8月70城市近9成房价环比停涨或下跌 房价拐点临近

房天下综合整理  2011-09-19 08:19

[摘要] 据新华社电 国家统计局18日发布的8月份楼市统计数据显示，在全国70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌，这是2009年以来首次出现过半城市房价环比止涨。

据新华社电 国家统计局18日发布的8月份楼市统计数据显示，在70个大中城市中，46个城市新建商品住宅价格环比停涨，16个城市新建商品住宅价格环比下跌，这是2009年以来首次出现过半城市房价环比止涨。从整体看房价涨幅进一步收窄，楼市正朝着调控预期的方向发展。专家指出，房价下降的拐点正在形成，但最终确立仍有赖于政策的持续和深入，尤其是全局性把握限贷、限购等关键点。

在房地产调控政策累积作用下，8月份我国70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比下降和持平的城市比上月增加了15个，二手住宅价格环比下降和持平的城市比上月增加了9个。调查显示，8月份70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个。8月份新建商品住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比上月缩小的城市有8个。从同比数据看，8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅回落的城市有40个，比上月增加了14个，同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。

二手住宅价格方面，8月份70个大中城市二手住宅价格环比下降的城市有26个，持平的城市有17个。二手住宅价格环比上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。从同比看，8月份70个大中城市二手住宅价格同比下降的城市有5个，比上月增加了1个；同比涨幅回落的城市有34个，比上月增加了6个；同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

一线城市楼市惨淡金九难再现 房价松动愈发明显

70个大中城市房价环比逼近停涨

北上广深楼市成交惨淡“金九”难现

房价坚冰正在进一步消融，国家统计局18日公布的数据显示，70个大中城市8月环比价格下降的城市有16个，持平的有30个，与7月份相比，环比价格下降和持平的城市增加了15个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%，涨幅比7月份缩小的城市有8个。二手住宅方面，8月份环比价格下降和持平的城市增加了9个，价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.7%，涨幅在0.5%以内的城市有25个。

接受《经济参考报》记者采访的专家认为，在楼市调控政策持续高压下，房价松动迹象愈发明显，70个大中城市房价环比涨幅已逼近停涨，预计随着楼市库存的节节攀升，房地产开发商的降价压力将进一步加大。专家表示，目前业内普遍期待的“金九银十”行情并未如期而至，北上广深一线城市在“金九”前半月遭遇成交寒流，短期内房价若不出现较大幅度下调，以往“金九银十”火爆的行情恐难出现。

下一页：房价松动愈发明显

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迹象

房价松动愈发明显

统计显示，8月份，70个大中城市中，新建商品住宅同比涨幅回落的城市有40个，比7月份增加了14个，同比涨幅在5.0%以内的城市有45个。二手住宅方面，与去年同期相比，70个大中城市中，价格下降的城市有5个，比7月份增加了1个，同比涨幅回落的城市有34个，比7月份增加了6个，8月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有49个。

链家地产首席分析师张月认为，自今年年初宏观调控以来，房价环比停涨的城市首次超过一半，意味着房价全面下行的阶段即将正式到来，房价拐点在年底前有望显现。

北京中原地产分析师张大伟告诉记者，从70个城市的统计数据可以看出，虽然房价同比依然上涨，但是同比涨幅已经明显放缓，特别是已经限购的城市。70个城市的新建商品住宅环比涨幅仅为0.02个百分点，二手住宅环比涨幅更是首次出现下调，下调了0.05个百分点。

张大伟说，调控的趋势已经形成，房价停涨已经逐渐开始出现。一线城市已经出现了连续两个月的停涨，限购的城市平均环比涨幅为0.01%，同比为4.29%，都落后于非限购城市，可见，目前来看限购依然是见效比较明显的调控措施。

上海某房地产研究院部长在接受《经济参考报》记者采访时说，目前市场降温非常明显，房价涨幅回落的城市不断增多，且涨幅越来越窄，这说明楼市调控效果正在显现。虽然70个大中城市房价同比涨幅依然明显，但这主要是受翘尾因素的影响，同比涨幅变化一般晚于环比涨幅变化4个月左右，预计几个月后房价同比涨幅情况将会发生较为明显变化。部长预计，明年二季度前房价将维持下跌的态势，但跌幅不会很大。

