香港地产商攻略 李嘉诚抄底内地豪宅市场

随着内地楼市陷入低潮期，香港开发商也转向保守，放慢了扩张新项目的步伐。九龙仓和信和等在去年高峰期拿下天价地的开发商，积极与政府博弈，试图获得土地出让成本的降低。

步入下行通道的国际经济，以及陷入泥潭的内地房地产市场，都让香港地产商更为谨慎地制定内地策略。在楼市局势不明之际，一面是已经“高价站岗”充当“地王”的企业暂缓了开发计划，原本激进的企业也放缓了内地扩张的脚步；但另一面，则有人认为现在正是“抄底”内地的好时机，地价大幅下跌以及大量项目折价出售让他们跃跃欲试。

新鸿基由攻转守

毫无意外的，新鸿基退出了9月12日广州东塔的竞拍。这也印证了郭炳湘淡出后，新鸿基逐渐退出内地业务的市场传言。9月11日新鸿基发布的2007/2008 年度业绩报告中显示，对比上个财年168.83亿港元的销售业绩，新鸿基今年仅入账115.1亿港元，缩水超过30%。

很显然，去年年底以来，新鸿基在内地的投资拉低了整个新鸿基的盈利。如报告所言：“内地持续推行宏调措施，包括对地产行业采取的信贷紧缩政策，导致内地楼市过去一年备受压力，市场交投萎缩。”

有趣的是，在本世纪初香港其他发展巨头在内地一、二线城市跑马圈地之时，新鸿基相对显得比较沉寂。例如在广州，新世界、长实和恒基都在2000 年之后推出了为数不少的项目，而新鸿基虽然屡屡现身广州的土地拍卖现场，却终究未能在一级市场获得新项目。正是在“土地为祸”、“面粉贵于面包”的2007 年开始，新鸿基在内地扩张的节奏几乎可以用“激进”来形容。

仅去年，新鸿基就在广州取得3 个项目，在成都则拿下2 个项目，所占楼面面积合共140 万平米。在此之前，新鸿基在内地已开工及待开工项目也不过才6 个，其中在杭州和无锡的项目，还是以华润置地为主导的合作开发项目。新鸿基刚提出内地投资额占资产总值30% 目标后，不到一年的时间里，内地投资额的比重从不到10%，迅速升至24%。

以所占楼面面积计算，新鸿基目前在内地的土地储备达520 万平米，项目包括北京新东安市场、上海国际金融中心、上海中环广场、广州珠江新城猎德村和杭州万象城等。其中490 万平米为发展中物业，将兴建高档住宅、服务式住宅、顶级写字楼、商场及优质酒店。另外30 万平米为已落成投资物业，主要是位于黄金地段的写字楼及商场，作投资用途。

尽管业绩受累，但新鸿基对内地房地产充满信心，“由于外资不断流入、基建开支持续，加上拥有具竞争力的人力资源及庞大的消费市场，预期内地经济仍会有较快增长。”因此，新鸿基“将贯彻既定策略，把在内地的承担投资额比例增加至占集团总资产的30%”，而这30% 的投资将主要集中在京沪广深四大城市及部分主要二线城市。

不过，从今年的发展策略来看，新鸿基实际上是在不断压缩在内地的发展项目。7月中旬，新鸿基宣布将成都市锦江区的商住综合发展项目60% 的股权分售予恒基地产和九龙仓，这一举动被视为新鸿基放慢内地投资步伐的佐证。随后，新鸿基放弃了已与深圳相关部门达成初步意向的4个旧城改造项目，退出开工已久的广州西塔项目，并放弃了之前志在必得的广州东塔的竞标。

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