万科三季报：前三季度实现净利32.7亿 手握现金315亿

中新网  2010-10-25 09:38

[摘要] １０月２５日，万科发布２０１０年第三季度报告。报告显示，前三季度万科实现净利润３２．７亿元，同比增长１０．６％。同时，万科所持有的货币资金较中期时也大幅增长，至３１５．４亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和１５８．３亿元。此外，万科还公布了刚刚审议通过的２０１０年Ａ股股票期权激励计划草案。

１０月２５日，万科发布２０１０年第三季度报告。报告显示，前三季度万科实现净利润３２．７亿元，同比增长１０．６％。同时，万科所持有的货币资金较中期时也大幅增长，至３１５．４亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和１５８．３亿元。此外，万科还公布了刚刚审议通过的２０１０年Ａ股股票期权激励计划草案。

前三季度实现净利３２．７亿元

三季报显示，前三季度万科累计实现销售面积６０１．１万平方米，销售金额７１４．２亿元，分别比２００９年同期增长１７．８％和５４．８％；实现净利润３２．７亿元，同比增长１０．６％。

报告显示，由于结算滞后于销售，三季度末万科已售未结资源量达到历史新高。共有７８４万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约８６３亿元。其中合并报表范围内已售未结面积６６０万平方米，合同金额７７８亿元，较中期时分别增加４０％和４４％。上述项目将随着项目竣工在未来一段时期陆续转化为营业收入，万科２０１０年业绩增长已无悬念，甚至２０１１年业绩的大部分也已经锁定。

万科董秘谭华杰表示，前三季度万科净利率水平较高的背后也存在一些特殊的因素，包括公司对部分存货减值准备进行转回；公司因非并表项目结算及处置金融资产所带来的投资同比大幅增长；前三季度所结算的并表合作项目中，少数股东权益占比低于通常水平等等。受这些因素的影响，万科前三季度的净利润率不仅较去年同期有较大幅度提升，预计也将高于今年全年的水平。

由于三季度销售顺畅，８、９月份的单月销售屡创行业历史新高，三季度万科预收销售款大幅增长，三季度末资产负债率较中期时有所上升，至７３．７％。但全部账面负债中４７．４％为预收账款，并不构成实际的偿债压力，相反属于将在未来逐渐确认的收入，公司的实际财务状况较中期时明显要更好一些。９月底，万科实际有息负债占总资产的比例只有２３．９％，且其中大部分为长期负债，短期负债的比例仅为３５．２％；净负债率仅为２７．２％，较中期的４０．８％下降１３．６个百分点。万科所持有的货币资金较中期时大幅增长，至３１５．４亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和１５８．３亿元。

截至９月底，万科各类存货中，现房５２．４亿元，占比仅４．３％，继续保持着良好的存货结构。

 

有信心继续跑赢大市

黄金周前，有关部委相继出台措施，随后深圳等城市陆续发布了“限购令”，新一轮行业调控拉开帷幕。万科认为，上述政策的出台进一步体现了管理层防范房价过快上涨的决心，将对市场产生显著影响。预计随着政策效应的逐步显现，投资性需求将进一步受到抑制，市场整体销售速度将放缓，可售存货量将有所增加，供求关系将朝向更有利于购房者的方向转变，自住型需求将进一步主导未来市场。

面对市场环境的变化，谭华杰表示，万科将继续坚持“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略，始终坚持按购房者愿意接受的价格售出房屋，以保持合理的销售速度。由于万科今年以来推盘节奏明显快于市场整体，占据了销售先机，全年大部分推盘在前９个月已经顺利售出，后续销售压力不大。同时万科小户型产品、装修房占比高等产品结构、产品特色上的优势依然存在，公司对继续跑赢大市有较为充足的信心。

谭华杰表示，目前万科的资金状况良好，为发展留有余力。公司将继续坚持谨慎投资策略与快速开发策略，以合理的价格获取房屋开发实际需要的项目资源，同时关注市场调整可能带来的发展机会。

拟推２０１０股票期权激励计划

万科董事会今日还公布了刚刚审议通过的２０１０年Ａ股股票期权激励计划草案，公司拟向８５１名激励对象授予总量１１０００万份的股票期权，占目前股本总额的１．０００４％，激励对象人数占万科目前在册员工总数的３．９４％。

根据公告，万科此次拟授予的股票期权，有效期为４年，行权价格为８．８９元。万科本次期权计划的基本行权条件为：，要求第１、２、３年全面摊薄的年净资产率依次不低于１４％、１４．５％和１５％；而２００６～２００８年限制性股票计划的要求为不低于１２％。第二，要求相比基准年，之后第１、２、３年的净利润增长率依次不低于２０％、４５％和７５％，这相当于超过每年２０％的复合增长率；而２００６～２００８年限制性股票计划的要求为净利润年增长率不低于１５％。

不仅如此，万科激励计划的业绩考核指标也明显高于市场普遍水平。据了解，到今年９月份时，Ａ股上市公司７８个已开始实施的股权激励计划中，除了部分早期股权分置改革配套的激励计划未设置业绩指标之外，共有６８个计划有相应的业绩条件要求。其中ＲＯＥ（净资产率）指标以不低于１０％最为常见，ＲＯＥ要求高于１２％以上的只有９个，不到整体比例的１５％；而高于１５％以上的只有４个，占比仅为６％。另外，万科的期权方案在计算ＲＯＥ时，选择的是最严格的全面摊薄ＲＯＥ计算方法，这实际上比市场普遍采用的加权平均ＲＯＥ更难实现。

万科此次期权计划的另一大特色在于，公司明确提出了业绩增长指标将根据股权融资情况进行调整，如期权有效期内实施股权融资将提高对净利润增长的要求，这在Ａ股上市公司已推出的股权激励计划中尚属首次。

万科董事会秘书谭华杰解释说，进行这种调整的目的在于突出对内生增长的要求，明确了不能以依靠股权融资实现的外延式增长来代替内生增长。“万科目前的规模已经进入新的发展阶段，需要由规模速度型向质量效益型增长转化，”谭华杰表示，“再加上近年来行业调控力度不断加大，企业的融资环境受到影响。无论是从外部环境，还是自身发展阶段的角度出发，预计未来一段时间，万科将更为重视内涵式增长。”

分析人士指出，万科三年的ＲＯＥ考核指标依次为１４％、１４．５％和１５％，均高于过去１０年全面摊薄ＲＯＥ的平均值１３．３５％。如果按最后一年１５％的ＲＯＥ考核指标，过去１０年中，公司实际上只有２００５年和２００７年这两年的业绩能够达标。因此，从业绩指标的选取来看，万科股权激励方案的考核绝非“走过场”，管理团队要想顺利获得行权“绝不轻松”。