大话地产之资本时代来临天津区域房企如何突围？

房地产门户网房天下  2007-11-08 09:55

[摘要] 大家下午好！非常欢迎大家来到房天下作客，今天大话地产节目的主题是＂资本时代来临，天津区域房企如何突围？＂。非常高兴的是，今天请到非常多的重量级嘉宾。

▲主题：资本时代来临，天津区域房企如何突围？

▲时间：2007年11月7日（周三）下午14：30—16：30

▲地点：天津房天下直播间马场道59号ICTC A座2909 

▲主办单位：全球华人房地产门户－房天下

▲网络支持：

天津天房房地产销售有限公司副总经理 冯皓

天津宏志置业发展有限公司项目副总经理 杨过

天津宏志置业发展有限公司 吴伟

华本地产俱乐部天津公司总经理 王猛

合富辉煌天津公司市场研究部总监 任炯

《新时代地产》杂志出品人 谢长风

▲ 以下为本次活动图文直播：

王金梅：大家下午好！非常欢迎大家来到房天下作客，今天大话地产节目的主题是＂资本时代来临，天津区域房企如何突围？＂。非常高兴的是，今天请到非常多的重量级嘉宾。今天的嘉宾有天房销售公司副总经理冯皓先生、华本地产俱乐部天津公司总经理王猛先生、宏志置业设计部的吴伟先生、宏志置业项目副总经理杨过先生、合富辉煌市场研究部总监任炯先生、新时代地产杂志出品人谢长风先生。

现在房地产市场有一个特点，上市、地王和高房价是一种连锁效应，现在上市的企业比较多，原先可能只有万科等一些少数的公司上市，今年达到上市高潮，像碧桂园、上海复地、远洋地产等企业都实现了成功上市，个问题首先想请大家谈一下，这么多企业上市，大家如何看待上市的热潮？为什么会有这么企业争前恐后上市呢？

冯皓：天房发展算是一个上市的公司，前期已经把这步走出去了。现在我觉得房地产行业上市是房地产行业和金融行业结合最紧密的一种方式。

以前房地产公司主要的资金来源是依靠银行，现在随着国家银监会发布的54号文，全称是《进一步加强信贷管理工作的通知》，从这个54号文以后，开发商再从银行拿到开发贷款的可能性就越来越少了，54号文具体规定就要求开发商总投资的35%是自有资金量，还要求“四证”俱全，我们知道房地产企业需要“五证”嘛，除了销售许可证以外都必须要具有。现在房地产的地产资源现在以多元为主导向多元化融资为主导是一个转化过程。可能首先是IPO，如果直接IPO不行就借壳，第三就是信贷，第四就是找基金，我们还可以类似于私募基金也可以，或者是委托贷款也可以，还有一个融资方法就是进行合作，我觉得房地产公司融资渠道无非就是这些，其他的说变形也好或者什么样也好，无非都是这些方式。这些方式我们深究哪一个都很难。现在有能力的房地产公司，如果符合上市的条件，上市或者说借壳还是一个的方法。

王金梅：您讲的很好，那么请王总谈一下。

王猛：我觉得上市有几点考虑，点房地产上市既是解决资金的一个很好的渠道，同时也体现了公司的品牌，这对产品的附加值会是很好的提升，实际上我们考虑房地产行业不仅仅是站在房地产的角度看这个行业，要放眼整个中国经济来看房地产产业，中国这几年出现很多的外国资金进入房地产企业，就是说明这个企业在短时间内有很高的回报，目前中国房地产改革就是起步期，整体进入风险比较低，大家都想参与进来，所以增长速度非常快。在这其里面同时我们在另一个角度去看，这几年随着大量的顺差，国内的热钱越来越多，资本也充足，一方面参加的人更多了，一方面市场上的资本也多了，很多人看好这个企业，我觉得上市是一个比较基础。我觉得刚才冯总说得非常对，上市是一个的渠道，不仅解决了融资问题，还提升了公司品牌的问题，银监会还要求公司治理结构的问题，很多具备上市条件的公司都想上市。

王金梅：宏志置业今年发展比较快，请杨总从企业的角度说一下您的观点。

杨过：刚才冯总说了很多这方面的话题，究其根源，主要还是对资源的认识，对资本的认识，就是说你怎么看资源，不管是拿地还是人才还是其他方面，房地产开发如何和资本接轨？这是公司和资本市场的关系。

