7月第3周土地市场冰火两重天 天津某地块溢价115%

房天下  2009-07-20 10:24

[摘要] 中指研究院数据信息中心监测显示，7月第3周20个重点城市成交住宅用地平均地面价格为5852元/平方米，比全国35个重点城市地价水平高出27%；楼面地价为2961元/平方米，比全国105个监测城市楼面地价高出76%。

本周国土资源部发布了题为《2009年上半年主要城市地价概况》的地价监测报告。报告显示，我国上半年35个重点城市住宅用地平均地面价格为4614元/平方米，105个主要监测城市住宅用地楼面地价为1679元/平方米。中指研究院数据信息中心监测显示，本周20个重点城市成交住宅用地平均地面价格为5852元/平方米，比35个重点城市地价水平高出27%；楼面地价为2961元/平方米，比105个监测城市楼面地价高出76%。两项价格指标高于平均水平，一方面是由于20个重点城市以一线城市和经济较为发达的二线城市为主，另一方面也表明本周住宅用地市场交易活跃。

地块大幅溢价成交是本周土地市场交易活跃的另一项指标。中指研究院数据信息中心监测显示，本周共成交16宗住宅用地，平均溢价水平为45%。其中，溢价水平在50%-100%的有5宗，两者占成交量的44%。

大住宅地块—黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧地块挂牌，该地块成为本周重点关注地块。并不是所有的“地王”都受到追捧。沈阳中华路22号地块以其51230元/平方米的地面价格成为沈阳“地王”，该“地王”因无人竞价而流拍，成为09年首宗流拍的“地王”。

1、 本周土地市场推出成交情况

单位：宗% 万平方米 元/平方米

城市	推出宗地情况				成交宗地情况
	宗数	环比	面积	环比	宗数	环比	面积	环比	楼面价	环比
北京	0	-	0	-	2	-71%	18	-49%	953	-84%
天津	14	17%	230	413%	11	-8%	87.7	-17%	2354	481%
石家庄	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
上海	5	-38%	41.4	29%	0	-	0	-	0	-
杭州	15	-12%	45.5	40%	0	-	0	-	0	-
南京	1	-93%	1	-98%	1	0%	3.6	414%	7003	62%
苏州	6	50%	11.5	83%	0	-	0	-	0	-
宁波	3	200%	14.8	448%	0	-	0	-	0	-
无锡	0	-	0	-	6	-	11.2	-	783	-
广州	8	300%	38.7	-	5	0%	14.8	160%	4316	-
深圳	5	-	16.8	-	0	-	0	-	0	-
成都	9	-31%	83.9	196%	1	-	2.1	-	577	-
重庆	4	300%	19.3	80%	0	-	0	-	0	-
西安	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
武汉	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
长沙	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
南昌	7	-	14.3	-	0	-	0	-	0	-
大连	12	200%	141.9	400%	0	-	0	-	0	-
沈阳	0	-	0	-	1	-	1.6	-	700
长春	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-

  数据说明： 
   1、全部数据来源于中指研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统
   2、推出与成交面积均为建设用地面积
    3、监测周期以周度为单位
    4、周度数据后期可能会有相应调整，因此数据仅供参考

以上内容由中指研究院数据信息中心研究撰写，全部数据来源均为中指研究院数据信息中心。如需转载请或了解更加详细的资讯请与中指研究院数据信息中心联系。如发现非法刊登转载，我们将依法追究其法律责任。联系电话：010-59306937。

 2、 本周土地市场概况

本周土地市场交易量整体下滑，这已经是连续三周土地市场整体交易出现下滑态势。广州、天津、南京表现活跃，“抢地”大战频现。 

土地推出方面： 推出地块以“大”为主，天津表现明显。本周20个重点城市共推出土地89宗，环比减少9%，推出土地面积659万平方米，环比增加101%。天津向来是“巨无霸”地块的摇篮，本周推出多宗“巨无霸”地块，平均地块面积约17万平方米。其中，编号为津汉（挂）2009-18号的滨海休闲旅游区地块土地面积约59万平方米，是本周土地市场的地块。杭州本周推出15宗地块，共计土地面积45万平方米，是本周入市地块宗数的城市。杭州推出地块以商住类地块为主，工业地块仅有1宗。广州为扭转“地荒”的形象，加大土地供应力度。本周广州共推出8宗经营性地块，共计土地面积约39万平方米。本次推出地块包括3宗居住用地，5宗商业金融用地。上海本周有5宗地块入市，包括3宗住宅用地，1宗公共设施用地，1宗工业用地。北京本周无地块入市。

