楼市调整期投资写字楼

投资回报率分析

以三年时间周期计算，假设张先生分别投资第二套住宅与办公楼。为计算方便，以武宁路商圈为例，假设购买的住宅与办公楼物业单价均为2万元，物业面积均为100平方米。分全额付清和首付100万元、余下三年期贷款两种情况。由于第二套住宅与商业用房的贷款基准利率一致，此处计算数值可共用。

购买住宅相应税费：契税+印花税（其他忽略）=总价×1.5%+总价×0.05%=3.1万元

购买办公楼相应税费：契税+印花税（其他忽略）=总价×3%+总价×0.05%=6.1万元

购买成本：A、住宅203.1万元；办公楼206.1万元。

B：住宅216.43646万元；办公楼219.43646万元。

出租收益：按武宁路商圈同等价位物业的平均租金来计算，暂不考虑租金递增率及其他因素。

三年后若出售，出售单价按平均增长率估算，短期内住宅物业增长率可能略高于商用物业。此处取住宅年增长率为8%，办公楼年增长率为7%。

可以看出，相同价格购买的物业，办公楼的租金回报率保守估计，第一年可达到5%；若三年后出售，投资回报率应高于住宅。

关键词：写字楼 投资 回报 销售 市场

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