开发商应对调控"非常道":跟区域规划、挖央企墙脚

中国证券报  2010-08-04 09:24

[摘要] 瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇近期一直奔波于内地主要城市。在与各地开发商的接触中，他感觉，受惠于区域振兴规划的二三线城市的开发机会依然被看好。

紧盯“规划”

瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇近期一直奔波于内地主要城市。在与各地开发商的接触中，他感觉，受惠于区域振兴规划的二三线城市的开发机会依然被看好。

“今年下半年，一线城市整体均价预计将下跌两成左右，二线城市会跌得少一点，三线城市要看不同的地区，可能有继续上升的趋势。”他认为，去年以来，国家相继出台了十余个区域振兴规划，相关地区从今年开始将逐步落实发展，而这将改善当地的基础建设、推动经济增长。开发商到这些区域扩张拿地的开发风险相对较小。

7月以来，浙江一家大型房地产开发企业的总裁频繁造访江西九江。2009年12月，《鄱阳湖生态经济区规划》出台前后，该公司曾以75689.6万元的受让金额竞拍获取九江市一宗地，该宗地位于九江中心城区，土地面积40.69万平方米，规划总建筑面积73.25万平方米，楼面价约1033元/平方米。

“有振兴规划的区域是今后产业提升和城市化发展的典型区域，势必带来房地产开发的机遇。这些地区对商业和住宅的需求将逐步释放，而目前地价较低，风险不大。”一位开发商人士说。

7月16日，厦门国贸(600755)全资子公司合肥天同地产有限公司在安徽合肥的土地招投标活动中，以5.25亿元总价取得政务区一块商品房建设用地，该地块占地面积6.03万平方米，总建筑面积19.29万平方米。

“《皖江城市带承接产业转移示范区规划》获得国务院批复后，到合肥来考察地产的开发商逐渐增多。土地出让金额也逐月攀升。”合肥市国土局有关人士坦言。

新政后，合肥土地市场依然保持“热度”。4月28日，合肥土地招投标中心集中出让4块地，总面积仅123.58亩，但4块地拍卖总价超过7亿元。4场拍卖均以溢价100%-200%的价格成交。万科、鹏泰、信达、恒茂、和地、拓基等大腕开发企业云集，且竞争激烈。

统计显示，今年上半年，合肥市成功出让27宗商、住用地，面积达到2526.6亩，平均成交地价为387.8万元/亩，同比上涨63.5%。出让金额高达97.98亿元。

“皖江城市带开发空间大，承接产业的能力强，是国家启动内需的重点区域。今后吸纳劳动力以及人口转移的空间广阔，这将带动房地产市场的扩容。”业内专家指出。

据中国证券报记者统计，2009年以来，国务院先后批准14个区域规划，其中中部地区4个，东北地区2个，西部地区1个，东部地区占7个。

中指研究院指出，这些区域规划将从扩大房地产市场区域辐射力和提升居民购买力两个方面促进区域房地产市场发展。

挖央企墙脚

知名房企的高管变动，是宏观调控以来房地产行业最为密集爆发的事件之一。

如果说，中国建筑、保利地产等央企的董事长先后卸任是正常的人事变动，那么金地、万科、华润、绿城、保利、合生创展、龙湖地产、SOHO中国等众公司今年以来均有高管离职，则不能不说跟调控有关。

一个不争的事实是，面对政策调控，房企销售额大幅滑落，世茂、龙湖等企业销售额的跌幅甚至超过40%，各房企正在想办法应对。一地产公司老总认为，很多房企在政策调控后，或收缩战线或改变发展战略，或需要有人对业绩负增长负责，对高管肯定会造成一定的冲击；处于公司一线的融资、营销人才，也面临极大考验。

中原地产董事长李文杰表示，今年政策调控效果尚未完全显现，知名房企的高层变动只是一个开始。面对政策层面的巨大压力，未来会有更多的中层领导以及中小房企领导发生变动。

形势严峻，得人才者得天下。万科就在最近搞了一次“千里马”计划。不少在房地产企业工作的职员都收到了万科的面试邀请。广州一家民营房地产开发企业的员工近期到万科进行了一次面试，应聘到其广东清远一个项目工作。很明显，这是万科又一次从同行中广纳人才的“阳谋”。

而一些民营房企已经将目光放在了挖央企墙脚上。7月22日，碧桂园发布公告，任命43岁的莫斌担任公司新总裁。莫斌此前在央企中建五局待了20多年，是中建培养出的建筑和管理专家。

实际上，自从国资委要求78家央企退出房地产业之后，国内多家猎头公司已提前动手，频频向这些央企地产人才抛出“橄榄枝”。

上海一猎头公司老总给中国证券报记者算了一笔账，78家央企，每家有30名地产人才将合理流动来计算，这个群体将是一笔地产人才的“富矿”，有的开出百万元的高薪。不过，猎头公司和用人企业出高薪聘请78家央企的地产人才，看重的也许除了他们的业务能力外，还有其央企工作背景所带来的人脉等社会资源。

“蹲点吃透”

