“地多钱少”难开工 开发商频频利用股权融资

全国楼市的房屋价格近来扑朔迷离，涨跌互现，楼市的表现很难弥补开发商眼下正面临的资金缺口，房产企业股权融资、IPO融资近期纷纷上演。根据上海联合产权交易所的信息，3月份以来，已有十余家房产企业先后挂牌转让股权，成交总额高企。与此同时，面临资金困局，开发商谨慎应对土地出让，北京近期推迟了新一批20宗土地入市。

开发商频频利用股权融资

房产开发企业近期频频登上上海联合产权交易所的公告栏，而且大部分待转让企业拥有土地项目。根据上海联合产权交易所的有关信息，从3月中旬以来，有6家房产企业挂牌转让部分股权，这些企业持有的土地包括浦东陆家嘴的黄金地段地块，安徽合肥的土地项目等，出让方有上海强生房地产开发经营公司、宝钢集团等大型企业。从挂牌情况来看，6家企业的参考总标的金额达到6.3亿元人民币，其中，仅上海穗华一个项目的挂牌价就高达2亿元人民币，大型房地产开发项目正频繁现身交易市场。

房地产土地企业依然是产权交易的热门项目，挂牌项目一现身就得到业内的普遍关注。上海联合产权交易所最新公布的数据显示，今年3月份的第一周，房地产企业产权转让共成交9宗，成交金额达到3.15亿元。较此前一周，成交金额增长了约18%。

开发商“地多钱少”难开工

房产开发商频繁股权融资的背后是越来越紧张的资金链。实际上，国内几乎所有的房地产开发企业都面临不同程度的资金缺口。根据房产公司公布的业绩，截至去年底，恒大的现金及现金等值物只有11.53亿元；而碧桂园的现金只有约10.13亿港元；富力稍好，现金近23亿港元。而目前，恒大的土地储备接近5000万平方米，碧桂园的土地储备总量达到4000万平方米，开发商所持有的现金可能仅够开发其中十分之一的项目。

开发商眼下的资金困局，与宏观调控收紧银行信贷密切相关，换句话说，以前他们缺的是土地使用权，现在急的是开发这些地的资金。据业内人士透露，银行信贷正是开发商用小资金撬动大项目的重要支点。以往，开发商利用信托公司贷款拿到土地后，一般可以顺利拿齐“四证”，通过信托贷款满足了30％自有资金的条件后，开发商开始向银行申请贷款，获得银行贷款后，开发商首先归还高利息的信托贷款。通过这一“短期过桥贷款”，开发商只用少量资金就套取了银行的高额贷款。房产项目施工开始后，建设工程所用资金大部分由承建单位垫付。随后，开发商的工作就是利用销售快速回笼资金，用于归还银行贷款和给付工程款。

一方面银行融资门槛提高，另一方面，土地使用证取得与土地出让金全额支付挂钩，两个新政策掐断了开发商“小资金撬动大项目”的支点。

实际上，国内房产市场正处于“地多钱少”的窘境，开发商不得不观望土地出让。万科一内部人士向记者表示，万科近期谨慎参与土地招标，希望能够在合适的时候进行土地储备。与此同时，政府的土地出让计划也有放缓的势头。

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