[摘要] 截至10月26日,共有49家A股房地产公司发布三季报。统计数据显示,在今年融资吃紧、房地产调控政策紧锣密鼓的环境下,房地产开发企业仍“不差钱”。
截至10月26日,共有49家A股房地产公司发布三季报。统计数据显示,在今年融资吃紧、房地产调控政策紧锣密鼓的环境下,房地产开发企业仍“不差钱”。
值得关注的是,截至今年第三季度末,七成房企的经营性现金流出现了负数,而上市房企的“存货”依然居高不下。这就意味着,若成交量继续下滑,房地产企业的资金链或陷危局。
上市房企“不差钱”
其中,负债总额超过100亿元的公司共有15家,分别是万科A1385.98亿元、保利地产1079.51亿元、金地集团473.7亿元、招商地产338.83亿元、滨江集团229.86亿元、新湖中宝199.7亿元、中华企业169.34亿元;宁波富达、华发股份、荣盛发展、嘉凯城和上实发展的负债均介于100亿元至150亿元间。
庆幸的是,没有任何一家房企的资产负债率超过100%,49家公司的平均负债率为63%。其中,天津松江资产负债率,为91.43%;顺发恒业为83.7%;中润投资、滨江集团、宁波富达的资产负债率也在80%以上。
有分析人士称,事实上,上市房企的负债率仍可以说是大大偏低的。因为上市房企的融资渠道较非上市房企更多。据相关媒体报道,目前非上市房企的负债率大都超70%。
上市房企“不缺钱”可从另一个数据得到佐证:截至今年三季度末,49家房地产开发类上市公司的货币资金均为正值。
“招宝万金”房企四巨头手中握有的资金均超过了108.88亿元。其中,万科A（000002）的现金流最为充沛,其货币资金达到了315.4345亿元,远远超过了保利地产（600048）、金地集团（600383）和招商地产（000024）各握有逾100亿元。
不过,从现金充裕角度来看,金宇车城（000702）、多伦股份（600696）和*ST海鸟需要投资者引起警惕。这三家公司的货币资金均少于700万元,*ST海鸟的货币资金更是只有267.7万元。
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经营性现金流七成为负
虽然上市房企的现金存量暂无虞,但49家公司中却有35家企业前三季度的经营活动现金流净额为负。与2009年前三季度的数据对比来看,只有12家上市房企的经营性现金流同比是增长的。
据统计显示,在49家房企中,大公司的经营性现金流全部为负,拥有正值的公司悉数为二三线地产公司。其中,华发股份（600325）的经营性现金流净额为27.5455亿元,远超过了排在第二位的中弘地产（000979）的10亿元。此外,广汇股份（600256）的经营性现金流也较充裕,为6.3532亿元;卧龙地产（600173）、深鸿基（00040）、万通地产（600246）、广宇集团（002133）、天房发展（600322）、天宝基建（000965）、深长城（000042）、中润投资（000506）、滨江集团（002244）的现金回收状况也比较良好,经营性现金流净额都超过了2亿元。
而保利地产（600048）在今年前三季度的经营性现金流净额让人诧异,至三季度末,经营性现金流净额负值高达261.0763亿元;相比2009年同期,大幅下降了600%,为所有上市房企中经营性现金流净额的一家公司。
作为高度扩张的房地产公司,经营性现金流净额出现负数属正常情况。“但如果有一家公司出现突然下降,就可能表示其现金流入或流出方面出现了问题。”一房地产分析师说道,对房地产企业来说,今年前三季度经营性现金流突然下降,主要是销售方面出现了较大问题。
事实上,今年以来房屋成交量萎缩得比较明显,这对于房地产公司来说影响巨大,正是房企现金流快速下降的主要原因。
房子不能及时的销售,而许多支出如土地、预售的项目、已经开工的项目等为刚性支出,因此在销售下降的情况下,房企现金流不可避免地出现下降。
一资深行业分析师告诉记者,可以用“盈利现金比率”（即经营活动净现金流/净利润）来检验上市公司利润的真实性。“其大小直接反映了公司自身获得现金的能力,被称为每股的‘含金量’。该比率大于1才是好的。”
统计后可见,深鸿基（000040）的盈利现金比率,达到9.3,其次是华发股份,达到8.76;广宇集团、天房发展、卧龙地产、天保基建的盈利现金比率在2以上;高于1的还有中润投资、深长城、万通地产和广汇股份。
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万科存货
然而,处于土地价格飞涨的时代（至少目前为止该状况仍未有变化）,经营性现金流为正不一定就代表这家房地产公司成长性好。因为相比于货币现金,“在地价猛升的阶段性趋势中,拥有更多的土地才能拥有更好的盈利表现。”