土地成交方面： 整体成交量连续第三周下滑，广州、天津、南京表现活跃。本周20个重点城市共成交土地27宗，环比减少37%，成交土地面积139万平方米，环比减少40%。天津本周成交量虽然环比下降，但仍然成为本周成交土地的城市。天津本周成交地块以住宅用地为主，其中编号为津丽（拍）2009-01的东丽区津汉公路以北地块土地面积为23.5万平方米，成为本周成交面积的地块。广州出现“抢地”大战，大学城地块、金沙洲地块备受开发商青睐。大学城地块被城建集团以7296元/平方米的“地王”价格拿下，2宗金沙洲地块分别被万科和保利拿下。北京本周表现平淡，成交2宗地块，1宗为位于顺义的商业金融地块，1宗为位于怀柔的仓储用地。上海本周没有地块成交。

土地成交价格： 受地块用地性质影响，本周成交地块楼面地价波动幅度较大。南京本周成交地块楼面地价为7003元/平方米，是本周成交楼面价格的城市。但南京仅成交1宗住宅用地，由于地块位于南京建邺区的，成交价格相对较高。广州本周成交地块全部为商住地块，除了花都区迎宾大道底价成交外，其他4宗地块都受到“哄抢”，成交价格相对较高，大学城地块以7296元/平方米的楼面价格成交，刷新了番禹“地王”记录。天津本周成交地块以商住地块为主，拉升了本周成交地块均价。北京本周仅成交两宗地块，1宗位于顺义的商业金融地块，1宗位于怀柔的仓储用地，成交价格相对较低。

 3、 住宅类地块推出成交情况：

单位：宗 % 万平方米 元/平方米

城市	推出宗地情况				成交宗地情况
	宗数	环比	面积	环比	宗数	环比	面积	环比	楼面价	环比
北京	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
天津	4	-	100	-	5	-	69.3	-	2570	-
石家庄	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
上海	3	-	25.4	-	0	-	0	-	0	-
杭州	8	-27%	32.7	26%	0	-	0	-	0	-
南京	0	-	0	-	1	0%	3.6	414%	7003	62%
苏州	2	-	5.4	-	0	-	0	-	0	-
宁波	1	-	4.7	-	0	-	0	-	0	-
无锡	0	-	0	-	4	-	9.6	-	705	-
广州	3	200%	27.4	1422%	4	-	10	-	5955	-
深圳	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
成都	3	200%	4.9	63%	1		2.1		577
重庆	1	-	3.4	-	0	-	0	-	0	-
西安	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
武汉	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
长沙	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
南昌	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-
大连	10	400%	138	500%	0	-	0	-	0	-
沈阳	0	-	0	-	1	-	1.6	-	700	-
长春	0	-	0	-	0	-	0	-	0	-

   数据说明： 
   1、全部数据来源于中指研究院数据信息中心、中国房地产数据信息系统
   2、推出与成交面积均为建设用地面积
    3、监测周期以周度为单位
    4、周度数据后期可能会有相应调整，因此数据仅供参考

 4、 本周住宅类地块市场概况

本周住宅用地交易活跃，地块高溢价成交成为亮点。“地王”命运冰火两重天，广州出现新“地王”，而沈阳“地王”惨遭流拍。

土地推出方面：住宅用地推出量止跌回升，一线城市供应量增加。20个大中城市本周共推出住宅用地35宗，环比增加25%，推出土地面积约342万平方米，环比增加221%。本周一线城市住宅用地有所增加。广州09年的住宅用地入市。该地块位于黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧，土地面积11.3万平方米。此外，广州还通过变限价房用地为普通商品房用地的方式增加住宅用地供应量，以缓解长期以来的“地荒”。上海本周有3宗住宅用地入市，共计土地面积25.4万平方米。备受关注的青浦区赵巷镇特色居住区10号地块赫然在册，该地块首轮报价就超出底价11亿，楼面价10000元/平方米。地块竞价截止日期为本月23号，届时势必掀起新一轮的“抢地”大战。天津虽只推出4宗住宅用地，但推出土地面积高达100万平方米，编号为津汉（挂）2009-18号的商住地块土地面积近59万平方米，编号为津丽（拍）2009-01的东丽区津汉公路以北地块土地面积约24万平方米。大连本周发力，推出10宗住宅用地，共计土地面积138万平方米，成为本周推出住宅用地的城市。

土地成交方面：本周住宅用地交易活跃，“地王”命运冰火两重天。本周20个重点城市共成交住宅类地块16宗，环比增加33%，成交土地面积96万平方米，环比增加21%。广州、南京、天津都出现“抢地”大战。广州土地市场聚集了众多地产大鳄，万科、保利、城建通过激烈的现场竞价，分别瓜分了大学城地块、金沙洲地块。南京建河西中部49号地块经过66轮竞争，最终被天正置业以5.26亿的价格拿下。天津本周出现了今年少有的竞价场面，编号为津塘（挂）2009-19号的塘沽区规划杭州道北侧地块以超过6亿的溢价被鸿发地产“豪爽”拿下。市场交易活跃，“地王”却遭到不同的“待遇”。广州城建以7296元/平方米的价格刷新番禺成交单价，成为番禺新“地王”。而同样是“地王”的沈阳中华路22号地块却因无人报价而流拍，土地主管部门把截止日期顺延到8月。

