陈淮：房地产研究的 “本科硕士博士”三阶段

股市大起大落，房价却在稳步上涨。简单的非理性介入，并不能阻止房价“且调且涨”。以市场化手段加强调控，以住房保障体系建设强化扶助，这才是后调控时代结构性调控的真谛。如何理解后调控时代？将会有怎样的变化？面对房价高企、结构失衡、市场秩序混乱，政府这个“守夜人”应该担当什么角色……2007年7月6日-7月9日，地产精英聚首博鳌，关注后调控时代的价值演变，解读房地产调控政策，判断未来走势，催生中国地产界的“博鳌共识”。

搜房网对本次活动作全程报道，以下是建设部政策研究中心主任陈淮的主题演讲

这个讲台上很多的高人发表了高明的意见，我记得2005年在这个地方，北京大学的周其仁教授，非常明确地说，我不认为房地产有泡沫可以讲，他举了郁金香的股市，而且在房地产行业做了深入的剖析，很遗憾的是，如果当初听了周教授的话，买了房屋的话，今天至少增值100%，2006年我又清楚的记得哈博士非常正式的提示说，如果大家一定愿意投资房地产不要抢着买房子，不如买房地产企业的股票，如果大家听了高人的点拨，到了今天的投资至少增值200%，我想大家一定会愿意听第三个预言，愿意吗？

观众(鼓掌)

谢谢，第三个预言在我之后的专家说，估计是由巴博士发言的。刚才主持人说我讲全面小康社会的目标，我注意到这个板块是关于房地产业发展的客观规律，我决定临时调整我想讲的内容，讲一下客观规律，虽然只有十几分钟，我很庆幸地感觉到主办方对我的关照，在我的名单，之后的专家前面都有经济学家四个字，在我前面没有这个头衔，谢谢。为什么呢？因为在诸位媒体的语境中，经济学家是骂人的话，我们不听的在互联网上看到这样的话题，经济学家“居然说”，经济学家已经被妖魔化了，但很抱歉的说，经济学家研究的恰好是研究这个板块的主题，就是客观规律的主题，这个不以网民的主观意志为转移，媒体、视听家的主观意志为转移，不以谁的官大为转移，甚至不以大多数人的主观意识为转移，当人们质问某某经济学家是否站在哪一边的时候，他们说客观规律不以那一部分人的意识为转移的，所以导致了四大困境之后的第五困境，就是揭示经济规律的经济学家都闭嘴了，100个经济学家有99个不说话了，2005年、2006年这些精确的预言，我没有看到哪个媒体深入广泛的告诉公众，100个经济学家还剩下一个说话的但是不断的说错话，从2005—2007年不断的说错话，但是不断的被吹捧，还好巴博士离说对差不多了。我们在股市和楼市研究的信息质量离客观规律还有多远呢，我们大约相当于十年前对股市的研究水平，九十年代中期和中后期的时候，当时懂得市盈率就敢在博鳌论坛上发表意见，就敢在各个股市上做股评。

现在我们对股票市场上的研究专家，专业机构、基金、券商、这些机构的研究报告是非常专业的，非常的深入，一般人非专业人士基本上看不懂的。

但是，今天在房地产市场上还停留在大众语境中，整个房价收入比，就敢一天给七个媒体写楼市评论，还停留在这样的水平，一个白领的月工资X12/房屋的总价，要得多少年不吃不喝才能购买房屋，于是第二篇文章就出来了—房奴，我不幸的告诉你们，房价的总收入业绩应该是房地产经济应有的知识，充其量就是房地产专业大学本科一年级课堂提问的水平。

如何观察人们是否购买得起房屋，多少年购买一套房屋，不是简单的用四则运算的方法，约收入乘12除总房价，而不是用数学的方法计算的。

例如见习记者月收入是3000元，每个月充其量只有600元用于住房消费，恐怕购买房屋是不够的，租房屋也是非常困难的。这已经要将生活费压得很低，我们称这个群体的住房消费的极限是600元，如果收入在一年半载表现不错，受到领导重视、老总提拔增长到4000元，月收入增长了33%的时候，这就比较好，它的月住房消费能力可以从600元增长到1200元，也就是说，当他的收入增长33%，他的住房消费能力可以增长100%。这叫做什么？这叫做住房消费的收入需求弹性。

中国现在相当多的人群正在进入住宅消费能力对收入高敏感、高弹性的阶段，在100%的城镇居民中去除去15%的高端富裕人群，例如在座很多的开发商、老板们，他们今年挣的钱多一点、少一点已经完全影响不到他们的住宅消费能力，我们称之为住房消费能力对收入不敏感不弹性的人群，只有15%。

15%—25%的低端人群包括困难群体和特困群体，特困群体是指生活来源依靠于社会救济、政府救济的最低生活费保障，残疾人，无人赡养的孤寡老人、特困家庭，困难群体是指有工作和收入，工资只能是当地的最低限上的人群，这两部分的人群大约有20%—25%，他们的住宅消费能力也处于对收入不敏感无弹性的阶段。例如享受低保的家庭不会因为当地政府将每月低保提高50元，住宅消费能力有所改变，享受最低工资水平的人群不会因为海南省政府将最低工资水平提高80%，住宅消费能力就有明显的变化。这两种人群都是住宅都收入不敏感的人群，所以中国有50%的城镇人群和居民家庭正处于对住宅消费能力对收入高敏感、高弹性的阶段。

全世界所有的国家，在25岁—30岁的购房人群中，他们的收入和住房的直接关系，都要净计算，20—30年不吃不喝才购买得起，实际上他们只需要在12年又吃又喝就可以还清房贷，因为他们对住房消费是高敏感高弹性，同时收入处于急速的上升的阶段。

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