根据Wind统计显示,49家上市房企的存货达到5000亿元,比今年年中的4626.65亿元又有了增长。
如果按照100万元一套房产估算,仅这49家房企的存货量就高达50万套。而所有房地产上市公司共有121家,根据所有房企今年中报的囤货数据7736亿元计算,预计今年三季度所有房地产上市企业的屯房量不会低于年中。
根据资料,万科今年前9个月累计实现销售金额714.2亿元,保利地产实现签约金额413.96亿元,按照简单的年化计算,万科与保利地产的销售金额952亿元和551亿元。而根据他们各自达到1231.96亿元和1015.783亿元的囤货计算,要卖完这些囤货,万科需要1.3年,保利需要1.85年。
而房地产调控政策还在继续加紧收缩,央行从今年10月20日起将存贷款基准利率上调了25个基点。“在长期调控尚未有停歇迹象的情况下,预计房地产商为了保证销量,四季度至明年初,降价促销将会此起彼伏。”一分析师说道。而另一个分析师甚至表示,即便是降价促销也未必能增大销量,“因为新建住宅集中放量要到明年。预计四季度中国房地产市场量价齐跌应是大概率事件。”而这很可能将冲击整个行业的资金周转。
这时,手握大量现金的房企日子或将有更多温饱保障。
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49家地产企业存货统计
证券代码 证券简称 存货(万元)
000002.SZ 万科A 12319575.56
600048.SH 保利地产 10157827.33
600383.SH 金地集团 4701235.313
000024.SZ 招商地产 3546545.243
002244.SZ 滨江集团 1473985.436
600325.SH 华发股份 1441638.224
600208.SH 新湖中宝 1278441.869
600675.SH 中华企业 1249039.317
600724.SH 宁波富达 1109179.62
002146.SZ 荣盛发展 1085692.618
000918.SZ 嘉凯城 1052100.649
600322.SH 天房发展 996371.2368
000031.SZ 中粮地产858571.575
600225.SH 天津松江 720114.915
000517.SZ 荣安地产601465.1847
000631.SZ 顺发恒业 563116.4889
002133.SZ 广宇集团 538322.1953
600246.SH 万通地产 515724.0251
000667.SZ 名流置业505812.29
600743.SH 华远地产435010.7728
000897.SZ 津滨发展433924.6999
600239.SH 云南城投396056.9567
000042.SZ 深长城 355185.0889
600716.SH 凤凰股份352531.4186
000979.SZ 中弘地产 336875.9439
000965.SZ 天保基建 308841.1155
000511.SZ 银基发展285315.3472
000506.SZ 中润投资 262060.2096
000797.SZ 中国武夷235758.5662
000558.SZ 莱茵置业235734.9957
600053.SH 中江地产217348.6549
600393.SH 东华实业195612.5836
600173.SH 卧龙地产 186510.9846
000514.SZ 渝开发 166530.4762
000736.SZ ST重实 141406.7835
000011.SZ 深物业A 131067.4713
002208.SZ 合肥城建122456.6557
600256.SH 广汇股份 88027.4321
600614.SH 鼎立股份85785.1831
000668.SZ 荣丰控股81527.4195
000040.SZ 深鸿基 63342.5572
000838.SZ 国兴地产55019.4669
600696.SH 多伦股份 41592.5656
000546.SZ 光华控股28261.4074
000638.SZ 万方地产17380.4549
000670.SZ S*ST天发 11770.7293
600167.SH 联美控股3522.3751
000803.SZ 金宇车城 1603.4996
600634.SH *ST海鸟 156.0497
数据来源:Wind 统计截点:三季报（东方早报）
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