记者了解到，虽然整体来看主要城市房价依然坚挺，但是局部区域房价松动的现象十分明显。以北京为例，8月，北京新房市场在历经6个月的调控后，价格出现了较为明显的松动。其中，郊区更是率先扛起降价大旗。

中原地产统计显示，出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域。这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低，且在前期经历过大幅的价格上涨。位于通州的典型楼盘“珠江拉维小镇”，今年5月的成交均价在2万元/平方米以上，而8月底报价仅为17000元/平方米。

类似的降价情况也出现在了近日举办的北京秋季房展会上，据房展组委会介绍，推出优惠折扣的楼盘数量相较今年春季房展多出一倍。但即使这样，成交量也并不尽人意。

下一页：政策持续高压库存节节攀升

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利空

政策持续高压库存节节攀升

今年以来，楼市调控政策持续保持高压态势。7月初国务院常务会议提出五条房地产调控措施，其中“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。”最为引人关注，这不仅预示着房地产调控政策的不放松，也标志着房地产限购政策的升级。

8月，中原监测的7个重点城市新建住宅成交量依然在低位徘徊，而供应则持续保持高位，住宅库存进一步上升。从最近半年的供求比来看，成都、杭州的住宅供求比连续保持在较高水平，整体供求比分别为2.37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分别为1.19、1.35、1.27，广州、重庆的供求比相对合理，分别是1.06、1.01。

中原地产认为，供求比高企，反映短期市场供大于求的现象十分严重。部分城市新房供应的集中区域，竞争将日益激烈，爆发价格战的可能性较高。

亚豪机构副总经理任启鑫说，贯穿2011年的楼市新政，如今到了“金九”这样一个关键的时间节点上，受买卖双方信心和预期不断摇摆的利空影响，9月上旬需求量延续了8月的颓势，北京项目销路普遍不畅，而供应仍在持续增加导致存量迈上11万关口。

据统计，原本计划在中秋开盘的北京项目高达10个，但实际开盘的只有5个项目，缩水了一半，尽管如此，5个开盘项目仍然供应了超过2000套商品住宅，相比今年端午期间大幅增加。中秋期间的住宅供需比已经拉高至了接近8：1。

北京房地产展示交易会组委会副秘书长、北京四季地产研究院副院长郑向东表示，目前房价下降通道已经打开。由于市场调控，在库存不断升高的压力下，开发商以优惠吸引刚性需求群体，用价格换取成交量和资金流的回馈，房价出现了稳中有降的局面。郑向东强调，宏观调控不是短期的，且力度不会放松。

高策地产顾问董事长李国平在接受《经济参考报》记者采访时说“持续调控一直在进行，而且就目前来看，到年底也不会有松动的迹象，当然也没有松动的理由。”他预计，政策和库存压力将令房价出现调整，到年底房价的下降幅度与去年同期相比将在10%到15%之间。

下一页：一线城市“金九银十”成色不足

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寒流

一线城市“金九银十”成色不足

在严厉限购政策的持续作用下，房地产业内普遍期待的“金九银十”行情并未如期而至，相反北上广深一线城市在“金九”一开局就遭遇寒流。

据伟业我爱我家市场研究院数据显示，9月前两周(8月29日至9月11日)，北上广深四大一线城市新建商品住宅成交量环比普降。其中，北京新建商品住宅成交1336套，环比8月末两周(即8月15日至8月28日)下降24.1%；上海新建商品住宅成交5460套，环比下降3.7%；广州新建商品住宅成交2634套，环比下降6.4%；深圳新建商品住宅成交1001套，环比下降18.9%。

另据链家地产市场研究部统计，9月上半月，北京商品住宅成交约2100套，创下36个月以来，同比下降14.2%，环比下降31.4%。其中，9月新开期房项目在北京房地产交易管理网上显示的成交量仅17套，当期签约率不足0.4%。

和一线城市惨淡的成交相比，同一时段，限购范围内的主要二线城市一手市场成交量表现相对活跃。其中，天津新建商品住宅成交4087套，环比上涨12.4%；苏州新建商品住宅成交3361套，环比上涨9.6%；厦门新建商品住宅成交1145套，环比上涨51.3%。仅福州、西安、沈阳成交量有一成左右的下跌。