这方面我们宏志公司这么多年一直发展是比较快的，也是比较稳的。我们一直提倡另外一种思路，就是营销市场当中的一个思路，就是利基市场的思路，就是如何在竞争越来越激烈的情况下，如何在市场夹缝中生存？利基市场是我们这么多年一直在做的，包括我们的一些项目，尤其是在塘沽的一些项目，可以说在天津市的规划还没有到的时候我们发现了那块市场，提前进入了那个市场，利基市场需要具备几个，首先你要在哪个地方获利，第二个在那个区域发展必须还要有发展潜力，这是一个趋势；第三你既然要在那个区域进行开发必须要具有好的口碑，进行服务，第四要具有一定的规模。基于这几个条件，我们做了这样一个思路，在这个思路当中可以解决掉很多中小企业在发展过程当中面临的很多问题，一方面你是要数量的回报还是要大规模的数量值，看你要什么，我们宏志就做了这样一件事情。这件事情也反映了另外一点，就是在市场夹缝中如何生存？现在房地产行业从1993年到现在经历了好几个阶段的变化，房地产行业越来越变成从一个比较隐蔽、比较灰色的行业逐渐走向公开、公正透明的过程，这个过程当中必然导致市场竞争越来越激烈，必然导致企业和资本市场迅速的接轨，尤其刚才冯总提到了很多和资本市场接轨的途径，这个途径当中有很多种路子，包括上市，但是尤其发展中小型企业在这个过程当中上市，是不现实的。

另一方面国家政策在层层出台，包括信贷政策，包括获取土地资源的门槛，国家有层层的把控，这时候中小企业如何和资本市场接轨，刚才冯总提到私募基金的形式，实际上这个形式也是大家一直想的思路，包括另外很多思路，比如说跨行业经营，把另外一个行业作为资金池的思路。或者在这个过程当中进行多方合作，因为天津好多年前就出现过这种情况，比如说我有土地却没有资金、也没有人，这时候就找一个投资方，这其中也有合作的关系。

吴伟：我们在十几面的发展过程当中，作为中小企业本身有他自己的特点，它尽量规避大的资金投入，主要是从潜力入手，就是从规划角度来找最有潜力的地块来做，而且要做精了，在资源有限的情况下，把附加值做得比较高一些，主要是产品的精细化和人性化。还有从产品的建筑角度等等都是这样的。我们无论从宝坻的开发包括塘沽南岸的开发和天津市的开发，我们都是走在前面的，这样我们遇到的阻力可能小一些，在资金这方面，所以这么多年走得比较稳、比较踏实，这也是我们一贯的思路。

王金梅：吴先生说得比较具体。任总可以说是比较专业了，谈一下您的观点。

任炯：本身很多人都在地产公司工作，都会面临一个问题，就是资金问题永远是房地产企业解决不了的大问题。为什么这么说？我现在有几个项目都上市融资了，真正再去大规模拿地、去开发项目就需要大量的资金。

因为本身房地产行业就是一个资金密集型的行业，需要大量的资金作为支撑。早些年前，很多房地产企业进行开发的话，基本上依赖于自己有一部分资金，通过政府的一些手段获得土地，之前土地抵押不是特别严格，可以通过土地抵押获得一部分贷款，开展工程以后工程方或者材料方垫资，加强施工方进度，提前预收、回笼一部分资金，整个地产环节走得可能会很顺，可以成功的开发。随着近几年土地抵押时全部交齐土地抵押金，包括预售条件的严控，作为政府它的土地款一般要求在很短的时间内就必须交齐，政府给它的授信逐渐在严控，现在来看，房地产资金的很多来源都被政府的宏观调控给严控起来了。拓展更多的融资渠道可能是房地产企业要发展的必经之路。从国内来看，房地产金融的渠道还是比较窄的，我觉得过渡的依赖于银行的贷款，可能会有一些资金问题，还是真正以银行贷款为主。这一点更是房地产企业在考虑未来发展和战略的时候，肯定都想通过上市来获取更多的资金市场的支持，这是他们遇到的现实问题而找到的解决问题的方法。

王金梅：我们听听谢老师的精彩观点。

谢长风：我接任总的说。前几天有一个新闻说世界上市值的企业是中国的中石油，整个盘子是11000多亿美金，比历史上的石油企业美孚什么的都要高，现在很多大企业都要回归，这反映了什么情况？就是股市的市盈率非常高。

