[摘要] 据房天下数据监控中心统计，11月份天津商品住宅成交量环比银十月降了4成，同比去年同期下降了6成，市场观望情绪弥漫。成交价格方面，无论是环比还是同比，均有小幅上涨，11月份商品住宅成交均价为9918元/平米，环比、同比分别涨4.35和3.45%。
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自今年3月以来，随着调控政策的深入，以上海、北京等一线城市为代表，部分区域房价纷纷下探，调控效果显现。数据显示，目前楼市成交量继续低迷，多个城市成交量深陷谷底。11.21-11.27一周被监测的35个城市中，30个城市楼市成交量同比下降，7个城市成交量降幅在50%以上。在监测的重点城市中，天津成交量同比降幅居首，高达57.07%，11月份，北京新房成交价一年来首次跌破2万。业内人士普遍认为，楼市观望情绪日渐加重，“降价”预期已经迅速蔓延。
相对来说，北上广深一线城市受调控政策影响更为显著，而天津虽然受降价预期影响市场需求受到了一定的抑制，但是价格却依然坚挺。进入11月份以来，天津商品住宅成交量始终维持低位，周成交套数不足千套，同比降幅达6成，而成交价格却始终高位运行，进入11月份以来，四周成交均价步步攀升（四周成交均价分别为9451元、9783元、10097元和10300元），相对一线城市，天津房价“反映缓慢”，购房者“降感微弱”。
据房天下数据监控中心统计，11月份天津商品住宅成交量环比银十月降了4成，同比去年同期下降了6成，市场观望情绪弥漫。成交价格方面，无论是环比还是同比，均有小幅上涨，11月份商品住宅成交均价为9918元/平米，环比、同比分别涨4.35和3.45%。进入金九月以来，滨海成交价格连续两个月下降，成交均价从9月份的9459元/平米降至11月份的8475元，降幅近千元，尽管如此，也未能达到“以价换量”的效果，成交量自9月份以来持续下滑。
11月份市内六区成交均价19344元，无论是环比还是同比，涨幅都最为“抢眼”，涨幅分别达9.25%、13.39%。与滨海不同，市内六区房价除了由于土地稀缺造成的实质上涨之外，本月市内六区的成交价格上涨与成交结构的变化也有一定关系。10月底，由于天津大都会和融创王府壹號等和平和南开热盘的入市，使得11月份成交量相对较高的和平区和南开区成交比重较金九银十之际有很大幅度的上涨，和平成交比重涨幅，由之前的17.04%增至27.72%，涨幅超10%。价格相对较高区域项目的热销，将11月份市内六区成交价格拉高9.25%。
从成交户型上来看，11月份市内六区成交房源平均面积为123.60平米，较9、10月份增长了近10平米，可见，受限购的影响，“一步到位”有成为置业热点的趋势。而由于政策对于投资需求的打压，滨海成交房源的平均面积只有96.66平米，而在津十条出台前，较津十条执行前的2月份减少了12平米，每套平均总房款减少了14万之多。
（数据周期：11.1-11.29，不包含11.30成交数据）
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天津环城楼盘普降1成 岁末促销战全面升级
岁末面临回款和销售业绩汇总压力，加上前11个月销售量的持续走低，12月天津楼市降价促销也因此成为岁末房地产市场的主基调。记者在走访12月份即将开盘的各大项目时已经可以预见，一场激烈的优惠促销战正在升级。据调查发现，在环城四区、远郊区县等区域，优惠力度达到10个百分点左右的楼盘越来越普遍，个别楼盘甚至出现五折、七折优惠等“狂跌价”。
281大楼盘年底扎堆优惠
房天下数据监控中心统计，截至11月29日，全市已经有281个楼盘公布了优惠打折的政策，较11月增加了8个，打折优惠的楼盘数占天津待售和在售总楼盘数的56.67%，环比今年11月增长了2.85%。
“现在快到年关了，只有尽量把手里的库存变现才是现实，尤其是我们武清，12月打算新开的楼盘就有五六个，销售竞争激烈。”武清区某楼盘销售部负责人曹经理表示：“为了多争取市场份额，出现‘促销战’也在情理之中，所以12月份武清区整个区域的项目优惠力度都会比其他区域大。”