土地成交价格：本周住宅用地成交价格高于平均水平，地块大幅溢价成交。根据国土资源部本周发布的《2009年上半年主要城市地价概况》显示，我国上半年35个重点城市住宅用地平均地面价格为4614元/平方米，105个主要监测城市住宅用地楼面地价为1679元/平方米。本周20个重点城市成交住宅用地平均地面价格为5852元/平方米，比35个重点城市地价水平高出27%；楼面地价为2961元/平方米，比105个监测城市楼面地价高出76%。广州大学城地块7296元/平方米的楼面地价不仅是番禺“地王”，同时荣登本周“地王”。此外，本周住宅用地大幅溢价成交成为亮点。监测显示，本周共成交16宗住宅用地，平均溢价水平为45%。其中，溢价水平超过100%有2宗，溢价水平超过50%的有7宗，占成交量的44%。天津编号为津塘（挂）2009-19号的塘沽区规划杭州道北侧地块溢价115%成交，是本周溢价水平地块。

 5、 本周土地市场住宅类用地推出及成交结构

本周住宅类用地推出及成交结构
7.13-7.19	推出情况			成交情况
	住宅类	总量	占比	住宅类	总量	占比
宗数	35	89	39%	16	27	59%
面积	342	659	52%	96	139	69%

 

6. 推出地块——广州09年地块挂牌 或内定广州黄埔地产

6.1  地块简介：

地块位置图

广州土地市场“地荒”由来已久，截止7月15号，广州共有11宗住宅用地入市，共计土地面积45万平方米。为了改变这一形象，广州加快了供地步伐，除了旧城改造项目、限价房用地变商品房用地外，又陆续推出一批新的住宅用地。广州今年的住宅用地—黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧地块入市。地块详情如下：

地块详情
宗地名称	黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧地段	用地性质	居住用地（R2）
建设用地面积	11.4万平方米	规划建筑面积	10.3万平方米
保证金	950 万元	起始价	9427 万元

地块是泰景花园居住小区的一部分，地块已经按照小区开发模式实施了部分建设，完成了大部分道路、排水管网建设，已建成中学、小学各一所及社区活动中心、中心花园等共建配套设施，其余为空地。

6.2  价值分析

黄浦区07年、08年没有住宅用地推出，现在开盘的项目都是消化以前的土地存量，泰景花园项目还是2000年获得的地块。黄埔区大沙镇广深公路北横沙村东侧地块建设用地面积11.3284万平方米，规划建筑面积10.2424万平方米，按照9427万元的挂牌起始价计算，宗地楼面地价为920元/平方米。

根据中指研究院数据信息中心监测显示，该片区在售商品房项目价格如下：

宗地附近在售楼盘项目
项目名称	项目位置	物业类型	平均价格	开盘时间
泰景花园	大沙北路5号	住宅、普通住宅	6917元/平方米	2006-9-17
黄埔花园	黄埔东路南侧，丰东路东侧	住宅、普通住宅	8200元/平方米	Apr-04
万科城市花园	大沙地东路以北、石化路以西	住宅、普通住宅	7651元/平方米	2004-12-4

监测显示，宗地附近在售普通楼盘价格区间在7000-8500元/平方米，别墅项目金碧公馆御墅售价达到13737元/平方米。宗地楼面地价为920元/平方米，算上建安成本、各种税费、营销费用等成本，项目总成本不会超过4000元/平方米。按照8000元/平方米的平均售价计算，开发企业有较高的利润。

6.3  潜在竞得者分析

潜在竞得者之一：广州黄埔房地产开发有限公司

宗地是泰景花园二、三期项目用地，要求竞得人对宗地的开发、预售、销售、物业等方面保证泰景花园小区的完整性。此外，宗地还涉及与被征地方黄埔区横沙村委会的购买商铺协议，竞得方要兑现实现。本次挂牌虽然采取价高者得原则，但是考量宗地的综合情况，地块设定的条件是为广州黄埔房地产“量身订做”。广州黄埔地产拿地后，除了保持原有小区风格、履行协议条件外，还能形成整体开发的优势，打造黄埔地产在黄埔区的强势品牌地位。

泰景花园是广州黄埔房地产的大盘项目，在此之前一直运作建筑面积在1万平方米的小盘。泰景花园自06年9月开盘后，现已经全部售罄。