房地产开发要求资金特别多，如果市盈率高，现在是企业上市的时候，而且企业一旦上市，和没有上市的企业差距非常明显，碧桂园我们觉得也不是什么大的企业，碧桂园是一个特别垂直的企业，只有100多亿，上市以后它的市值一下子就几千亿，融资动辄就是几百亿。在这种上市狂潮下，一些不具备条件企业或者说基本具备条件的企业赶上股市的浪潮就风光无限，如果赶不上就处于不利的位置。前几天看新闻说任志强也借壳上市了，这时候是中国房地产企业的分水岭，现在到了区域房地产企业唱国际歌的时候了，在这种情况下也不是没有应对的对策。

王金梅：刚才大家说了房地产是一个资金密集型的行业，又是一个高风险的行业，其实现在房地产风险都转嫁到了金融上面了。我想问一下各位老总，上市融资渠道是不是一个稳定、宽广的融资渠道，或者也可以说上市对这个行业有什么样的影响？

谢长风：我就接着说，现在土地都是拍卖真金白银做的时候，哪个企业都想上市，但是不是每个企业都能上市，这是非常现实的情况。在这种情况下，很多东西都变成独木桥了，对于一些不规范的企业来说影响都是不一样，上市以后它的内部矛盾和问题都显现出来了，对他们来说这个也是一个双刃剑。

杨过：我觉得上市对一个企业来说是一件好事，至少解决了现在的问题，一方面是资金，一方面是企业的形象，另外也是企业竞争意识的体现。上市对企业来说影响也是比较大的，首先上市是一个逐渐公开、公正的过程，这时候应该对企业进行内功的训练，这点是至关重要。上完市以后，结果是什么样呢？这时候很多人期望值是比较高的，刚才谢总也提到中石油的例子。中石油是今年IPO最强的一个企业,很多国内国外的钱都圈在这里面了。大家都发现，钱在房地产行业或者在别的行业都出现了资金回流的现象，而且回流的数量越来越大，尤其对国家政策的导向影响是极大的。这时候中石油出卖以后，整个圈子的份额是很大的，对资金回流是有所控制的，但是中石油过程有一个很大的特点，就是市盈率是比较高的。在这个过程当中，实际上就反映了一个企业调整过程，这个对企业来说是比较长的过程。而且还有一个特定的环境，就是中国企业在不断发展过程当中，在自己逐渐把自己推出的过程中，你如何进行内功的深造，这是至关重要的。否则你即使得到了很多东西，如果内功深造跟不上的话，必然导致企业走向非常难受的境地。

王猛：就上市门槛而言，国内房地产企业符合条件的非常多，但是上市的房地产企业的具备条件的有一部分，另外一个角度来讲还不一样，房地产企业生产方式是属于土地，土地又不是无限的，也不是流水生产线，目前它的资本和流水都利用这块的话，很多企业不符合要求，很多企业都不保证明天还符合要求。这是房地产企业的一个特征。第二个分界线企业实际上涵盖的范围非常广，基本上我们目前所有的建筑都可以纳入到房地产当中来，包括商业、写字楼、酒店等等，房地产上市也有很多技巧，在这样的金融背景之下，对于企业来说，也有一个现实的选择，就是把产品做专业，可能最后就是做一种类型的产品，其他产品都不做，这样就可以保证产品的竞争力，你可以用最简单的方式告诉市场，让市场对你有深刻的印象。我们要告别以后拿地、盖房子卖的模式，应该打造公司的核心竞争力，你做一种专业的产品，你做好以后就可能具备更佳的上市条件。

王金梅：我们再谈一下资本市场青睐什么样的房地产企业，房地产企业达到什么样的条件，或者做好什么样的准备，企业上市才会有更好的把握？

冯皓：上市以后我对天房发展了解比较多，以前的土建办公室主要力量是做天津市土地的整理和居民普通住宅的建设，到了1990年以后，我们开始做旅馆街、食品街、吉利大厦等等，做了这些高端产品已经具备了上市的条件，你的开发量、人员包括每年的流动资金量，他会考察你一段时间，不是一个新兴的房地产企业挣两年钱就想上市，你的现金流是怎么流动的？上市就主要看你的现金流，因为上市是有一个由头的，我们上市是因为要建设40万平米的瑞江，是在解放南路的瑞江花园，在天津市政府的举荐下，作为天津市房地产内的房地产公司在上海证交所上市，这个过程非常艰难。现在简单谈上市可能觉得这个事比较简单，实际上对于我们这样一个资历比较深的有国企背景的企业来说，非常难。

