商品住宅市场新上市的楼盘结构性调整，价格水平得到提高。本月Hedonic指数小幅上涨，为571点，比上月上升6点，环比上升1.10%，与去年同期相比上升57点，同比升幅11.07%。

本月天津商铺指数继续保持上涨之势，而写字楼指数却小幅下降。本月上市的写字楼品质相对低，带动写字楼指数出现下滑，为1629点，比上月下降113点，环比降幅6.47%，与去年同期相比上升80点，同比升幅5.16%。本月天津商铺指数为2395点，比上月上升95点，环比升幅4.11%，与去年同期相比上升488点，同比升幅25.61%。本月由于高档商铺销售火爆，价格进一步提高，所以商铺指数上涨的幅度比较大。

表1：天津中房指数

数据来源：中国房地产指数系统 （CREIS）

经济基本面

1．宏观经济

（1）固定资产投资持续增加但增速回落。11月份，全市城镇固定资产投资完成126.1亿元，1-11月份累计完成1494.0亿元，同比增长24.1%，增幅比前10个月回落2.5个百分点。其中房地产开发投资完成339.86亿元，同比增长22.1%。

（2）消费价格运行基本稳定，涨幅小幅下落。1-11月，全市居民消费价格比上年同期上涨1.5个百分点，涨幅比前10个月上升0.3个百分点。

（3）消费品市场活跃，增幅进一步上涨。1-11月，全天津市实现社会消费品零售额1238.4亿元，同比上涨14.4%，增幅较前10个月上涨0.2个百分点。其中，11月实现社会消费品零售额109.6亿元。

（4）工业生产增幅有所下滑。1-11月，全天津市规模以上工业企业实现增加值2144.8亿元，按可比价格计算，同比增长18.7%，增幅比前10个月回落3.5个百分点。

1．城市建设

天津世贸中心选址南市商圈 32亿打造标志建筑——天津世界贸易中心即将由世界500强企业中粮集团与国内房地产企业200强天房集团联手，共同投资约32亿元人民币精心建造。据悉将落户南市商圈，占地面积8.9万平方米，总建筑面积约32.8万平方米。天津世界贸易中心建成后将成为集超豪华五星级酒店、顶级写字楼、高档酒店式公寓、一站式购物中心商务群于一体的天津国际化趋势地标性建筑群。

海河北岸经济带打造4个特色新城区——河北区第九次党代会上决定河北区将突出“商贸天地、生态城区、文化河北”三大功能定位，着力打造有“现代商贸服务、优势文化旅游、新型都市工业、示范生态社区”四个区域特色的新城区。

地铁9号线工程建设正式获得国家批准——12月30日，津滨轻轨西段(即地铁9号线)工程已正式获得国家批准。工程建设将于2007年全面展开，2009年，市民可以乘坐津滨轻轨列车从市中心区直达滨海新区。

1-11月开发数据分析

1. 市场综述

从商品房的开发数据来看，2006年1-11月份天津商品住宅的各类供应指标和需求指标都实现稳步增长，但上涨的幅度都有所回落。1-11月全市房地产开发投资339.86亿元，同比增长22.1%，增幅基本与前10月持平；商品房新开工面积为1104.38万平方米，同比增长8.2%，增幅较前10月回落了2.95个百分点；商品房施工面积为3137.66万平方米，同比增长16.8%，增幅较前10月回落0.54个百分点；商品房竣工面积为730.35万平方米，同比增长5.2%，增幅与前10月回落0.2个百分点。

11月天津商品房市场需求继续保持增长，1-11月全天津市商品房实现516.84亿元的销售额，同比增长25.0%；实现1094.44万平方米的销售面积，同比增长4.9%，增幅比前10个月回落3.93个百分点；价格方面，1-11月商品房的销售均价为4722元/平方米，同比增长26.4%。

图3：2005-2006年房地产开发投资额与商品销售额(单位:亿元)

数据来源：国家统计局、CREIS

图4：2005-2006年商品房新开工面积(单位:万平方米)

数据来源：国家统计局、CREIS

图5：2005-2006年商品房竣工面积与销售面积(单位:万平方米)

数据来源：国家统计局、CREIS

以上部分仅为《2007中国房地产指数系统月报》天津部分中的一小部分,如对感兴趣或想预定请联系:

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