个人住房贷款品种又添新丁 固定利率绑定气球贷

——深发展研发新产品

深发展去年研发的“气球贷”产品，因为初始月供金额相对较少，对房贷者有着较强的吸引力。不过，随着房贷新政的推出，浮动利被过滤广告率的“气球贷”产品陷入瓶颈。深发展日前推出的改良版“气球贷”———“固定利率气球贷”，将3年或5年期调整为可采用固定利率，由此锁定未来利率上升的风险，在贷款期间内，不论市场利率如何变动，借款人都按照合同签订时的利率还款，不会因为市场利率上升而增加利息支出。

据深发展介绍，“固定利率气球贷”3年期利率为8.316%，5年期为8.514%，这两个利率直接锁定了客户在本轮加息周期可能会有的利率上升风险，既符合央行同期同档次利率上浮10%后的水平，也符合监管当局当前对于第二套房贷的最低政策底线。选择3年或5年期气球贷，最多可比普通的按揭贷款降低两个利率档次，从而减少因第二套住房利率标准较高带来的利息支出。此外，气球贷产品最长可按30年计算月供，不会因为实际贷款期限为3年，而产生特别大的月供，让还款压力维持在比较小的水平。

以50万元贷款30年房贷来计算，“第二套房”每月偿还金额为3885元，比房贷新政前的月供3212元，增加了673元。由于利率仍有上调空间，“第二套房”的每月还款金额显而易见地将水涨船高。如果贷款者选用“固定利率气球贷”，假设选择贷款期限为3年，但按照30年期来计算月供，这样适用利率为8.316%，每月还款金额为3780元。与采用浮动利率的普通住房贷款相比，利率可下降大约0.3%，而且一次锁定，月供也少了105元。假设明后两年每年利率上升0.27%，那么3年累计将可节省8919元的贷款利息。

理财专家表示，就利率锁定期限而言，不宜过长，也不宜过短。如果过长，面临风险较大，一旦几年后进入降息周期，选择固定利率房贷可能得不偿失。由于在起始阶段，固定利率都要比同期的浮动利率高，如果利率锁定期限太短，可能得不偿失。就目前形势而言，固定利率部分的期限定在3年或5年比较稳妥。

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