[摘要] 对于目前符合条件的购房者,是应该比较一下,在同样的购房要求下,你可以找到相对低廉的价格,对个人很重要,至于什么时机出手,我建议你把目光盯住二手房市场(别墅除外),二手房市场的价格波动,是最反映市场敏感度的价格,在房价下调10—20%之间,就是你的出手时机。
近期房地产报道是“金九”的惨淡与尴尬,之所以惨淡,是以往人们见惯了房地产的井喷高潮期。国人一个怪现象,能引起千百人哄抢的商品有二类:一类是超市的鸡蛋,大米等打折,一斤鸡蛋便宜五毛钱,便会招致市民抢购,直到发生踩人之惨剧;第二类是房子,近年我们看到排队买房的人群远比银行排队取钱的人多,紧张之时不看房型,楼层,更不看价格,买到者比娶到娘子还开心。这不知能否说明我们的消费结构是哑铃型的,穷人与富人很多,中间消费层薄弱。
读者要看实证的东西,目前的房价会不会下降,现在是不是买房的时机?
先侃房价,看跌者的依据有三:
1,限购政策把旺盛的需求压了下去,供大于需的局面必然产生,经济学原理告诉我们,价格必然下跌。
2,所谓的数据分析派,那个有利数据就往哪里靠,变成了统计局的分支机构。如:上海在9月25日一周的统计时点,新增住宅35.51万平方米,环比大幅上扬83.7%,而交易量为12.5万平方米,比去年同期下跌61.7%。不懂统计学的一看,供应量大增,交易量急剧下滑,房价不跌更待何时?
3,发展商资金断裂论。自从对美国债券评估后,评级机构标准普尔(标普)名声大振。在九月初标普的压力测试显示;中国多数发展商的承受能力是房产销售下降10%,如果下降30%,多数发展商不能维持对债务的偿还。贱卖房子还债看来势在必行。
对以上三条我逐一评论:
1、西方经济学的供需均衡原理的前提是:市场是充分竞争的市场,劳动力要素是自由流动的。而我们房地产市场从一开始,真正的购买力要素就没有搞清过,几经折腾把房价推到天边,还是没有弄清究竟多少人要购买住宅。在限购政策下套用供需均衡论来谈房价走势是一种无知,至少在2013年3月份之前,读者不要用市场供需均衡论来判断房价的走势,会误判的,因为大前提是错误的。
2、市场是扭曲的,数据还有用吗?对第二个论点,我也查了一下资料,如果把个数据也换成同比,那么新增住宅的同比上扬幅度为14%,而不是上扬83.7%;再把交易量也换成环比,是上扬4.89%,而不是下跌61.7%。明白了吗?环比与同比一字之差,结论完全不同。
3、最近媒体都在谈绿城[简介动态]房地产之事。绿城的问题是企业战略规划的与经营思维的问题,市场上有人“穷”的穿裤衩了,一定有“穿西装”的把你领走。中国目前的状况是:急需要钱的没有钱,而不需要钱的大把攥着钱,总量是不缺钱,局部是缺钱。房地产部分资金链的短缺不会成为房价过分下跌的直接理由。
我个人看法,在非均衡政策导向的房地产市场,从综合因素分析,房价是会有15%左右的下跌空间,这部分我把它叫做“政策的超额利润”,是可以挤出来的,但是它不会改变房地产的总体格局,也不会靠他走出房地产的误区,也不会使原来买不起房子者成为房子的拥有者,市场的理性调节要靠公租房的大量建设来实现。
对于目前符合条件的购房者,是应该比较一下,在同样的购房要求下,你可以找到相对低廉的价格,对个人很重要,至于什么时机出手,我建议你把目光盯住二手房市场(别墅除外),二手房市场的价格波动,是最反映市场敏感度的价格,在房价下调10—20%之间,就是你的出手时机。
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