日前，武清某楼盘推出“狂拍团”优惠活动，目前该楼盘市场均价约5800元/平方米，其中87.77平米两室户型的房屋总价为50.03万元，优惠后拍卖封顶价仅25万元，相当于便宜了50%以上。
除了以武清为代表的远郊，环城、滨海等外围区域也大量出现了不同力度的优惠促销活动。例如，保利上河雅颂优惠8万元、华润橡树湾8800元抵7%、北宁湾优惠6万元、保利玫瑰湾优惠10万元等，销售状况不佳的开发商们年底已经开始迫不及待地清仓回款。
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滨海新区打折力度环比增一成
除多数楼盘纷纷加入降价优惠大军之外，各项目优惠力度也都明显加大。据房天下数据监控中心统计数据显示，12月份滨海新区楼盘的打折力度环比增长13.24%，远郊区县打折力度也有小幅增长。
据滨海12月新开的某楼盘售楼处工作人员 介绍，该楼盘目前暂定均价12000元/平方米左右，主推93平方米两居室和143平方米三居室，除了排号办理会员可以享受一定额度的优惠外，如确定购房还可享受“贷款10个点优惠，全款13个点优惠”的高额大力度优惠。而津南区某楼盘则直接降价，该项目近期推出团购，均价8000元/平方米，比此前售价下降了2000元。
同时，市中心个别商品房项目价格也开始松动。位于南开鞍山西道的某酒店式公寓项目更是打出了“七折”优惠价。“我们这个楼盘是12月3日开盘，50套7-11层房源，项目主推65-100平方米1-2室户型。现推出团购，开盘当天可享受7折房源优惠，非毛坯，性价比相当高。”该售楼处工作人员如此向购房者宣传。而南门外大街附近某非毛坯小户型公寓项目开盘价约为17000元/平方米，也比此前不久开盘的住宅项目降低了3000元/平方米。
购房者面对优惠表现很淡定
伴随着年底楼盘供应扎堆上升，从普通住宅至别墅，从外围到市中心，都已经掀起新一轮的降价风暴。部分开发商因急于清售，预计还将会有更给力的优惠。但面对种种大力度优惠的诱惑，购房者却表现得十分“淡定”。打算改善住房条件的向女士告诉记者：“其实现在要找合适的房子还是很容易的，只是这房价正在跌，今天买，明天又降了怎么办？再等等吧。”
业内人士表示，优惠力度加码是房企回笼资金提高年度业绩主要原因，不少开发商也是在力争赶上今年最后一班车。在成交量持续走低、观望情绪加重的楼市环境下，开发商正通过各种优惠手段将库存变为现金。刚需购房者可趁着市场淡季选择适合的楼盘，至于是否已到抄底时机谁也无法肯定，因此适时适度理性购房才是明智之举。
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天津优惠形式多样 业内提醒理智面对
特价房、团购、全款优惠8个点……近期，特卖、一口价成为本市楼市营销宣传的主旋律。在政策的影响下，购房者可是“理智”许多，出手买房是辗转反侧、货比三家，生怕自己下错了手、付错了款。对于特价房，购房者在为价钱心动的同时，也不禁疑惑起来，如何精明出手，买到性价比高的房子？
特价房限期或限量优惠形式多样
从在售多家楼盘了解到，在淡季的时候，推出一部分特价房是促销的一种安全模式，因为这样对市场干扰较少，对前期业主也有交待。
比如东丽湖某楼盘推出10套特价房，每套55万万；河东区某楼盘在10月27日—11月30日期间，推出特惠房；还有津南区某楼盘在秋季房交会期间，推出特惠房源。据相关人士表示，这些特价房源几乎都在时间、面积、户型、楼层等方面限定了范围，有的是一口价，有的是全额优惠。特价房并不是“昙花一现”，已有部分开发商利用各种各样的优惠形式吸引购房者。今年9月份，李先生购买了津南区咸水沽某楼盘的一套特价高层，他切身体会：“我买的是27层，楼层比较高，均价还不到9000元，这种小户型是准备作为婚房的。由于总价比较实惠，所以楼层与户型缺陷就暂时忽略了。”
折扣不只是营销手段