在内地开发商队伍中，有一类颇具“政府背景”的房企，一直深耕当地房地产市场。在房地产调控和调整期依然“背靠大树”逆市扩张。这类房企多数是城投、城建公司，主营土地一二级联动开发，“蹲点吃透”成为他们应对行业变局的主要法宝。

中天城投(000540)董事会秘书李俊坦言，作为本土企业，公司立足贵阳、深耕贵阳，已形成了独特的一、二级联动发展模式，具备从城市规划、区域定位、基础设施投资、土地整理、产品开发等营运能力。

7月底，中天城投借道乳品基地搬迁，斥资3.5亿元斩获7000亩土地整理权。这是中天城投自2008年介入土地一级开发市场以来获取的项目，公司拟对该土地进行旅游、休闲体育、商业和住宅地产的综合开发、规划设计和前期工作，并将力争取得上述项目的综合开发权。

李俊表示，今年中天城投还将配合政府，积极推进渔安安井片区土地招拍挂计划的编制和土地出让工作；获得土地出让增值分成。同时加大项目拓展力度，力争取得新的土地一级开发项目。他表示，公司只有在条件适合时（如地价相对较低），才会考虑“走出去”。

与中天城投类似，近期，各城投企业均依托政府优势积极寻求开发和扩张机会。专家指出，经济基础良好的二、三线城市，在城市化进程中扮演着重要地位，同时，具有城市房价总体水平不高、需求结构总体表现良好、后续经济发展潜力大、人口增加稳定、市场刚性需求旺盛等特点，房地产市场中长期发展潜力较大。目前，这些城市房地产开发的竞争并不激烈，当地的城投、城建类企业往往通过先发优势占据了市场的主动。

“假摔”还是真降 上海开发商很“纠结”

上海楼市开发商“送面积”成为7月促销主旋律，刚性需求让成交量小幅上涨2.38%。不过，7月的成交量仅为去年同期的2成。

“假摔”成普遍策略

佑威及楼市专评网联合提供的数据显示，上海7月商品住宅成交面积为43万平方米，环比6月微增2.38%，但与去年同期相比仅为23%，成交量依旧处于相对低位。7月，上海商品住宅成交均价为19313元/平方米，环比上涨0.76%。

由于6月不少项目的成交均价明显低于网上参考价，媒体惊呼“降价潮”到来。然而进入7月，开发商低价入市后，资金紧张得以暂时缓解。不少成交量居前的项目都以低价开盘，获得不错的销售业绩后又大幅提价，降价因此被舆论称为“假摔”。

7月新增供应的10个项目中，仅有中信泰富又一城当月成交量突破其预售总面积的50%，其他楼盘成交普遍较低。一半的楼盘成交不足10%，其中还有两个项目在拿到预售证的当月“零成交”。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，7月楼市与6月相比，出现了类似的前低后高现象，月初成交相对不足，进入月底后开发商集中成交，造成局部热销的假象。而目前房价尚未如预期出现大幅下跌，如果政策相对严厉，开发商又不愿意降价，未来成交大幅放量的可能性不大。

商业地产“牛市”

据佑威提供数据显示，1-7月上海市商业办公成交面积和成交均价都处于历史点，其中商业办公成交面积达到205万平方米，同比增加了10%，成交均价达到了15426元/平方米，同比上涨了11%。

从商业地产在楼市的成交比重看，前几年一直在20%左右，而2010年前7个月突然接近40%，可见商业地产在整个房地产业的地位更加凸显。

政策的挤出效应开始显现，热钱开始涌向商业地产。2010年上海商品住宅成交面积为333万平方米，仅为2009年同期的四成，并创出5年，投资资金已经止步住宅市场。

而商业地产开发商正试图乘机炒作。上海近期就首创了MOBO式写字楼，意为自由的办公场所，体现员工“不想下班”的理念。开发商声称，在知识经济时代，信息流和物流已经不能满足企业发展需求，新型写字楼的选择，将不再是地段、装修等硬件设施设备，而是创新创造力、品牌营销、资源整合与协作的商务平台。MOBO已经不止是一个办公室，更像一个企业及品牌文化馆。 

北京开发商低价入市放大销量

7月份，在部分热点项目的带动下，北京楼市出现明显回升态势。据北京市房地产交易管理网数据统计，7月，北京共成交期房住宅4950套，成交面积51.9万平方米，环比分别上涨16.7%和25.1%。除去保障性住房，实际成交的期房商品住宅为4035套，成交面积为44.5万平方米，环比分别上涨39.2%和39.6%。同期，成交现房商品住宅为776套，成交面积为12.6万平方米，分别上涨7.8%和11.6%。

业内人士指出，7月北京楼市反弹的主要原因是开发商低价入市，但楼市整体大势仍然处在低迷之中，短期内很难出现持续的回暖。

新盘低价入市

豪机构副总经理高姗指出，7月份北京楼市成交量与5、6月份相比有明显上涨，主要原因是多个优质项目低价入市销售，性价比突出。其中，位于大兴的保利茉莉公馆、西斯莱公馆，位于房山的万科长阳半岛等项目均采用低价入市策略，取得良好的销售业绩。

