沪土地供求失衡加剧 忧虑购买力主力缺失

作为今年上海各类土地公开出让中为数不多的地块之一，一位土地出让方公司人士日前无奈地向本报记者透露，他们现在不担心即将出让地块的品质、地段、未来区域发展空间，却还是担心土地卖不出好价钱甚至卖不掉，因为放眼望去，在限外政策持续严控下，几乎不能指望外资在中国土地市场的作为，而国内拥有足够资金的潜在买家屈指可数。

同时，一位土地中介人士也坦言，楼市成交低迷，更多的开发商会出现资金问题而转让土地或无力、无意购地，加上不断有出让方希望趁目前尚为价格高点出货的各类转手土地涌入，土地市场的供求失衡将进一步加剧。

寻找接盘主力资金

确切地说，令土地稀缺性突然失去其“理论基础”意义的主要影响因素，是在目前阶段性土地有效开发需求的大幅萎缩。

“大部分业内人士看好中长期中国房地产市场的同时，眼前短期内的深度调整令房地产市场总体上的供不应求出现逆转，尤其是开发资金萎缩下的土地供求关系。”近期深入接触过多个土地转让标的沪上资深开发商人士柴一峰深有感触。

上述这位土地出让方公司内部人士向记者袒露的担忧，与柴一峰的感触如出一辙。

据了解，由于该公司受限于相关待出让土地成片前期开发的进度安排、动拆迁进度以及企业发展既定战略周期等因素，按照原定计划，只能在今年这个时候推出这批土地，恰逢市场低迷、资金枯竭。

“公司领导也比较无奈，多年前也无法如此准确预料到安排推地的这个时间，行情会这么差。受进度所限，当去年底意识到会有问题时，已很难短期内做出大的调整，而如果往后顺延，担心风险会更大，同时影响整个区域总体开发计划，甚至错过未来区域物业产品上市的理想时期。”该人士透露。

据了解，目前该公司首批地块已经发出招投标文件，也确实有一些知名开发商表示了投资意向，但大都对较高的总价有些迟疑。

出让方有两大担忧：首先是在限外政策继续严紧，如此规模外资无法短期内顺利入境，在外资买家被挡在关外时，国内市场销售低迷，开发商大都资金紧张，是否有企业能筹集这笔资金购地；其次则是，在舆论普遍偏向市场深度调整，高房价、高地价将受到很大舆论压力的情况下，即使有实力、有兴趣的买家，是否会担心舆论压力而影响购买决策。

“我们在前期的客户调研中了解到，现在不能指望外资甚至港资的房地产公司了，限外政策下，这些资金进入需要烦杂的手续和漫长的审批期，而且外资还要同时考虑退出机制。”这位出让方的内部人士告诉记者。

限外政策缓和的机会？

世邦魏理士的最新报告指出，在限外的政策环境下，境外投资者通常还有三种可选择投资途径进入中国市场：其一,寻找具有离岸股权结构的物业，来绕开境内投资时复杂且费时的审批程序；其二，寻找一个具有丰富当地资源的强大的内地伙伴，在合资公司中扮演财富投资者的角色;其三，购买在境外尤其是香港证交所上市的内地发展商的股权，以股东的身份来分享公司发展的收益，并为在具体项目上的进一步合作打下基础。

同时也有观点认为，商务部7月1日开始下放的外商投资中国房地产审批权给省级商务主管部门，会很大程度上提高外资进入的审批速度，便于外资与主管部门的沟通及相关投资解释，整个审批流程可能缩短，客观上利于外资的流入。

不过这或许并不意味着对土地市场的资金充实。

世邦魏理士中国区住宅项目营销部高级董事陈炜指出，其实就投资偏好和风险控制而言，即使在外资进入顺畅的情况下，目前国内市场的走势，各类出让方纷纷寻求转手土地，外资也不会是这些土地的接盘主力。

“以外资投资中国房地产的特点，他们的重点将依然是物业而非土地。相对而言，土地投资的风险更大，而目前也很少有外资愿意收购土地来做开发商的角色，这不是他们的长处。”

同样的情况也发生在其他土地转让交易中，包括二手土地市场。

陈炜指出，此轮行业洗牌调整过程中出现的转让土地，其接盘的主力还是会以国内本土开发商为主，而本土开发商受融资渠道及销售回笼资金速度的影响，土地市场的供求关系将要看楼市物业成交是否回暖而定。

因此，上述土地出让公司目前正在重点接触的意向客户均锁定在本土开发商，能否顺利出让，全看本土开发商的投资意向和资金状况。

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