[摘要] 人大经济学院副院长刘元春表示，房价在未来环比直降20%的结论，是“比较激进”的。而到了明年三季度，在这场调控中元气大伤的开发商，或将迎来政策的逐步松动。
随着统计局发布的10月70个大中城市住宅销售价格变动数据，业内分析人士纷纷表示，房价“拐点”初步确立。
而近期由中国人民大学经济研究所发布的《中国宏观经济分析与预测报告》显然更为激进：报告预测，要使明年经济增速不跌破9%，地方财政和宏观经济就都难以忍受房价出现回落20%的情形。更进一步的，在明年二季度，将会出现地方政府“暗度陈仓”、弱化调控的可能；而到了三季度，中央政府则会开始放松限贷政策、进而限购令将逐步松动。
难道，努力挥动了一年半的调控之手，真的会在售楼处被砸的混乱下、开发商“叫苦连天”的反对中，在房价显示出回调之后，悄然结束？
“激进”预测
房价环比直落20%
“所谓房价回落20%”，11月21日，人大经济学院副院长刘元春接受《证券日报》记者采访时表示，“是指在住宅现价的基础上的环比直降。”
事实上，截至10月份，房价的“拐点”才得以初步确立。期间房价的真实起落情况，可以从一位开发商的口述中窥得端倪：“今年年初我们的一个项目价格上调了6%-8%，随着下半年销售的不力，我们把项目的价格又下调了10%-12%，因此整体看来我们的项目让利的幅度是有限的。”
也即，这种先提价再下调价格，不过是一种营销手段罢了。采访中，刘元春也指出，目前在各地出现房价动辄下调20%-30%的消息，不过是个别楼盘的情况而已。房价的全面性回落，并未正式展开。
之前，统计局数据显示，10月份70个大中城市中，仅有温州和宁波两个城市的新建住宅价格指数，与去年同期相比，有所回落——或者亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存一语中的：“环比下降就敢说实质性降价？”而截至3季度，包括保利、碧桂园在内的多家上市房企公布的销售数据显示，其销售均价依然在同比上涨。只不过，在楼市调控下涨幅相对较小而已。
综上所述，人大报告中所指房价环比直降20%，是指从房价“拐点”初步确立之后的房价回落幅度。
实际上，“房价全面回调20%的降幅，是一个很大的数据”，刘元春认为，报告中预测房价回落不会超过20%的结论，是“比较激进的”。
明年三季度政策会松动？
人大报告从开发商资金链、宏观经济相对平稳运行的需求以及9%经济增长的社会约束线三个方面，预测宏观经济可承受的房地产价格回落在20%左右。
据称，今年12月起，开发商将进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%。考虑到销售下滑、开发商融资渠道受限的前提下，预计到明年一季度，房企筹资金额将会出现负增长。与此同时，人大报告中表示，地方政府对于房价下跌的承受能力可能会低于银监会的估测。而明年GDP增速不跌破9%，宏观经济可承受的房地产价格回落幅度在20%左右。
值得一提的是，人大经济研究所预测明年GDP增速为9.2%。有分析人士指出，“这一预测值普遍高于其他机构的预期。”
“明年二季度开始，地方政府或许就会率先‘暗度陈仓’、弱化调控”，刘元春对《证券日报》记者表示，而后三季度中央政府则会开始放松限贷，进而逐步放松限购令。
房价不会反弹？
市场上最担忧的是，调控政策一旦放松，那么会出现房价大幅反弹的情形。就此种担忧，刘元春表示，此轮楼市的调整，是一个在政策主导下的行为。因此，未来房价的走势会是一个“可控的过程”。除此之外，刘元春认为，随着这些短期性的调控手段的撤出，房产税这一类的长期性政策手段或将正式登台。
就相关事项，《证券日报》记者采访了华创证券分析师杨现领。在其看来，明年宏观经济将会呈现出触底反弹的状态，而人大作出的GDP9.2%增长的预期，是相对乐观了。尤其是信贷政策，在他看来并不会走向扩张，而是持续稳健。
这一观点和中国社科院工业研究所所长曹建海的观点不谋而合。曹建海亦认为，如果开发贷不放松的话，那么房企依旧会珍惜现金流，因此不会出现因惜售而减少供给的情形。
