银行变相“架空”房贷新政 穗再现“零首付”
近日，为了吸引买房者，广州不少楼盘纷纷打出“分期首付”的促销招牌，通过开发商垫付的形式，变相降低购房者首付金额。记者日前从广东银监局了解到，银监局正紧锣密鼓地对商业银行住房贷款情况进行摸底，其中特别针对市场上“零首付”和“分期首付”的做法，要求商业银行上报分期首付的金额和户数，以及给楼盘开发商贷款的情况，并提醒银行防范风险。
现状：“二成”首付屡见不鲜？
据上述工作人员介绍，开发商垫付首期款是完全免息的，客户只要与开发商签订有关合同，约定分期还款时间以及相关违约责任即可，除此之外与正常购房手续差不多。根据合同约定，客户最迟还款时间不得超过1年，如果不能如期还款，将支付每个月1%的违约金。对于首次置业者，开发商可垫付一成首付款，对于二次置业者，开发商垫付金额甚至可以达到二成。
类似上述分期首付的做法，在广州其他楼盘也并不鲜见。例如富力桃园主要帮二次置业者垫付首付款一成，但需要购房者分期7个月支付给开发商；南湖托斯卡纳则打出了“首付10%，轻松入住”的促销标语；另外还有两家新楼盘，均针对首次置业者，首付分别为二成和一成半，其余在约定时间还款。
光大地产某位负责人表示，分期首付的做法是不同开发商针对不同楼盘、面向不同客户群体推出的正常促销手段，对于购房者来说，可以降低门槛，便于中低收入购房者资金周转的需要，但是楼价才是真正影响市场的决定因素。
提醒：断供风险将由银行承担
针对开发商垫付首付款的做法，银行业内人士表示，贷款合同最终产生在银行与客户之间，虽然部分首付款由开发商先行垫付，银行放贷比例并没有发生任何变化，但是购房者一旦因为经济困难造成断供，由此产生的风险将由银行承担。
农行广东分行有关人士则向记者透露，垫付的款项最终还是要由购房者支付，一旦不能正常还款，开发商将面临风险。另一方面，更关键的是，开发商真垫款还是假垫款仍是个问题。有的开发商通过与评估公司协商，提高评估价格，所谓的“垫付”仅仅是左手过右手的问题，开发商最终并没有真正垫付。比如原本可以从银行贷款80万元，提高评估价格后向银行贷款100万元，多出的20万元仅由开发商过一下户而已。
“由于评估价是银行放贷的主要参考依据，零首付及分期首付对银行来说风险很大。一旦房价下跌，购房者出现断供，将不得不出售房产以作抵押，而原来的房价也将大打折扣，银行不但得不到利息，还有可能亏本。”上述人士说。据了解，农行会将提高评估价的发展商列入黑名单，以杜绝此类放贷风险。
一位不愿透露姓名的业内人士介绍道，即便开发商真为购房者垫付一部分首付款，需要垫款购房的客户信贷质量也有待考量，不良贷款滋生的风险较大。不过，目前不排除有的银行出于竞争需要，来分摊这部分风险。
广东银监局有关人士称，从目前情况来看，银行放贷没有突破规定比例，但是不规范的信贷方式将给银行带来风险，银行应在与开发商合作时加强风险防范。
新闻链接：上海一些银行变相“架空”房贷新政
据上海东方早报报道，近期记者调查发现，在经历今年前两个月房贷跌入低谷后，一些银行开始打擦边球。
按照规定，第二套房按揭贷款首付、利率理论上须从紧从高，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这曾被认为是信贷方面调控火热楼市的一剂猛药。
报道说，有的银行明确表示，如果此前以按揭方式购买的房子已经卖出，在提供相关销售证明后，再买房可以视作第一套房办理按揭、享受优惠利率。有的则“合规地”默许、甚至“指点”客户“钻政策”的空子：央行规定，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。眼下，买房人只要提供居委会出具的家庭人均住房面积低于上海市平均水平的证明，银行即按首套房放贷。因为是居委会开证明，此中腾挪空间可想而知。
上海佑威房地产研究中心主任薛建雄担忧，银根一旦松动，前期积聚的购房能量在短期内释放，房价重现新一轮强烈弹升的可能性很大。
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