王金梅：能谈谈怎样的艰难吗？

冯皓：这个艰难应该说是比较专业的。比如说像前期的审查、后期的路演等等，非常复杂。还有房地产公司上市的融资，我觉得不是一步，不是我这个项目要上市的时候就进入40亿就结束了，比如说瑞江上市的时候有一部分资金，瑞江已经是过去时了，瑞江以后我们又开发了几个项目，我们现在公司净资产值做得越来越大了，我们也不是一个小区一个小区的开发，现在天房发展完成的就是定向增发，就是第二次融资，就是在滨海新区当中的汉沽河西区3.22平方公里的城区综合改造项目，是以这个项目作为定向融资的项目，这次融资是18.99亿，这是向十几个机构投资者定向募集的，就是上个月的事。现在钱已经到位了，打算投入新的项目当中去。后期随着开发进度的不断增加，像9月28日，我们又参与了天津的新家园建设，一个叫做双港新家园，一个叫华明新家园，我们用五十多亿的钱拿了七十三万平米的地，这七十三万平米的地方我们可能又要融一部分资，可能会采取一些方式，比如说发债券等等，虽然没有做，但是已经有了一些想法，和天津新家园项目结合进行上市融资，上市以后是多次融资，便于开发企业把自己的面铺开，把自己的量提起来的，对于打造自己的核心竞争力非常有好处。

任炯：天房应该说是一个比较有实力的上市公司，我觉得很多上市公司有一点，就是公司拥有的土地储备量上，很多企业上市前都想大规模的购进土地，增加土地储备量，为自己的上市做准备，同时通过它的上市获得资金再进行土地的开发，上市加速了它资金的循环链条。另外，它的年率也是上市比较关注的一点，有很多公司可能几年都没有项目做了，如果他想要上市的话，必须要购进几个项目，比如说购进土地进行开发，使它的资金流转起来，使他的财务报表非常好看，再申请上市，我觉得一方面是开发项目，一方面是土地储备。

王金梅：刚才冯总已经说了他的切身体会，说上市是一个很艰难的过程。从观察者的角度来说，上市有什么样的经验和教训，特别是是对天津区域的房地产企业可以借鉴的经验和教训，大家有什么建议？

任炯：合富辉煌2004年7月25日正式在香港上市，我们是作为中介公司在在香港上市的内地企业，上市以后对资金的监管比较严格，而且就我们公司来说，也不会涉足到房地产的开发领域，而且想专职的做好顾问营销行业，就是做大做强我们的服务品牌，以我们专业领域和顾问的形象更好的服务于开发商。上市以后我们会更多的培养融资经理人，开拓我们的市场体系，更多的把我们市场做到各地，通过上市企业的发展也会更快。对于中介企业来说上市的不多，但这也是我们一个超前的想法，通过上市更好的整合服务链，更好的开展中介的服务内容，这是我们当时上市的，也是我们老板发展的一个设想。

王金梅：今年天津房地产市场出现了一些比较吸引人的现象，有很多地王。天津区域房企在面临很多手握重金的品牌地产商的时候，面对很多上市房企的时候，区域房企如何应对这种局面？如何从这种局面快速的成长起来？

杨过：今年很多房地产企业次IPO，再有很多城市出现了很多地王，地王记录又是在不断刷新，这一点反映出市场竞争比以前越来越激烈了。这个过程当中开发商实力是越来越大了，这时候大家都看得很清楚就是对土地的获取、对资金的获取和对人才的获取已经至关重要，尤其是对土地资源的获取，是一个公司发展规模扩大和竞争力增强的一个最基本的起步点这时候源头很重要，尤其就中国的房地产政策来说，有一个非常大的导向，比如说土地招拍挂导向，必然导致土地攀升，首先企业手里已经有资金了，再有一个就是市场的刚性需求也需要你来做，拿了地以后再做也一样获利，他们的利润着眼点是以后，不是以现场的市场值折算来拿地。在这个过程当中必然导致很多企业，尤其是中小企业在这个夹缝中无法生存。要做一个什么样的企业是很重要的，你是要做一个持续、稳步、不断扩大慢慢成长的企业还是要做到什么样的规模，就是你要为社会提供什么，这时候就提到另外一个高度，就是你的财富和社会如何融合在一起，这个高度就必然导致一个企业有很多不同的定位，就是企业要经营靠规模、靠发展，如果定义成一个企业公民、就是一个持续稳步的发展，能够为社会贡献一部分力量，这时候就需要企业做抉择了，它的策略也不一样了。像我刚才提的利基市场，很简单的一句话，就是我们避免很多大的竞争，尤其是竞争特别激烈的地方我们是不会去竞争的，我们就希望用自己的眼光和决策来看，寻找市场的夹缝，在这个夹缝中我们来做自己特色的东西，避免和上市公司和大的开发商正面竞争。因为我们现在不具备竞争的条件。有一本非常好的书就是《毛泽东选集》，这其中体现了一点，就是如何在不具备实力的大环境下自己如何做大做强。其实利基市场也是这样。