一个值得注意的问题在于，上半年多家房企项目竣工有限。包括万科、中海外、绿城等多家龙头房企的竣工面积都远远小于其年初的计划量。而申银万国研报中更进一步指出，房企开工和投资在明年二季度将达到底部。那么，明年房价会不会因为投资开发不足，而导致供给稀缺、进而推升房价反弹的情形？
就此，杨现领表示，房价大幅反弹不太可能出现。一方面，今年高企的商品房库存量，大约需要15个月的时间才能消化，这就为明年的住宅供给提供了有力的保障；除此之外，政府将会加大保障房的竣工力度，进而一部分保障房入市会增加普通住宅的供给。
而人大经济学副院长刘元春在采访的最后表示，一旦房价下调20%，相当一部分房地产开发商将会在这一场调控中“元气大伤”。
是国内三倍以上房产中介抱团欲掘金海外
平时为抢业务“刺刀见红”，今朝握手言和。前日晚，杨家坪某茶楼，钢运、大泽和博顿等8家房屋中介业务负责人们，难得坐在一起在二手房成交比鼎盛时期下降超过5成的情况下，他们正商[简介动态]量共同做大海外市场。
海外卖房谁卖谁拿大头
“在这个会上，大家的合作方式很简单，就是按件计酬。”一位参加该会议的中介公司老板告诉记者，具体由地产中国运营机构在海外寻找房源，拿到重庆后，由大家分销。
地产中国运营机构由钢运的老板投资，自去年下半年开始进入市场，目前主要针对海外房产和旅游地产。这些中介机构抱团，他们自己都觉得不可思议。“平时大家抢业务，为了一笔生意，无所不用其极，甚至打法律的擦边球，有时候下面的业务员因此口角不断，偶尔动手也是有的。”参会的一家总部位于九龙坡区的中介公司负责人说，虽然平时有往来，但这样心平气和的谈业务，时间很少大泽置业业务负责人则告诉记者，接到对方打来约谈的电话，自己有点吃惊，旋即明白，这是要共同做大市场，形成强大的渠道优势，可以向海外开发商约谈更多的利益。
是国内三倍以上
中介们掌握的信息证实了他们对海外市场如此兴奋的理由。“前往欧洲塞浦路斯购房，已经排到春节后。”地产中国海外事业部经理蔡敏说，她才从欧洲回来，带去的客户来自秋季房交会，大部分人都买了别墅。塞浦路斯是地中海上的岛国，空气好，生活质量高，30万欧元就可以买套看海的别墅，按照目前的汇率，折合不到300万元。买别墅就可获居留权，如果住满5年，就可以获得公民身份。
塞浦路斯的房价正处于上升通道。蔡敏说，这次去的一个客户，看中一套价值40万欧元的别墅，但没有下手，待到重庆下飞机时，已有人购买，成交价为60万欧元。除了地产中国，大泽、博顿等本土中介与中原、美联等港资中介也在做涉外房产业务。一些传统的移民中介也介入这块市场。海外业务遍及美国、加拿大、澳大利亚、新加坡、马来西亚、英国、塞浦路斯、韩国等海外市场。中原重庆公司副总经理何伟坚说，今年来，中原地产组织了几批客户去香港、新加坡考察当地楼市，投资买房。比如说澳洲、新加坡的房价都在上涨，当地媒体都说是中国人买的多，实际上与低利率有很大关系。刺激中介公司抢这块业务的更重要的原因是回报较高。钢运置业董事长代育松说，和国内的二手房业务相比，海外房产的更高，大概是国内的3倍以上。并且一次性付款居多，回款更及时。
传统业务关店裁员
和蓬勃发展的海外业务相比，中介们在国内的主业显然并不是太好。一品牌中介的负责人介绍，10月份在江南片区10家门店，进账不到3万元，只够一家店一个月的运行成本，其中一半的门店打了白板。“中介行业和去年相比，现在的业务量降了一半以上。”大泽置业有关负责人说，购房者在观望，卖房的舍不得降价。
一位不愿意透露姓名的中介人士告诉记者，我市一大型中介前些年向四川、云南和广西等地扩张，三季度时把成都的门店转手给一家国内大型中介，把另一个省会城市的门店关闭。中原地产华西区董事总经理庄泽宝透露，下一阶段中原将在重庆调整部分门店，涉及规模达一成左右。今年来，不少中介公司把业务重心转移到一手房代理。钢运置业有关负责人说，三季度代理北滨路一楼盘，销售房屋近200套。今年代理巴南区一楼盘，销售房屋上千套。今年来一共代理40多个楼盘，给公司带来稳定的现金流。不仅是钢运，大泽、中原等公司也在这样做。在房交会后，情况起了变化，一些开发商撇开中介，亲自上阵，价格一步到位，把原本给中介公司的返点，直接优惠给购房者。
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