一线城市房市分析 08年天津房地产市场依然看好

核心观点：

细化以往政策，资金面有所松动。08年1月份，政策出台的力度较07年年末有所减弱，主要是细化和强调以往出台的政策。同时1月份合肥城建发行上市和金融街的增发成功，使得房地产开发商直接融资的限制有放松的迹象，同时08年信贷将释放，房地产开发资金面较07年年末有所松动。

看好天津房地产市场。97年以来，天津房地产市场供求矛盾逐渐加剧，而08年商品房供给增长率不高，同时城市化带来的新增需求的增加及相对购房能力的改善，08年天津房地产市场依然看好。

一线城市商品房供给相对下降，房地产市场供给主力将有所转移。无论从开发投资增长率，还是从施工面积占全国的比重，再是土地购置面积占全国的比重，一线城市（北京、上海、天津、深圳、广州和重庆）都低于全国平均水平或比重较同期有所下降，未来商品房供给将更多来源于其他二三线城市。

看好一线城市房地产市场。一线城市住房需求能力处于全国前列，同时城市化等带来的外来商品房需求也高于二三线城市，在一线城市商品房销售竣工比大于1的情况下，而土地购置面积04-06年以来的持续下降必将带来供给的紧缩，未来一线城市房地产市场供求矛盾依然突出，看好一线城市房地产市场。

一线城市房地产市场价升量减，“拐点”不在。一线城市商品房价格增长率较快，而销售面积增长率相对较慢。若以此判断一线城市房地产市场支撑不下去，出现所谓“拐点”，将不客观。04-06年以来，除重庆外，北京、上海、深圳、天津和广州的土地购置面积持续下降，而这些城市的人均可支配收入和外来商品房需求都非常高，这必然导致市场出现价增量相对跌的局面。

推荐万科A。万科不仅土地储备丰富，而且项目资源多位于一线城市，资源质量较高。在良好的营运能力和融资能力的支持下，公司业绩将有较大提升。预计07，08年每股收益将分别为0.61，1.28元，08年PE约21倍，给予强烈推荐评级。

1.细化以往政策，资金面有所松动

节约集约用地，缓解新增土地紧缩

08年1月3日国务院下发了关于促进节约集约用地的通知。这是对以往土地调控政策的综合和细化。〈通知〉的主要内容包括：首先，加强土地利用规划，扩展规划范围。〈通知〉在土地调查的基础上，加强土地利用的规划。规划的范围扩展到基础设施、各类工程等利用土地的项目都要纳入土地利用规划，规划范围放宽。其次，〈通知〉在土地的开发，交易，使用和监管等环节，都提出了要求，增加土地的来源，如农村土地、未利用和废弃土地等，提高土地的利用效率等。土地开发环节，主要是明晰土地产权关系，提高土地开发效率，变未利用和废弃土地为可用土地；土地交易环节，提高土地出让的市场化程度，规定土地出让的条件，如土地的容积率、绿地率、住宅用地上的套数及套型等；土地使用环节，收回闲置土地或征收土地闲置费，提高土地的利用效率（提高容积率、控制农村宅基地数量、提高农村和开发区的土地利用效率等）；土地监管环节，明确国土资源部、金融机构、规划部门等部门责任，将节约用地作为政府政绩考核的指标。

主要影响：〈通知〉的影响与政策的执行力度有关。控制新增土地供给，增加现有土地的利用效率，这可以体现政府在保护耕地的红线要求下，又想增加商品房供给的逻辑。另外，紧缩的是新增土地，而盘活存量土地及提高存量土地的利用效率则能够减缓新增土地紧缩的影响。因此，如果〈通知〉严格执行，将会减缓新增土地紧缩的影响，对房地产行业的持续发展有利。

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