王金梅：冯总，天房应该是区域房地产的领头羊，您从您的角度来说，天房怎样进行突破，怎样和外地的强势品牌进行竞争呢？

冯皓：现在随着知名的房地产企业进津，我们感觉身上的压力非常大。尤其是天津的大面积的开发（指新家园的建设），新家园的建设就是政府平地，划出很多块，转给不同的开发来做。每一块的建筑面积在十几万平米。比如说我们现在拿到的双港新家园，前面是住总集团，旁边就是华润，这都是响当当的公司。他们在各地做得很多项目我们都去看过，产品做得非常好，包括项目定位和细部做得非常好，有很多值得我们学习的地方。在和他们比较的同时，我们就想如何提高我们自己的核心竞争力。现在本土化是我们提的比较多的，他们需要到天津来做开发，需要重新组建班子，他们算是空降部队。他们到这儿组建队伍做市场调研，就天津市场而言我们肯定比他们更了解一些，但是他们可能更了解潮流的发展趋势，比如说在产品设计和项目定位以及细节营造方面比我们有领先的地方，就是各有各的优势。我们现在做项目都是现成的班子，现成的人。而且我们是最本土化的企业，我们最了解本地购房客户的需求。而且本土的购房客户也了解天房发展，也有很多人认可天房发展，因为他们很多人就住在天房开发的房子上，如果天房再开发房子他们不会对我们操作项目的水平有怀疑。

现在房地产企业核心竞争力有三条，在任何时候可以反过来就可以掉过来的说，排名不分先后，就是土地、钱和人，现在土地、钱和人都在向大公司汇聚，汇聚土地是我们盖房子的原料，钱也必须要有，人也必须要有，我觉得人的竞争是最激烈的。现在人们讲钱的竞争和土地的竞争讲得多的，讲人的竞争在现阶段倒少了，实际上在和房地产企业他们在同一区域内竞争、拼刺刀的时候，在人的竞争方面是一个需要突破的地方。

王猛：其实不仅仅是房地产企业的问题，当房地产门槛提高的时候，这不仅仅是企业要适应的变化，对于投资企业来讲，对于经营企业来讲也是一个新的商机，我们应该探索新的经营产品来适合市场的变化，以前可以进行协议拿地，现在不太行了。我觉得这时候金融公司可以衍生相关的经营产品来支撑这个行业的发展。这其实也是一个新的方法。我觉得市场变化是一个必然趋势。另一方面，就地产公司本身而言，我觉得还是要按原来的方向走。像台湾的高速发展，比我们早跑了几十年，或者说现在到了发展的程度，台湾峰的时候也有三千家多开发公司，现在剩下不到100家。我们市场竞争远没有到达那个高度，产品细分我们没有到那个程度，产品无论是按年龄、按地域划分等等，就是说明产品是无限细分的，我们目前在无限广泛的区域上竞争，我们还有机会，在这几年内抓紧机会的话，可能会突破自己的特点。

