海内外实力型地产商转移投资阵地 搏击商业地产

近年，上海甲级办公楼租金每年以20％速度上涨，空置率始终保持较低水平。尤其是那些“5A”甲级办公楼都拥有良好的地理位置，租户均是海内外实力型大公司。这些公司租期大都一签3至5年，算下来投资回报率可达到8%。

实力型地产商瞄准那些“半拉子”工程也是有所考虑的，据说此类项目投资回报率相当高。虽然目前进入有一定的风险，但此时恰恰是价格最低的时候，“逢低吸纳”是房地产投资成功的要素之一。2006年摩根斯坦利以近20亿元的价格收购“半拉子”工程东海广场，目前运行情况良好，这就是一个成功的例证。如果一家公司拥有丰富的专业开发、资金运作和管理经验的话，一般都能实现较为理想的投资收益。

实力型地产商大都重视那些已经建成但因缺乏后续资金而不得不抛售的商场。只要有资金买下来，然后请进有经验的国际物业管理公司重新予以启动，包括开展招商和集聚人气，往往能“柳暗花明又一村”。

据戴德梁行介绍，成熟的地产商特别重视选择那些“优质区域”的“优质项目”进行投资，然后通过自身强有力的运作团队或者邀请著名运行商开展合作，这就是实力型地产商目前形势下关注的方向和目标。

首先是“资金链”问题。在银行实施货币从紧政策之后，目前国内众多开发商面临“资金链”中断的危险。他们长期以来融资渠道单一，企图一下子改善资金紧缺难题并非易事。于是一批实力型地产商“乘虚而入”，而那些拥有巨资的海外基金更甚。由于目前住宅市场进入“调整期”，商业地产市场呈异军突起之势，在此形势下，双方很容易一拍即合。

其次是市场前景问题。在当前国内外错综复杂的经济形势下，其他许多行业都面临“景气不足”的局面，惟有房地产行业始终在稳步向上。于是，众多实力型地产商大都看好国内房地产市场的长期前景。尤其是商业地产暂时还是一个相对“宽松”的领域，而且还有较为可观的收益率，资金转向房地产市场尤其是商业地产项目也就情有可原了。

第三是优化企业投资组合问题。以往大多数地产商都是全力投资开发和销售住宅楼盘，今天国家对住宅市场开展严厉的宏观调控，当然迫使实力型地产商“转移阵地”了。搏击商业地产一方面可以获得更高的投资回报率；一方面也可以借此机会进一步优化自身企业的房地产业务组合。

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