天津市楼市五大热点板块分析

高档住宅水准再上升，顶级豪宅渐多，“滨海新区”概念支持板块仍有较大上升空间

1、板块发展历程及区域资源

根据《2005-2020年天津市城市总体规划》说明，天津市滨海新区包括塘沽区、汉沽区、大港区行政辖区以及东丽区、津南区的部分地区，核心区由塘沽城区、天津经济技术开发区、天津港和天津港保税区组成。开发区板块东至东海路，南至新港四号路，西至渤海路、东江路，北至第六大街，作为滨海新区经济最为发达的区域也是目前住宅市场开发最早、最为繁荣的板块。板块内高档楼盘云集，多为大规模开发集住宅、商业为一体的大型综合社区，万通、万科以及本土泰达建设、贻成等品牌实力开发商使得住宅市场整体水准较高，板块绝对是滨海新区最具吸引力和投资价值的高档楼盘聚集区。07年“滨海新区”概念继续热炒升温使得开发区板块丝毫不逊于市区热点板块，特别是万科集团金域蓝湾与收购滨海新城两大项目高调进驻，更是使得板块价值再次为市场看好。

2、高层住宅依然占据主流，洋房、别墅涌现，板块高档产品结构升级

05年底以来，开发区板块内已推出项目总供应体量达340万平方米以上，万科金域蓝湾、滨海新城以及天保金海岸是板块内未来供应体量较大的项目，除万通新城•国际后续开发外，总建筑规模近20万平方米的万通华府也将于08年春季入市。随着滨海新区开发的推进，板块内高档商务办公、商业需求量增加，万科、万通两大巨头必将高尚住宅推向更高端。

除高层住宅产品结构进一步升级外，07年天保金海岸也将推出洋房、联排别墅等产品，板块内产品结构层次更加丰富。

3、投资客比重较大，中小户型投资产品受市场追捧

较紫云板块、上北生态区板块相比，开发区板块项目规划设计、商业休闲配套层次明显较高，再加之“滨海新区”概念的财富聚集效应，置业人士都为真正的富有中产阶级和外地投资客。房型多以100-120平米二房和130-180平米三房为主，且200平米以上大户型产品在各个项目中都占有相当比例。万通新城•国际A立方小户型投资产品推出后市场销售情况火爆，可见板块内中小户型投资需求强劲。

对比市区热点板块房价攀升幅度，07年开发区板块价格水平显得相对较为平稳，这是由于板块起步较高且供应量较大，再加之上北生态区以及塘沽老城区等多个板块07年普通住宅供应大幅放量，开发区板块高档项目销售压力有所增加，7-9月间月均7--8万平方米的成交量大幅增加后，11月成交量下滑至2.95万平方米。

4、典型样本项目---万通新城•国际

1）项目简介

万通新城•国际是万通地产联手泰达集团进驻天津滨海新区的首个大型综合项目，西邻北海路，北邻开发区第五大街，南面与京津塘高速公路延长线泰达大街相近，其位于被称为“滨海之心”的泰达时尚广场，该广场集体育健身、会展服务、水舞奇观、高尚住宅、商业街区、休闲娱乐、酒店办公于一体的国际化主题公园城市功能综合体综合项目，也是天津经济技术开发区“科学发展年”的重点项目。

项目总建筑面积50万平方米，分三期开发。其中一期于2005年10月开盘推出15万平方米，目前已经全面入住，二期总建筑面积17万平方米于07年4月正式开盘销售，二期位于整个社区东南角，直面泰达时尚广场核心景观时尚花及滨海湖。

2）市场表现

作为板块内首个开盘的大型综合项目，万通新城•国际在板块内成交量、项目推广影响力等方面奠定了“领导者”地位，项目定位最具经济发展潜力滨海开发区的国际高尚居住区，06年之初成交均价已达8000元/平方米，07年4月二期产品放量，价格水平也由9000元/平方米上涨至10000元/平方米以上。

3）产品特点

项目建筑单体设计全部采用纯板式建筑形态，立面简约、时尚，以传统欧式皇家园林三进式的建园手法设计构造出三横、三纵的景观园林，同时营造出典型的东方空间特色，户型格局南北通透、舒适实用。

房型结构主要以110-130平米二房、140-160平米三房为主，并配以60平米左右小户型和200平米以上大户型，客户群分布也较为广泛，开发区、市区以及北京等地的投资客比例较高。

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