从房地产市场来看，有不少开发商主动通过折扣促销来应对楼市的变局，这是相当积极的信号。记者在之前的秋季房交会现场看到，近10个新建商品住宅项目争相推出限量特价房。而据相关资料显示，它们提供的优惠力度确实是货真价实的。
此时，开发商进行优惠折扣促销，业内人士看来，不仅是为了搞宣传。楼盘此时的让利，可能是部分资金紧张的开发商刺激市场的行为。大量折扣优惠对刚性需求其实还是有一定促进作用的。而开发商也清醒地认识到，在当前的市场情况下，并不是说优惠越多销售就会越好。只有品质好、具有自己独特优势的楼盘才能得到消费者青睐，即便它的价格可能更高。
精明选购保证品质不打折
业内人士提醒广大购房者：要精明选购特价房，房屋品质做到尽量不打折。首先，买房时一定要审查开发商的五证是否齐全。其次要品牌、信誉较好的开发商。对于购房者来说，想要安全交易，的办法就是在购买预售商品房时按前面所说的条件来检验一下预售者的资质，必要时可到房地产管理部门查询一下，之后决定是否出手买房，这样就会降低购房风险。另外，还有一些开发商低价推盘，这样的楼盘在开盘天以及蓄客期价格比较优惠，而之后便会恢复正常价格，所以选择合适的时机先下手为强也是明智的选择。
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天津梅江等地区房价明显下降
（来源：渤海早报）时至年底，在降价潮不断蔓延、楼市成交持续低迷的背景下，楼市放量未见收缩反而加大。据房天下数据监控中心截至11月22日统计，本市12月有31个项目预计开盘，数量环比增长93.75%，同比增长24%。其中纯新盘有18个，占预计开盘总量的58.06%。
供应量急剧膨胀和销售量萎靡不振，使得开发商在年底面临资金回笼的巨大压力。“年底房企运营面临着完成销售额目标和缓解资金链紧张程度的双重压力，通过加快推盘节奏，希望能带动成交量上升。”我爱我家市场研究中心郭燕表示。
为此，开发商加大“以价换量”力度，并承诺一旦降价，对于前期以原价购房的业主补予差价甚至按原价回购。据链家地产统计显示，目前将“降价补差价”或“原价回购”承诺与销售绑定的楼盘多达20余个，涉及上海、深圳、苏州等10余个大中城市。本市武清区一楼盘则推出五折特惠房源，一套面积87.77平方米、原价50.03万元的两室，拍卖封顶价为25万元。
据悉，开发商促销手段并未改变购房者持币观望的现状。本市不仅新建商品住宅成交低迷，二手房销量也持续下滑。一些高端二手房源价格出现明显松动，在梅江、时代奥城、老城厢等片区最为集中。面积在120至140平方米、总价在200万元以上的两居和三居室二手房源，总价下降了10万到20万元。11月以来，本市二手房源均价出现2%到3%的小幅下滑。
我爱我家市场研究中心郭燕认为，房价下降才刚刚出现，尚不能判断是否已到达拐点，“抄底”也言之过早。对于刚性需求者，应结合居住需求理性购房。
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天津二手房源价格也出现明显松动
（来源：北方网）作为此轮房地产调控中的一剂猛药，限购令拖住了房价飞速上涨的步伐，多地过热的楼市明显降温。然而，多个城市的限购政策都加上了“2011年12月31日截止”的限制，即将到期的限购令会否退市是近来各方关注的焦点。业内人士表示，天津楼市限购政策没有规定期限，市场上也没有政策松动的消息。目前，房地产调控并不具备放松条件，预计明年多数城市会继续执行限购政策。
专家：到期后将继续执行
厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布限购令时，都曾明确12月31日为截止日期。据报道，这些城市的政府部门，目前还没有对明年限购是否继续执行明确表态，大多表示要根据国家政策与市场变化情况综合考虑，确定限购是否延期。
天津的情况如何呢？记者从我爱我家市场研究中心、中指研究院天津分院等机构了解到，本市楼市调控细则在限购方面没有规定期限，目前也没有政策变化的消息。业内专家表示一旦限购放松，各地房价很可能出现报复性反弹，历时两年的调控成果或毁于一旦。因此，预计明年各大城市限购政策将继续执行。
