[摘要] 5月27日，关于“土地增值税调控楼市”的消息成为众人讨论的焦点。国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。怎样的调整才能改变市场的动态平衡，使房地产市场真正走入良性发展的轨道？或许土地增值税清算细则对楼市的调控将打破此僵局。
房地产市场高房价对阵 土地增值税调控楼市或将打破僵局
5月27日，关于“土地增值税调控楼市”的消息成为众人讨论的焦点。国家税务总局26日发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。有关专家指出，土地增值税将和土地、信贷等方面的政策措施一起，形成房地产调控的“组合拳。”目前，虽然北京楼市新开楼盘的价格依旧高企，但日趋萎缩的成交量却使得高房价有些曲高和寡。在多方博弈之下，价高量跌的市场观望态势明显，楼市进入了买卖双方各自按兵不动的“静默期”。市场的变化引发了人们的猜测：在这种微妙的对峙当中，怎样的调整才能改变市场的动态平衡，打破多方博弈的局面，使房地产市场真正走入良性发展的轨道？或许土地增值税清算细则对楼市的调控将打破此僵局。
土地增值税清算细则发布有望成楼市调控利器
在本轮房地产调控中，土地增值税又一次进入公众视野。4月份出台的 “新国十条”指出，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。随后，重庆等地陆续出台的调控细则，也纷纷提到要加紧土地增值税清算。
多方博弈格局亟待打破
房价过快上涨的危害性不容忽视，此次出台的各项调控政策也决定了短期内房地产市场量价调整的必然性。但考虑到目前中国经济所处阶段和房地产业的特殊地位，其调整幅度过大、时间过长，并不利于未来中国经济的健康发展和城市化水平的提升。
“历史数据表明，在成交量下降和价格普遍下调之间有一到两个季度的时间差。企业应在价格普遍下跌之前，结合市场需求合理定价，加快资金回笼，降低财务风险。在调控向深层发展时能够拥有更多的主动权和回转余地。”陈晟说。
对于普通购房者而言，则需要密切关注市场变化，根据自身需求、资金实力、风险承受能力合理安排购房计划。
尽管目前房地产市场的调整趋势已经确立，但调整的深度和时间很难确定。即使短期内房价下跌，但土地的稀缺和城市化进程不断推进等价格支撑因素仍将在较长时间内存在。对自住型需求而言，不应盲目期望在价格点买房。应密切关注市场变化，根据自身需要、资金实力、风险承受能力选择合适住房。
与此同时，近年的调控经验又表明，中国房地产市场陷入“越调越涨”怪圈，与整个宏观经济环境密切相关。收入分配差距过大、投资渠道过窄、保障性住房建设力度不足等诸多问题，都是影响中国经济和房地产业持续健康发展的不利因素。中央政府应加快经济方式转变，完善长期制度建设，为社会经济的持续健康发展打下长远的制度基础。
土地增值税清算细则颁布
《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
为了减少开发商通过虚报开发费用等方式来避税的空间，《通知》明确，开发企业财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；不能提供金融机构证明的，开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
此外，《通知》还明确了质量保证金、安置房费用、土地闲置费、契税等税费的扣除问题。《通知》最后指出，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
事实上，在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。
而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与2006年底国家税务总局下发的通知并不冲突，也就是说，2006年国税总局下发的通知至今仍然适用。
业内人士普遍认为，随着调控效果的逐步显现，近期，“国十条”规定的重要配套措施（二套房认定标准、房企融资门槛等）将陆续出台。
5月26日，国家税务总局发文强调，要求各地规范土地增值税清算，对土地增值税清算的各种情况，在技术上进行明确。
这是自2007年2月强调规范土地增值税清算以来，国税总局再次出手予以规范。这也是在“国十条”提议后，税总出台的重要配套文件。
业内人士表示，由于各种原因，土地增值税的征收一直很不规范，作为税率较高的税种，如果严格征收，将对房企的资金状况产生较大影响。
高房价还能否聚集高人气
由于工作日的缘故，北京东北三环外正在开盘的太阳公元售楼处异常冷清。就在几天前，这片楼盘的新开项目开出了45000元每平方米的开盘均价，远远超出上一期开盘均价6000元到7000元每平方米。虽然开盘当日，一些媒体爆出了新盘放号被抢购一空的新闻，不过记者采访时发现，太阳公元此次新开的15号楼依旧还有不少待售的房源，仅一套签约，预订量不足三分之一，购房现场也远没有传说中的那样火爆。
与太阳公元不同，北京的另一处普通商品住宅，即将于6月中旬开盘的新项目远洋沁山水·上品依旧受到了人们的追捧。这次开盘的三栋商品住宅的均价分别达到每平方米24000元、28500元、30000元，超过了去年同期开盘项目均价一倍还要多，即便如此，销售人员依然表示，“这是在考虑到政策调控影响后的谨慎定价。”
除了记者走访的这两处楼盘，京城5月其他新开楼盘的价格均保持高位。6月即将开盘的数量虽然少于5月，但开盘价依旧没有回落的势头。虽然不是每个新开楼盘都能保持远洋沁山水那样的人气，但撑住不降价几乎成了开发企业间达成的“默契”。
艰难对峙考验买卖双方
平静的市场背后是对买卖双方的考验。对于房地产企业而言，房地产开发对资金的要求量极大，短期间内的资金充裕究竟能够持续多久本身就是一个未知数。
对于购房者而言，政策重拳与房价坚挺的反差让人忧心。一方面，不少购房者期待着楼市调控能够将房价拉回到理想的高度，或是期待能够在市场的“底部”寻机出手；另一方面，很多购房者也担忧，随着需求的积累，新开楼盘数量的不断减少，未来的市场会再次出现一轮报复性的上涨，毕竟此前的房地产调控就曾经出现过这样“越调越涨”的局面。
对后市的不确定性对普通的购房者产生了巨大的心理影响，这种担心从一定程度上也鼓励着开发企业继续着自己的定价策略，从而形成了一个相互博弈无从解开的死结，使得本轮的地产调控面临着“持久战”的危险。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
