房价进入上升通道 探求政府调控与市场平衡之策

“房价又涨了！”眼看着国内商品房价格不断攀升，老百姓在发出一声叹息的同时，又依稀看到了2004年各地房价飙升的影子。近日，国家发改委和国家统计局发布的调查结果也与老百姓的直接感受完全吻合。

该调查数据显示，今年二季度，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同季度上涨6.3%，涨幅较高的城市主要有深圳、北海、北京等。而央行发布的二季度中国货币政策执行报告中也提醒，今年以来，房地产价格又出现了加快上涨的势头。

房价进入新一轮上升通道

分析今年前7个月的统计数据不难发现，房价上升幅度越攀越高，1至4月的房价涨幅还在5%至6%之间徘徊，进入5月，涨幅升到6%以上，6、7月涨幅更是突破了7%，分别达到了7.1%和7.5%。其中，新建商品住房售价涨幅更大，7月同比上涨高达8.1%。

一系列的数据表明，中国房价正呈现整体上升的趋势，不但房价的涨幅加速放大，普通住房售价涨势惊人，而且炒家青睐的二手房市场整体涨势更加强劲。

房价的上涨在一线城市演化得最为激烈。两年来，深圳商品房销售均价上涨60%，北京上涨40%，广州、天津上涨30%。这些城市中很多热点地区的房价已经翻番。

尤其值得关注的是，此轮房价上涨正从一线城市迅速向二三线城市扩散。像北海这样的二线城市，今年前6个月中，竟有4个月领涨全国，新建商品住房保持同比15%以上的涨幅，其中4月份甚至达23.6%。石家庄、蚌埠、韶关、长沙等也迅速进入房价涨幅前10大城市之列。

6、7月份原本是商品房交易的传统淡季，但现在全国楼市的交易行情却是一片火热。有分析认为，数年宏观调控之下，房价未见低头却又抬头，并且涨幅比以前明显加快，无论是整体还是局部、是补涨还是反弹、是现状还是预期，种种迹象表明，房价进入了新一轮上升通道。

多种因素推升房价上涨

纵观近几年的房价走势，中国经济快速增长、百姓住房需求增大以及各地城市化进程加快等，是造成房价快速上涨的重要原因。但不能忽略的是，土地成本不断飙升、房产商“捂盘惜售”、国内外资本投机炒作、相关机构监管不力和制度缺失等因素，也让房市的宏观调控效果打了折扣。

房地产市场需求旺盛是推动此轮房价上升的重要力量。从我国的情况来看，房地产业快速发展得益于国民经济的持续快速发展、各地城市化进程的加快和人民生活水平的改善。随着收入增长和储蓄水平的提高，城镇居民改善和提高住房条件的要求日益增加。老职工以旧房换新房，小房换大房；新职工则通过按揭的方式购房。

有专家表示，目前充沛的购房资金来源可分为三个层面来理解，首先是在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金涌向住宅市场，拥有多套住宅的家庭数量增加；而前两年受宏观调控影响，出现了一些持币待购的消费者，其需求在今年上半年得到集中释放；此外还有股市获利的转向资金以及海外资金进入房市等。

除了购房需求旺盛，成本也是推动房价上涨的内在因素。最近举行的一个房地产论坛上，土地价格的飚升受到了与会专家的集体“炮轰”。有人甚至尖锐地表示，“目前国内土地价格过高，已严重透支了未来的房地产价格。”

房地产开发的主要成本包括土地成本、建安成本、管理费用、税费等，土地价格和建材价格的上涨，使房地产开发成本不断提高，对房价上涨形成了推动力。据悉，上半年土地成交价格增幅达到28.1%。业内人士认为，在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格出现了大幅上涨。一些房地产公司的高层也公开表示，“目前我们最大的问题是手中没有地了。”在许多地方，土地的收入是地方政府财政的支柱。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大，在这一过程中，地方政府不需付出任何成本。出于自身利益的考虑，地方政府缺乏抑制房价上涨的动力。

当然，房价的上涨也不乏其它深层次的原因。从房地产市场运行的主体看，地方政府、商业银行、开发企业乃至购房者在房价运行机制中相互影响，共同推动了房地产价格走高；一些城市的政府过分利用土地资源来经营城市；部分商业银行认为个人住房按揭是低风险、高利润的贷款而大量发放，由于银行之间协调不够，投机性购房者有机可乘；开发商为追求开发利润最大化，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内的非正常上涨；而持续上涨的房地产价格，使得消费者对房价上涨的预期增强，一些持币待购者因担心房价继续上涨而被迫提前入市。各种主体相互影响，各种因素相互作用，共同拉动了房价的持续上涨。

探求调控与市场平衡之策

政府对房价进行宏观调控的决心其实由来已久。2005、2006年，国务院陆续出台“国八条”、“国六条”等一系列措施，着力从限制炒房的角度对市场进行调控。但近几个月的房价变化表明，尽管国家与地方通过户型结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列手段，对房地产行业不断进行调控，但房价上涨之势并未得到根本遏制。

目前，大部分专家认为，旺盛的购房需求是推动中国房价上涨的重要因素，这也是中国城市化进程和人口格局变化带来的必然结果，因此，调控方向应该有所改变。针对目前实际情况，有关专家表示，加大经济适用房、廉租房的供给、促进二手房市场发展、严打投机哄抬房价等相关措施必不可少。而寻找到市场与调控之间的平衡点，或许是解决房地产问题的出路，“增加供给而不是抑制需求”，应该成为房地产宏观调控的新方向。

由此，已经有专家提出了一些“顺市场而为”的调控方法，包括促进二手房市场的正常发展，减少住房流转环节的税收；通过对闲置房、闲置地征收费用的办法，打击一些发展商“捂盘囤房”的行为；限制外资进入房地产市场，限制其参与地块竞拍、高档商品房建设；扩大经济适用房、廉租房的规模，加大对中低收入者住房保障的支持力度，等等。

此外，符合市场机制的调控手段也受到了不少业内人士的推崇。一些专家表示，调控需要政府行政与市场机制两种手段互相结合，对调整住房结构，政府应该多采取财税等经济手段，这样收效会更大。物业税等财税金融手段、金融政策调整、土地市场治理、住房保障制度落实等均是未来调控的主要手段。

据业内权威人士透露，针对房地产市场发展的现状和问题，在今年下半年或今后一段时间内，政府可能会出台一些新的房地产调控措施，例如作为《物权法》配套法规的《城市房屋拆迁条例》的修订与实施、《物业税》出台的时机与力度、土地市场的治理、金融政策的完善、住房保障制度的落实等等，这些政策的出台都将给房地产市场带来积极的影响。

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