谢长风：我们和一些开发商聊天的时候也聊到杨总提到的《毛泽东选集》，我觉得中国做房地产的企业有中国式的智慧，农村包围城市，东方不亮西方亮……很多北方的城市都到南方发展了，二线城市的企业到了三线城市就是老大，很多公司都到外地拿地。但是很多有人知道，一方面是四郊五县的，再一个就是他们在外地发展，比如说像华夏在内蒙古、河北，他们在这个地方就是巨头了，比如说到三线城市去的时候就是来自某某地方的大型房地产企业，目的是什么？肯定是要活下去，往小地方跑活动空间可能大一些，中国地方太大了，毛泽东说在江西打不下去就到陕北去，在陕北打不下去了，就是过黄河，过黄河以后就是化整为零，然后再杀回马枪，现在不光是房地产企业，是中国的战略。像伊拉克、阿富汗，这些地方美国商人去干什么？除了美国人就是非洲人，像非洲是疟疾和蚊虫叮咬的地方，但是在那边做生意的就是中国的温州人，就是中国人想在外地干起再杀回马枪。像做手机一样，全世界的手机产量加起来都没有在中国生产的多，我们有一打优势就是农村包围城市。比如说摩托罗拉、三星在城市打不赢都会往农村走，你不能说它是逃避，像红军长征一样不是逃避，就是积极北上抗日，是战略转移，这是天津小的房地产企业的选择。

现在说房地产企业指标很简单，土地量和流动资金量，这个指标是什么？就是宏观指标，不是微观指标。这说明一个特点就是这个产品很不完善，有很大的空间。美国的房地产土地储备不像中国这样储备了，像帕尔迪是世界上的房地产企业，但是它并没有很多的房地产储备，其实你如何理解房地产产品？现在大家理解的都是钱、人，先是有钱再买地，买完地在上面盖房子，某种程度上是一个工业产品，其实到一个层次以后房地产更多是一个金融产品，这时候大家再理解就是一个金融杠杆能够撬动的东西，现在台湾的房地产企业不是一步一步盖起来的企业，好象是国泰保险下面投资的房地产，它没有太多的经验，它后面有大量的资金支持。所以说区域性的房地产企业，我觉得首先要改变思路，还有就是上市，虽然上市是一个渠道，今年条件比较好，前几年潘石屹上了几次都没有上去，上市不是一个惟一的途径，要把房地产企业做活，不是说只有上市，如果说房地产是一个金融工具或者一个金融手段的话，像私募等等有很多方式，还有很多变相上市，其实有很多很多方法。我哥也是做房地产的，他们公司在福建那边做项目，他们就不是上市公司，他们老板自己的资金不是很多，但是他们不缺钱，为什么？因为泉州是中国做旅游鞋的基地，非常有钱。我们以非常奇妙的方式，比如说老乡会等等就把钱转到自己这里来，我们觉得企业在缺欠的时候除了贷款之外还有很多渠道。

任炯：我来之前查了一个数据，在西方一些发达国家，房地产企业对纯正的金融机构贷款应该是10%左右，在东南亚或者香港在大陆对企业的金融贷款达到了银行体系的40%左右，银行来看40%是作为放的信贷，从这方面来说，作为金融企业也好，作为房地产企业也好，就是过于把资金集中在行业上面，必然它的风险就比较大，这也是国家为什么频繁的提高它的贷款准备金率或者是出台房地产措施，就是为了防止金融风险过热过高。我们做贷款可能做到两成，现在可能作到了三成，针对第二套住宅提到了四成，从这个过程当中也可以发现银行在关注房地产业的金融风险。从这种情况来看，房地产必然会把资金渠道做得更宽，除了银行贷款，它的自有资金更多的发行公司债券、信托、基金等等，可能是很多需要房地产行业内人士进一步探讨的，我们房地产在积极对接国外的很多基金，为中国的房地产企业注入新的资金。

王金梅：上市不是所有企业的行为，可能也就是一部分企业的行为，我们需要拓宽更多的融资渠道，请大家细谈一下融资，哪几个融资渠道更适合于区域房地产企业呢？

王猛：我们看房地产分为几个部分，个是前期，有工程、还有营销，但至少本地企业在房地产企业环节比外来企业还要强，包括整个市场这一块，对本地市场的熟悉程度也比较强，可能是产品的研发或者说资本环节PK过程当中可能会占下风，但是它也有一定的优势。强龙不压地头蛇，但是我觉得地头蛇可以和强龙合作，我用我对本地市场的了解和用我的项目进行合作，这本身也是一个方法。第二，我们也了解到一些渠道信息，包括一些私募基金等等，也是做一个金融成本的翻新，就是金融过程的翻新，房地产最重要的就是回款，帮助企业越过盈利的阶段是最重要的，这其中也有很大的空间。其实这本身也是一个市场的机会，因为这个机遇很大，你可以放大企业的产品，同时降低风险，规避相关的政策，达到法律的要求。还有一个是过桥基金，什么是过桥基金？比如说这个项目要10亿才能可以做到可以销售为止，他可能自己只有2个亿，国家规定3.5亿，最后就差1.5亿，我给你1.5亿让你把桥过去，但是钱要还，这其中有利益的谈判。因为它盈利模式很明显，所以房地产特征也就明显，它比其他回报也多，在这种情况下，我们需要搭建一个平台，让更多的房地产企业能够进行更多的沟通。

