天津市楼市五大热点板块分析

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老城厢板块

开发区板块

东南板块

海河中心区板块

老城厢板块

住宅开发已进成熟期，房价进一步大幅上升空间有限，商业、商务物业开发力度加大

1、板块发展历程及区域资源

“老城厢”泛指由东、南、西、北马路四条道路所围成的中心区域及其南、北的部分辐射区域，作为天津城市发源地，05年板块成为城市中心区拆迁改造工程的重点区域，中新集团获得土地一级开发整理率先进入，随后天房、富力、静安等集团相继进入，自06年板块内楼盘相继入市以来，老城厢板块持续升温，迅速发展成为城市中心区的高档住宅聚集区。

老城厢是天津市发源地，其独特的地理位置以及历史人文优势使得区域价值获得广泛消费者的认可和追捧，05年底以来老城厢板块一直是市内六区供应体量最大、高档楼盘规模开发最为集中的区域，楼盘入市随即受到消费者追捧，消化速度较快。其中天津富力城作为富力集团进驻天津的首个项目，以专业精装修产品“一炮而红”，成为板块区域内绝对的“领导者”。未来老城厢规划为集文化休闲、生态居住、酒店旅游、特色商业、金融商务等城市功能多元化的高尚区域，投资前景看好。

2、板块总供应体量200万平米以上，高层住宅为主流，商用物业开发趋势明显

老城厢地块总建设规模225万平方米，其中住宅约128万平方米，公建约96万平方米。老城厢按地块划分为14个项目实施，建设周期计划为5年，目前在售及即将入市项目总供应体量将在30-50万平方米，富力、中新是板块内开发规模最大的开发企业。

就产品类型看，由于市中心土地的稀缺性，除TOWN中堂以及将入市的檀府为别墅外，其他项目均为高层、高品质住宅，天津富力城则是天津市场首现的精装修高尚住宅，随后中新城上城、金盛国际都为精装修公寓。从入市时间，05年底至06年为板块开发的高潮期，天房、富力、中新等多个品牌开发商的进驻共同造就了老城厢板块成为市中心高品质住宅聚集区，成交量也是一直领先其他板块位居全市首列。板块整体价格水平已由06年平均7500元/平方米而上升至12000元/平方米左右，价格拉升速度较快，板块热度可与大梅江相媲美。

07年除高层住宅外，富力城商业部分富力星光大道入市，金盛国际、仁恒海河广场都将在08年形成供应，老城厢板块内商用物业的开发趋势走强。

3、精装修大面积舒适居所与小户型投资产品为板块供应主体

作为市中心仅存的大规模开发区域，老城厢板块内产品主要为高层、别墅（TOWN中堂、檀府）。作为现代城市中心以及客户需求的发展，高层、高品质住宅已是市中心住宅市场的发展方向。老城厢板块主要客户群为本地高端消费人群、高级白领以及外地投资置业人士，作为城市中心区域老城厢的大规模开发建设带来了高端置业人群改善型住房需求爆发性增加，120- 150平米以上二房、三房是这些置业人群的首选，这也是天津富力城、天津壹街区、中新城上城等主推的户型产品之一。

2007年天津富力城、中新城上城以及年底入市的金盛国际都纷纷推出90平米以下精装修小户型产品，且户型设计多采用复式结构增加居住使用面积，一方面房价持续上涨情况下，缩小面积、控制总价降低了消费群置业门槛，另一方面作为市中心商务、娱乐休闲聚集区，小户型精装修公寓、酒店式公寓等投资型产品增多。长远发展来看，天津市住房需求群体将呈现更加年轻化趋势，这部分人群有着现代的理财、住房观念，因而适宜居住的经济、时尚并有投资价值的小户型产品渐成主流。

4、典型样本项目---天津富力城

1）项目简介

天津富力城位于南开区与和平区交界地带，濒临地铁一号线与规划的地铁二号线，项目占地面积21.56万平方米，地上总建筑面积 72.42万平方米，物业类型涵盖住宅、商业，现一期已全部入住，二期仅余部分在售，后期地块开发产品主要为酒店式公寓、商业配套等。

2）市场表现

天津富力城开盘以来始终占据板块内成交量最大份额，消化速度较快，价格水平也是区域板块的风向标，07年3月富力城成交均价为8400元/平方米，随后价格水平不断拉升，目前成交均价为12000元/平方米左右。应对下半年房价大幅上涨以及年末政策出台所带来的观望气氛，一方面项目调整供应房型配比，增加90平米小户型产品，另一方面富力城也成为区域内率先给与较大购房折扣的项目，11月甚至是93折优惠，楼盘保持平稳的消化速度。

3）产品特点

富力城以24到28层短板纯南北向住宅为主，楼体均为单体建筑，最多两幢联体。户型设计进深12-13米，层高3米，格局方正。无论是外立面，还是内装修，从地砖、墙面到卫生间的水龙头，都采用罗马、高仪等知名品牌，且装修风格符合天津市居民需求。

“南派园林”是富力城突出的景观风格，社区入口10000平米大型景观绿地，精心挑选元宝枫、水柳、银杏、日本晚樱等百余种植物。

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