调控大幕下楼市量价齐升能否持续？

金融时报  2010-09-19 10:37

[摘要] 随着“金九银十”日程向前推进，楼市成交也“渐入佳境”。逐周攀升的成交量似乎表明，楼市比各方预期中还要火热，使得房价走势以及买卖双方博弈更加复杂和乱象丛生。据北京房地产交易管理网数据显示，9月6日至12日，北京商品房一周总成交期房为4191套，环比前一周上涨了75.9%。

随着“金九银十”日程向前推进，楼市成交也“渐入佳境”。逐周攀升的成交量似乎表明，楼市比各方预期中还要火热，使得房价走势以及买卖双方博弈更加复杂和乱象丛生。

据北京房地产交易管理网数据显示，9月6日至12日，北京商品房一周总成交期房为4191套，环比前一周上涨了75.9%。深圳新房成交量这一周也突破1000套，创下近5个月成交量新高。

伴随着一线城市成交量的上升，房价水涨船高同时出现小幅上涨。13日北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的数据显示，8月份北京市新建住宅销售价格同比上涨18.6%。

楼市调控近5个月后房价仍未出现实质性下降，这让购房者的情绪越来越躁动不安。一些选择观望的购房者甚至陷入了迷惑：房价是否又要反弹？

业界人士分析，当前这一轮楼市的反弹主要是由于刚性需求的集中释放，但这种短期的供求逆转没有持久性。因为自住型需求的价格弹性较大，如果房价反弹超过一定幅度会使购房者再次陷入观望。

从开发商角度来看，开发商在6、7月份祭起的促销大旗已经取得了效果，许多低价入市的项目出现热销，探明了购房人的心理价位后，在需求趋于恢复能保证购买量的情况下，当前折扣力度有所减弱也符合预期。

按照住房开发进度，楼市未来很长一段时间内都有着充足的房源。根据国家统计局的数据，1月至8月，我国房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%。但商品房销售面积5.27亿平方米，仅同比增长6.7%。随着竣工面积的增加和众多新盘即将入市，年底和明年初都将迎来供应的高峰期。

以北京为例，由于上半年销售量低迷，截至9月13日，北京新建商品房可售房屋套数已达到112312套，创造了年内。而9月份大量新盘的入市表明开发商推盘力度正在加大，加上临近年底突击全年业绩的需要，住房供应量仍会比较充足。

值得强调的是，尽管一线城市成交量回升，但只是在前几个月成交量低迷基数上的温和反弹，与过去几年楼市在传统旺季的异常火爆仍不可同日而语。在资金压力下加速出货仍是多数开发商的。因此中金公司地产分析师白宏炜判断，随着下半年推盘量的增加，预计未来成交量仍将维持小幅回暖趋势，而价格难以出现明显上涨。

不过，当前楼市乱象频现以及购房者的焦躁也在提醒，买卖双方的博弈已经到了一个关键时刻。在购房需求集中性释放的时候，一些楼盘热销的景象和信息极易刺激购房者的心理，比如上海的金地格林世界项目甚至上演了“三定房”。这也让二手房业主以及投资者的预期有所改变，投资性需求又有蠢蠢欲动的趋势。

从8月份开始，杭州的豪宅市场就开始逐渐升温。“近期确有投资性购房者蠢蠢欲动，温州炒家的身影已重现个别楼盘，长期性投资购房需求也在上海多个热销楼盘中出现。”杨红旭认为。

投资者的预期是，经过这波最严厉的调控，房价仍然没有明显的降幅，打折只是个别项目和开发商的促销策略，在刚性需求积压释放的时刻，仍然认为房价有上涨的空间。但这只是投资者在旺季暂时性的入市，如果政府抑制投资性需求的措施不放松，旺季过后成交量下降，投资性需求自然会消退。

由于二手房的买卖双方都是散户，不像商品房信息严重不对称，因此二手房比商品房更能反映市场的走势和预期。9月上半月，由于看房者逐渐增多，北京部分业主信心满满开始上调报价。尽管调价后成交不是很理想，但也反映出一部分二手房业主对未来预期已经发生转变，降价压力正在转变为涨价预期。

投资者以及二手房业主的预期表明房价上涨仍具有一定的惯性。要改变这类市场主体的预期以及减弱它们对房价施加的影响，还需继续楼市调控的基调。9月13日在第四届夏季达沃斯论坛上，国务院总理温家宝再次强调，要完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制。

有专家预计，如果房价明显反弹很可能会招来“二次调控”。据了解，北京市许多银行对二套房的贷款限制越来越严格，甚至一些最后实行首套房贷七折利率优惠的银行在“十一”以后也将按照八折执行。在楼市调控依然收紧的背景下，楼市的反弹很明显是短期行为，但也反映出市场仍然存在着很多促使房价上涨的力量和因素，楼市调控仍然任重而道远。