还有，就地产企业本身来讲，就是老大该做的事情，任何一个老大在区域困难的时候就一定会想办法，甚至说它能否把这个企业做起来，可能确实有些时候危机可能会成就一批企业，也会拖垮一些企业，只有行业洗牌以后才能使这个市场更加健康，更加发展。

杨过：融资其实是在企业经营过程当中发生的事情，它考虑的层面是不一样的，首先负债率比较高，其次它注重现金流，而且现金流还是有区别的，在财务当中有很大的区别，就是怎么计算现金流，实际上现金流财务报表当中有两部分，一个是过去式的财务报表，一个是现代式的财务报表，其中提到现金流，现金流应该说是在某一个阶段内的现金流量，这就提到我刚才说的对资源的认识了，就是对土地、人、钱的认识，在这个过程当中，如果开发商内功修炼的比较好的话，资金回流就是比较短的。也有现金流跟不上的企业，现金流是无法保证的。另外一个特点就是负债率和现金流，还有一个特点是利润，这是至关重要。刚才谢总谈到了很多开发商到外地去做，一方面是在天津拿不到地了，为什么到外地能做？因为外地是有利润的，一方面可以拿地，而且它的利润值不见得比天津的利润值低。同时天津市场有没有开拓的可能性，这时候需要对市场进行细分，就是市场的基本客户群进行细分，这时候有一句比较经典的话，“不说客户需求什么，而是说你给客户提供哪种需求”。

你要自己创造一个市场，你对竞争企业熟知了以后，找到竞争企业的弱点，你在这个弱点的基础发现自己的市场，不管怎么说，利基市场是在营销当中比较熟悉的，在营销过程当中慢慢变成的企业发展的方式方法了，这个方式方法能够给企业带来什么样的发展？首先在很短时间内可以操作很短的项目，而且在经营过程当中能够攫取一部分利润，讲区域的话，可以说天津是一个区域市场，但是对天津区域市场再进行划分的时候又可以分出一部分的市场来，很多时候很多市场土地量非常大的，也是很多开发商不去争夺的地方，但是随着天津的发展，必然有一天到了那个阶段了，时间上来说有一个预测和推测的。比如说以我们当然看海河南岸的时候，一个是2003年，一个是2004年，在2005年滨海新区的概念没有出来时，我们以前瞻性的眼光已经看到了。首先我们看国外有一个区域规划，国内从2000年开始提倡区域规划，还有一个叫运营城市，其中最重要的一点对天津非常有影响力的就是“大北京计划”，就是对天津进行了重新定位，区域规划是什么概念？就是一个经济规划，这时候就和企业发展组合起来了，尽早进入这个区域，提前做一个产品，而且这个产品要做好、做精致，把产品做精致了，在本地区域也可以有一定的口碑，在一个区域内发展口碑是比较重要的。

说到企业融资和融资渠道，它考虑的层面是比较多的，不管用哪种层面来考虑都必须有一个前提，就是必须是适合企业的。就是企业首先要面临什么问题？面临的是生活问题还是利润空间在没有逐渐扩大的过程面临如何生存的问题，那它的募捐和融资方式都是不一样的，当它需要来扩大它的利润的时候这一块不一样，一块叫利润率，一个叫利润额。利润额是什么呢？可以这么说，很多上市的开发公司在做利润额，利润额一直在不断增长，这时候抵消他们的负债率。同时对另外发展的企业来说，他们要的是利润率高，利润率高就意味着我的投资风险低，但是高，所以结合企业本身会做出一定的决策。它沉淀出来的资金量可能在这个行业比较小，但是在别的行业是比较大的，如果我把它做好的话，另外一个行业可以变成我的资金池了，也可以平衡我的现金流，只要能保证我的现金流，我就可以保证我种的果树可以摘下果子来。

王金梅：感谢的大家充分发表自己的见解，今天的节目气氛非常好，感谢大家的热情参与。本期大话地产节目到此结束，希望大家以后常到房天下做客。