[摘要] “9·29新政”、加息、限购……这个深秋，那些游弋于楼市的投资资金，被逼到了转向的关口。作为限购政策之外的商业地产，酒店式公寓，这个典型投资产品，是否会因此而受市场垂青？记者连日踏访南京一批酒店式公寓，探寻答案。
“9·29新政”、加息、限购……这个深秋，那些游弋于楼市的投资资金，被逼到了转向的关口。作为限购政策之外的商业地产，酒店式公寓，这个典型投资产品，是否会因此而受市场垂青？记者连日踏访南京一批酒店式公寓，探寻答案。
少量首付款—以租养贷—房价上涨后转手，几年就能赚数十万、上百万元。这是前些年投资酒店式公寓的财富轨迹。南京广州路上的君临国际，便成就过不少人的财富梦想。
2005年开盘的君临国际，是50年产权的商业性质酒店式公寓，当年每平方米卖价6000多元，炙手可热。目前，这里公寓的身价已扶摇直上2.5万元。
“住在我们这里的，多为经济条件不错的白领、学生，还有一些留学生。”公寓物业人员说，“而业主基本都是投资的，自住的很少。这里的人员流动挺大，入住率平均能达到70%左右。”
记者以租房为名，探访了楼内的几家租房公司。这些公司，以日租房和中短期出租业务为主，“40平方米左右的，平时150元左右一天，包月3000元。”记者表示要看房，工作人员称房源紧张，“几十套房间均已租完，要租长期的，到11月份才有空房。”
为什么？“地段好呗，周围高校、公司较多，房子不愁租。”
看上去，酒店式公寓有着“四两拨千斤”的投资魔力。
不过，在深谙楼市投资之道的南京福舍投资公司老总史东的眼里，君临国际却是一个“标本”。而目前，在售酒店式公寓绝不可能再有君临国际所演绎的热卖与高回报。
“5年前，酒店式公寓还是新生事物，南京新街口一带几乎难见同样的产品，6000多元的房价，现在看来也很低，所以才让它凸显了投资价值。而现在，酒店式公寓全城开花，仅新街口一带至少就有八九家，产品多了，更主要的是房价已非当年，你花高价买的投资品，还能有多少空间？”
长江路九号楼盘，是南京高档楼盘的典型代表。这里曾经销售过两幢酒店式公寓，2007年首批卖出时单价2万元，每套总价在100万左右，多为投资客购买。记者昨天了解到，目前月租金多在4500元左右，是目前南京单套室出租房中的“价”。不过，如果细细算账，就乐观不起来了：一年租金收入5.4万元，收回100万元的投资成本，需要18.5年。
长江路九号又将推出一批酒店式公寓，身价预计将升至4.2万元左右。看上去，房价的飞快上涨意味着房产，而对于投资品来说，这却不是好事。显然，房价升高而租金没有明显上升的话，租售比就趋低，投资也就越低。4.2万元、50平方米的房子，总价210万元，而市场租金价还是4500元，要收回投资成本，得要39年！
“从目前南京酒店式公寓的租售比看，已没有任何投资价值，而且，越是高档的，租售比越低——因为房价涨得相当离谱了，所以已没有投资性价比可言。”有专家分析说。
“给你一个机会做资本玩家！”10月21日，记者在江宁诚基百家湖小公馆售楼处翻看宣传彩页，跃入眼帘的这句话分外打动人心。
这家10月中旬开盘的楼盘，正在出售挑高酒店式公寓，单价15800元-17600元。销售人员说，不少人买来作投资。而该楼盘现场的销控表却显示，开盘一周来，酒店式公寓售出57套，加上31套SOHO办公房和5套商铺，共售出93套，并没有某些媒体宣称的“开盘当日销售过百”的情况，售楼现场人气冷落，购房人大多也表示只是“看看”。
附近一家房产中介人士坦言：“商用性质的酒店式公寓，产权仅40年，大多是商用水电，比民用水电贵了1倍，不好转手。所以，限购后，购买人数没有明显增多。”
记者调查到，百家湖附近30多平方米、配套成熟、总价40万元左右的酒店式公寓，月租金约1000元左右；即便是在江宁最繁华地段的同曦百货附近，销售均价12000元左右的酒店式公寓，月租金也就1600元左右。租售比相差悬殊，可见投资回报之低。
10月23日，河西嘉业国际城，物管工作人员听说记者想投资，连忙介绍说“酒店式公寓投资回报不错，40多平方米的租金1700元左右”，并称楼盘的2、3、4幢都已租满，只剩1幢有售。不过，现场的意向客户并不多。前来咨询的租房者陈女士告诉记者，“房间狭小，没有燃气只能电烧，物业费也要1块多，不划算。”
奥体金马郦城的酒店式公寓，亦面临投资尴尬。中广置业的工作人员说，虽然金马郦城酒店式公寓引入的是民用水电，物业费每月每平方米也仅0.9元，“但配套有限，所以承租情况一直不太好，直至前不久台湾名品城入驻，才吸引了一批承租客户。”
“”的住宅性质酒店式公寓，情况相仿。新街口的凯润金城在售47-81平方米的酒店式公寓，售价多在3.3万-4.1万元之间，产权65年。按理，住宅性质的酒店式公寓相对更有投资价值，然而，投资者却普遍担心“这类公寓也会纳入限购之列，在限购执行细则尚不明确的状况下，不敢贸然出手”，何况，房价太高，投资成本不轻。据了解，这家楼盘542套房子推出已近两个月，至10月21日售出22套。
一家代理公司的老总也坦言，他们代理的两家酒店式公寓，最近“卖不动”，“下关那家卖8000多，相对还有些人气；龙蟠路上的那家卖两三万，行情明显‘冷似铁’。”
“酒店式公寓，首付五成不享利率优惠，而且，贷款期限10年，不能申请公积金贷款，而转手税费占到了房价近30%，这些，都是投资风险。”我爱我家市场部经理舒莉莉说。
最主要的是，高房价带来了相当高的投资风险。在专业人士看来，酒店式公寓只是楼市投资热的一个浓缩，其投资性价比足以反映出整个楼市的泡沫程度。而接二连三的调控，已发出了抑制投资投机的信号。
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