伟业我爱我家市场研究院分析认为，由于“限购令”打击了外地购房需求，使得众多房地产热点城市的外地购房需求大幅减少。与市场预期、交易成本的变化不同，有效需求减少对楼市成交量的影响是根本性的。

中原集团研究中心高级经理刘渊表示，在限购、限贷等调控政策的影响下，主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈现以往少有的平稳状态。不同月份虽有所波动，但整体来看，成交量月度变化的幅度日益收窄。这种现象说明，目前的房地产市场以刚性需求为主，在房价没有出现实质性下降的情况下，成交量很难出现明显的反弹，同时今年“金九银十”也将难以出现。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮告诉记者，受持续调控和近期多个近郊项目价格调整影响，购房者观望情绪有所升级，多数购房者都选择暂缓购房计划。今年“金九银十”期间，尽管开发商推盘较为踊跃，但房价的实质性调整尚未有效展开。陈亮预计，随着房价下调至合理范围，购房者的出手意愿会有所增强，一手住宅成交量也将有望回暖。

下一页：8月天津商品住宅量价环比均小幅上涨 均价同比仅涨1.09%

8月天津商品住宅量价环比均小幅上涨 均价同比仅涨1.09%

商业地产随着大批房企的涌入而面临新的挑战，6-8月份成交均价连续下探。而商品住宅虽然8月份的开盘项目个数由7月份的30个减少到23个，但是成交丝毫没有受到影响，成交面积在连续2月下探后本月出现反弹，本月成交均价也有所增长。据房天下数据监控中心统计：8月份天津共成交商品住宅8214套85.62万平米，成交套数和成交面积环比分别小涨3.15%和1.47%。在成交价格方面，8月商品住宅成交均价为9435元/平米，环比稳中小涨2.82%。

与去年同期相比，虽然商品住宅成交均价基本保持稳定，上涨幅度只有1.09%，但是成交量却有较大幅度上涨，8月份商品住宅成交套数和面积同比分别上涨27.21%和20.50%，从成交套数和面积增长速度，以及二者增速之间的差异可以看出天津楼市刚需比重较大，成交的套均面积也在减少，小户型更加走俏。

市内六区商品住宅成交均价无论是同比还是环比，都是四个大区域中价格最为坚挺的一个区域，从成交价格走势图上看，1-8月份市内六区的成交均价上涨势头十分强劲。

市内六区成交均价上涨势头强劲

一、天津全市交易情况

天津商品住宅交易情况

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津商品住宅成交85.62万平米，环比上月增加1.47%，同比去年同期增加20.50%，均价9435元/平米，环比上月上涨2.82%，同比去年同期上涨1.09%。

下一页：8月份天津各区成交量、成交价格

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二、天津各区域商品住宅交易情况

1、天津各区域商品住宅成交面积分布

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津市内六区商品住宅的市场份额为10.96%，环比增加1.16%。环城四区商品住宅的市场份额为39.66%，环比增加6.16%。滨海新区商品住宅的市场份额为14.79%，环比减少1.24%。远郊区县商品住宅的市场份额为34.59%，环比减少6.07%。

2、天津各区域商品住宅成交面积和价格变化

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津市内六区成交93826平米，环比增加13.42%。环城四区成交339573.9平米，环比增加20.12%。滨海新区成交126665.5平米，环比减少6.41%。远郊区县成交296163.2平米，环比减少13.68%。

据房天下数据监控中心统计：在成交均价方面，2011年8月份市内六区成交均价19030元/平米，环比上涨3.93%。环城四区成交9643元/平米，环比下浮1.10%。滨海新区成交9127元/平米，环比上涨2.99%。远郊区县成交6290元/平米，环比下浮5.08%。

下一页：8月份天津市内六区成交量、成交价格

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三、天津市内六区商品住宅交易情况

1、天津市内六区商品住宅成交面积分布

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津和平区商品住宅的市场份额为17.48%，环比减少0.94%。河东区商品住宅的市场份额为26.19%，环比增加2.89%。河西区商品住宅的市场份额为6.75%，环比减少1.23%。南开区商品住宅的市场份额为14.78%，环比减少2.13%。河北区商品住宅的市场份额为32.13%，环比增加1.01%。红桥区商品住宅的市场份额为2.66%，环比增加0.40%。