数据显示，7月份，保利茉莉公馆等三项目实现成交1151套，占到当月北京市场总量的近三成。另据统计，7月北京共有19个项目开盘，其中首次开盘的纯新盘项目5个，包括金隅花石匠、兴创·D标、富力十号、中粮万科长阳半岛等，其余均是老项目后期开盘。这19个项目新增供应套数为5921套，供应面积为66.1万平方米，环比6月份分别下降26.5%和4%。

21世纪不动产市场总监林蕾认为，当前政府明确表态“楼市调控不放松”，北京已经在二套房贷认定上做出了明确的规定，因此当前许多开发商并不看好市场，导致市场供应量下滑，开盘均价也逐步走低。

7月，北京整体成交均价为18877元/平方米，环比下降3.2%，尽管同比增幅仍高达32%，但幅度已回落至年内。另据21世纪不动产统计，7月北京市共成交二手住宅10367套，同比降幅达六成，但环比基本持平，成交均价下跌2%。

土地市场平稳

7月北京土地市场表现平稳。据亚豪机构统计数据显示，7月北京共成交3宗住宅及含住宅项目用地，与6月持平。成交面积为30.3万平方米，规划建筑面积为47.6万平方米，环比分别增加14.0%和33.2%。

7月北京土地市场成交额为25.6亿元，楼面均价为5534元/平方米，环比分别下降0.3%和13.2%。7月份成交地块中，通州区马驹桥地块被首开集团取得，顺义区马坡镇地块被中铁置业取得，这两家公司均是大型国有房企。

同区域单宗地块的地价也有所下滑。以中铁摘得的顺义区马坡东侧居住项目用地为例，该地块楼面价为8019元/平方米，比6月份北辰在同区域购得地块的楼面单价减少508元/平方米。

业内人士指出，当前总体市场仍在低位徘徊，虽然有个别项目销售情况不错，但难以改变低迷大势。下半年政府继续实行严格的差别化信贷，开发商融资及资金流压力均比较大，因此在大额资金支出上都非常谨慎。

地产股大涨洗清“冤情”

地产板块在持续数月低迷后，自7月以来开始了反弹之路。从7月1日到8月3日收盘，申万地产板块已经累计上涨22.16%。而同期上证指数仅上涨了9.53%，房地产板块成为所有行业中涨幅的板块。

对此，大部分券商机构认为，地产股的上涨行情是对前期估值过低的修复。未来房地产的重点仍要关注房价的走势和成交量的情况。尽管目前楼市的成交量有所回升，但未来成交压力仍在。

估值逐步修复

广发证券研究认为，地产股的上涨行情属于对估值的修复。从目前地产股的反弹幅度来看，估值修复已经接近尾声。接下来的几个月，市场的焦点应该在楼市。近一个月来，珠三角区域的成交量已经远低于2008年下半年成交量，长三角区域、环渤海区域和中西部区域的成交量已经在2008年下半年的底部区域附近震荡。成交量是否属于震荡筑底阶段还有待观察。

国泰君安研究员孙建平指出，因为中长期驱动因素边际下降、行业制度规则逐渐完善，未来房地产行业中长期的成长性和盈利能力将呈趋势性下降。由于销量逐渐止跌、政策出现严厉紧缩的可能性下降，但房价或地价处于下降初期且政策面没有放松，因此板块有阶段性的反弹行情，但中长期机会还需等待。

申银万国分析师殷姿则显得较为乐观。殷姿认为，短期来看，由于开发商降价速度和幅度超过此前的预期，使得行业资金链断裂的风险大幅消除，不确定性较前期明显降低。且基于3季度交易量适度回升的正面刺激，估值存在适度修复机会。

国信证券分析师方焱则表示，从上半年数据看，投资增速放缓、销量低迷、房价松动，调控效应初现。从近期经济形势看，保增长“刻不容缓”。由于房价大跌、楼市失去活跃度，将对经济造成重大创伤，因此下半年难再出台更严厉的调控政策，但在房价有实质性松动之前，既有政策仍将执行。

方焱认为，“增长”仍是地产股中期业绩主基调。由于房地产项目结算时点要滞后预售一年以上，因此2009年火爆的销售为地产股今年业绩提供了较好的保障。

下半年仍需加快周转

交银国际分析师何志忠指出，下半年楼市成交压力犹在。商品住宅销售量于4、5月份分别环比下降2.4%和15.7%，到了6月份才有所回升。今年上半年商品住宅房销售额为2009年全年的44%，销售面积为42%。由此看来，在2009年销售额和销售量均创历史新高的比较基准下，今年全年这两方面将有可能出现同比下降。预计今后的房价指数仍会保持逐步向下的趋势，成交量能否回升则取决于开发商的降价策略。

中邮证券研究员表示，总体来说，各重点城市的7月份成交量较6月份有一定反弹，但仍维持在较低水平。随着今年后几个月开发企业推盘量的上升和价格的继续下滑，成交量会继续上升，尤其是9月和10月是开发企业传统的销售旺季，开发企业会在这段期间集中推盘促销，销售数据或超预期。