[摘要] 限购、限贷等调控政策的出台，将投资性需求遏制，投机需求则被市场抛弃，这时，对住房有实际需求的客群支撑市场。而对于他们来说，不多的购房机会需要的是对产品的认真，甚至挑剔。一位开发商向笔者表示，一个豪宅购买者，平均看房次数在5次以上，经得起这五次的审视、推敲和研究是产品是否被市场认可的最低标准。
产品竞争
●同样板块两个项目，
为何一个热卖一个滞销
环境篇要么创新，要么死亡
相关统计显示，截至6月，上海今年上半年181个新开楼盘中，有100个楼盘的销售率未达到已推出房源总数的50%。调控政策的连续出台，房地产市场陷入低迷状态，销售减缓，有些项目甚至出现滞销。
即使是在市场处于低谷之时，也总有些产品依靠自身独有的产品力令市场为之“倾心”，例如，7月10日金地艺境开盘，当天便售出190套，引得业界纷纷围观。
金地艺境是其中之一，但绝不是。
上海荒岛工作室副总经理黄欣伟在其微博中透露，同样位于青浦的两个项目，一个售磬，另一个滞销，原因很简单，产品力说话。
在三四线城市，万科、恒大还可以用快速复制、快速扩张以占领市场，但回归上海，在这个中国房地产市场开发、发展最为成熟的城市之一，靠雷同的产品，靠快速面市，已经不是制胜法宝。在同区域的短兵相接，不是勇者赢，而是智者胜。用心打造产品，用心研究需求，用心定位受众，正是如此，在群雄逐鹿的佘山，才会有精彩不断出现。
2011年时间已经过半，随着新国五条的出台，调控的压力丝毫未减，缓销或滞销依然在很大程度上存在，那么在上海市场，对于房企来说，产品创新会显得更为重要。上半年创新产品的不俗表现，会给下半年的楼市一个极佳的借鉴。
●“买啥都涨”的时代终将过去，有涨有跌才是常态
企业篇四季轮回下的
这一年，绿城在唐镇精心打造大平层项目——绿城玉兰花园；这一年，佘山成为焦点——在这里，龙湖呈献给上海端别墅项目之一；华润的九里系列开启佘山下的法式宫殿；招商则以佘山少有的中式风格显示“大牌”的创新……创新成为2011年面对调控，房企最积极的一种态度。
2011年，房企比任何时候都要认真。金地在佘山打造着自己的“天字一号”产品，自从2010年宣布进入高端市场之后，金地的动作坚决而自信。平墅、褐石街区、四大产品系列，金地用一种创新的坚持，始终吸引市场关注。
无独有偶，本年度，仁恒地产也再次显现善于在淡市中创造奇迹的本领。2月27日，位于新江湾城板块的仁恒怡庭举行第二次开盘销售，三天之内售出33套，累计成交金额约7亿。上半年结束，据方方咨询机构资料显示，仁恒怡庭成交金额11.29亿元，仅靠单项之力就使仁恒成为上海开发商成交金额排行20强。仁恒地产副总经理姚伟示表示，对于仁恒来说，始终不忘的是传承与创新。
在市场低迷之时，面对销售压力的开发商选择回归本位，不断进行技术研发和创新，拿具有附加值、高性价比的创新产品说话，而不只是运用眼花缭乱的营销手法来吸引购房者。产品创新再次成为楼市王道。对于市场来说，“买啥都涨”的时代终将过去，有涨有跌才是常态；对于开发商而言，要适应正常的销售周期——房地产业要学会在四季轮回下的正常市场环境中生存。
●豪宅购买者平均看房5次以上，今天的消费者“伤不起”
策略篇拼附加值，拼性价比
2011年，大平层项目相继出现在上海市场。绿城·玉兰花园、凯德茂名公馆、华润佘山九里等，大平层项目对于市场的细分，使其一经推出即受到市场青睐。
业内人士表示，购买高端物业的客户类型已从过去的投资为主转向自住需求为主，产品将更凸显实用性。以大平层为代表的高端住宅，注重实用功能，迅速得到消费者的认可和青睐自在情理之中。
面对越来越细分的购房需求和不断激烈的市场竞争，许多开发商着力于产品层面，并推出了一批具有创新特征的住宅项目，使住宅市场得到极大的丰富。而靠着产品力，创新产品在2011年表现不俗。
调控下刚需当道的住宅市场，为拼附加值、拼性价比，许多楼盘还以“装修”作为卖点。以香岛原墅为例，在上海，能做到为3万元/平方米以下单价公寓房源配置中央空调系统、全地暖系统、自动新风系统、软水和净水系统的开发商并不多，上置的“香岛”则是其中的佼佼者。香岛原墅作为“香岛”系列之一，其房源在内部设施配置上，除了保留香岛品牌原有的“五大系统”，更是在一些关键的细节上做出提升和创新，以期获得更好的市场反应。
限购、限贷等调控政策的出台，将投资性需求遏制，投机需求则被市场抛弃，这时，对住房有实际需求的客群支撑市场。而对于他们来说，不多的购房机会需要的是对产品的认真，甚至挑剔。一位开发商向笔者表示，一个豪宅购买者，平均看房次数在5次以上，经得起这五次的审视、推敲和研究是产品是否被市场认可的标准。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