2、天津市内六区商品住宅成交面积和价格变化

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津和平区成交16400.9平米，环比增加7.66%。河东区成交24576.5平米，环比增加27.48%。河西区成交6336.2平米，环比减少4.06%。南开区成交13870.9平米，环比减少0.84%。河北区成交30144.9平米，环比增加17.10%。红桥区成交2496.6平米，环比增加33.22%。

据房天下数据监控中心统计：在成交均价方面，2011年8月份天津和平区成交均价24895元/平米，环比下浮1.59%。河东区成交15684元/平米，环比上涨1.02%。河西区成交19821元/平米，环比下浮2.83%。南开区成交21525元/平米，环比上涨4.77%。河北区成交17480元/平米，环比上涨20.04%。红桥区成交16262元/平米，环比下浮7.62%。

下一页：8月份天津环城四区成交量、成交价格

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四、天津环城四区商品住宅交易情况

1、天津环城四区商品住宅成交面积分布

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津东丽区商品住宅的市场份额为26.81%，环比减少5.17%。西青区商品住宅的市场份额为25.13%，环比减少10.08%。津南区商品住宅的市场份额为42.81%，环比增加18.94%。北辰区县商品住宅的市场份额为5.25%，环比减少3.69%。

2、天津环城四区商品住宅成交面积和价格变化

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津东丽区成交91047.3平米，环比增加0.72%。西青区成交85318.8平米，环比减少14.27%。津南区成交145373平米，环比增加115.42%。北辰区成交17834.8平米，环比减少29.49%。

据房天下数据监控中心统计：在成交均价方面，2011年8月份天津东丽区成交均价9397元/平米，环比上涨3.77%。西青区成交11620元/平米，环比上涨5.74%。津南区成交8686元/平米，环比下浮2.35%。北辰区成交9240元/平米，环比下浮4.14%。

下一页：8月份天津滨海新区成交量、成交价格

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五、天津滨海新区商品住宅交易情况

1、天津滨海新区商品住宅成交面积分布

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津塘沽区商品住宅的市场份额为56.69%，环比减少12.54%。汉沽区商品住宅的市场份额为11.74%，环比增加4.37%。大港区商品住宅的市场份额为26.40%，环比增加7.47%。开发区商品住宅的市场份额为5.17%，环比增加0.71%。

2、天津滨海新区商品住宅成交面积和价格变化

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津塘沽区成交71809.9平米，环比减少23.36%。汉沽区成交14867.8平米，环比增加49.05%。大港区成交33444.8平米，环比增加30.51%。开发区成交6543平米，环比增加8.41%。

据房天下数据监控中心统计：在成交均价方面，2011年8月份天津塘沽区成交均价10006元/平米，环比上涨5.48%。汉沽区成交6278元/平米，环比上涨2.32%。大港区成交6939元/平米，环比上涨12.24%。开发区成交17139元/平米，环比上涨13.87%。

下一页：8月份天津远郊区县成交量、成交价格

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六、天津远郊区县商品住宅交易情况

1、天津远郊区县商品住宅成交面积分布

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津武清商品住宅的市场份额为53.13%，环比增加7.05%。宝坻商品住宅的市场份额为27.09%，环比减少6.92%。蓟县商品住宅的市场份额为12.40%，环比增加1.09%。宁河商品住宅的市场份额为0.83%，环比增加0.19%。静海商品住宅的市场份额为6.55%，环比减少1.42%。

2、天津远郊区县商品住宅成交面积和价格变化

据房天下数据监控中心统计：2011年8月份天津武清成交157344.8平米，环比减少0.47%。宝坻成交80226.1平米，环比减少31.24%。蓟县成交36727平米，环比减少5.36%。宁河成交2472.4平米，环比增加12.21%。静海成交19392.9平米，环比减少29.06%。

据房天下数据监控中心统计：在成交均价方面，2011年8月份天津武清成交均价5943元/平米，环比下浮4.79%。宝坻成交6251元/平米，环比下浮2.36%。蓟县成交7855元/平米，环比下浮3.40%。宁河成交7004元/平米，环比上涨0.57%。静海成交6213元/平米，环比下浮18.80%。

（注：市内六区包括：和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；环城四区包括：东丽区、西青区、津南区、北辰区；滨海新区包括塘沽区、汉沽区、大港区、开发区；远郊区县包括武清区、宝坻区、蓟县、宁河县、静海县。）

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