天津楼市供需博弈正盛 短期难以走出观望

“天津楼市已经蹒跚走过半年，市场并未象诸多人所期望的呈现强势拐点，而是持续小幅震荡调整态势。房价如同风筝般意图继续上冲，而成交量的萎缩则像是扯住风筝线的手，天津楼市量价之间的拉锯战犹在继续”，信达行投资顾问部王超在采访中说。

据香港信达行根据每日房价统计，08年上半年全市商品住宅成交量约为260.8万平方米，同比去年减少27.8%，中心城区与四郊同比去年下降了47%与21%，整体出现了较大的下降幅度。而与此相反的是，今年上半年全市成交均价达到了7057元/平方米，同比去年同期上涨了27.4%，而中心城区与四郊的半年度成交均价涨幅也达到了38.6%与38.4%。据我爱我家市场研究中心的统计资料显示，今年上半年本市二手房交易总量为18277套，同比去年下降31.8%，环比降幅高达45.4%；成交均价为5261元/平方米，环比去年下半年上涨11.7%，同比去年增幅为26.6%，市场供需之间的博弈正盛。

虽然通过对每日房价的累加显示，6月份的成交均价7086元/平米，环比5月下降约3.4%，但成交量48.9万平方米，环比5月份仅仅增长了万余平米，基本呈持平态势。而从市场半年来成交均价的变化，能看出供应方在使用打折、促销等强销手段，一方面意图加大单位时间内的销售速度，增加回款；同时也在试探现阶段下市场需求能够承受的价格上限，以期保护自身的销售收益。相比去年同期的“跨越式”大步提价策略，此时的楼盘成交价格可谓是有心上提，但举步为艰。

业内人士分析，上半年市场出现小幅震荡调整的原因，一方面是连续数年的房价大幅度冲高，的确形成了对天津购房者购买能力的深度消化，而较房价涨幅远远落后的人均收入的增长，又严重制约了房价的连续性冲高，至此时形成了一个明显的“刹车效应”。另一方面是需求方对市场的观感日趋理性，而投资者的集中售房变现，也比较严重的影响到了在售楼盘的销售。几年来市场供应方在享受楼市丰富盛宴的时候，忽略了市场购买力对房价快速提升承载能力的有限，目前部分开发企业的窘迫，是在为之前透支市场购买力而还债。自2003年以来，天津累计成交商品房约5578万平米，二手存量住宅约3625万平米，单指物业成交价值一项总计已约3404亿元。这个数值实际上是对天津市历年所积累市场购买力的消耗。从目前来看，天津房市需要一个振荡整理并积蓄稳定的过程，为今后的市场走势形成一个缓冲期。

对于未来天津楼市的走势，香港信达行认为，在近期没有大的宏观调控影响下，作为北方金融、产业、经济相对集中的核心型城市，天津房市还是具有较强的抗跌性。在今年年底之前，天津楼市的成交情况不会有大的起色，预计今年成交商品住宅800万平米左右，远远低于去年同期。而成交均价也将持续一段调整的过程，如果下半年有较大规模的限价房入市，整体房价向下调整的可能性更大，但还是会处于一个企稳的调整范围内；天津中原物业顾问有限公司投资顾问部总监高飞表示，今年是天津楼市的调整期，预计第四季度或明年上半年楼市观望情绪有可能减弱；合富辉煌房地产分析亦表明，预计2008下半年将持续2008上半年的局面成交价格不会有太大的波动，在成交量方面也不会有较大突破，预计在9、10月份会出现历年常规性的成交上涨，但不会改变2008年楼市的整体观望格局。

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