市场：以价换量力度大增
在楼市成交持续低迷的背景下，开发商加大了“以价换量”力度。链家地产统计显示，目前将“降价补差价”或“原价回购”承诺与销售绑定的楼盘多达20余个，涉及上海、深圳、苏州等10余个大中城市。本市武清区一楼盘则推出五折特惠房源，一套面积87.77平方米、原价50.03万元的两室，拍卖封顶价为25万元。
在二手房市场方面，本市部分高端二手房源价格出现明显松动，梅江、时代奥城、老城厢等片区表现最为集中。面积在120至140平方米、总价在200万元以上的两居和三居室二手房源，总价下降了10万到20万元。11月以来，本市二手房源均价出现2%到3%的小幅下滑。
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业内提醒：大房企大打降价牌 年底买房小心“被洗牌”房
（来源：北方网）楼市调控的一年半时间，让多数开发商都相继面临资金短缺和发展瓶颈等问题，记者近日特别关注地产业的龙头品牌和地产大佬们的近期动态，以及楼市冬季他们又将有何应对之策。
万科率先降价过冬
去年楼市调控收紧之初，王石就率先提出“拐点论”。随后，王石又以游学为由淡出公众视线。而2011年第四季度，作为国内地产市场龙头企业的万科地产则果断出招，大幅优惠销售策略也在市场获取不错的。
赶在世纪巨型光棍节的前一天，南京万科仙林湖新项目金色领域刚刚爆出惊爆价格，首批非毛坯产品9900元/平方米，部分房源价格9100元/平方米开售，相比此前预计报价11500元/平方米的非毛坯产品降价力度明显，网友则戏称这是应景光棍节的“裸奔价”。另外，上海万科位于南汇新场的一新盘售价每平方米13500元，而该盘前期售价则为每平方米16500元。由此不难看出，万科已然加入到了降价行列。
有业内人士表示，政府坚持调控不放松的表态让开发商对后市更加看淡，11、12月及明年房价下跌的心理预期正在形成。万科董事会主席王石则认为，目前严厉的房地产调控已初见成效，如政策坚持，楼市软着陆是可能的。
11月12日，万科集团总裁郁亮在东莞举办的某大型媒体交流会上表示，“我们现在是冬天模式。现金为王、积极销售、审慎买地、节流、锻炼身体是万科的五步‘过冬策’”。
融创拓展高端战场
在普通住宅销售乏力的同时，一些高端项目却由于财富人群的置业升级需求及投资需求，取得了逆市走高的销售业绩。天津本土地产大佬孙宏斌则正是坚持高端精品战略而在楼市调控背景下杀出了一条血路，而他也表示将坚持这一战略作为“过冬”秘诀。
上市是孙宏斌带领融创避开寒流的有效措施。据透露，以往每年销售额都在20亿元左右的融创中国上市后，2011年的销售总额已经确定将突破70亿元，与楼市调控的整体下滑大势反向而行。除了在天津实施“双核”战略、同时开发十几个楼盘之外，深耕重庆和占领北京高端市场等发展战略也都给融创拓展了更大的销售市场。
据了解，融创在北京、天津、重庆、苏南城市群等消费潜力较大的城市先后开发了近20个高端精品项目。西山壹号院夺得北京三季度销售；苏州的融创81栋四期叠加别墅，8月入市后获得苏州当月别墅产品销售；融创君澜8月入市创下滨海新区今年以来的销售纪录……业内人士认为，楼市调控打压效果集中于高端市场，但由于这部分客户购买力很强，准确把握该市场层面的消费需求确是房企“过冬”的有效方式之一。
多数房企选择以价换量
多数房地产企业都已经率先在一线城市降价，眼下，此轮降价风也已经刮到二三线甚至四线城市。有消息称，重庆、杭州等地的楼盘眼下降幅已超过30%，其中包括中海、龙湖、和记黄埔、招商、保利等一线房企。例如，和记黄埔在重庆的项目珊瑚水岸由15800元人民币/平方米降到10800元人民币/平方米，降幅32%；中海地产在杭州的紫藤苑正全力促销最后一批房源：136平方米非毛坯的大户型房源均价从国庆前的每平方米1.7万元人民币调整到目前的1.2万元人民币，降幅接近30%。
实际上，天津真正出现明显降价的楼盘并不多，降幅在10个百分点以上的楼盘也主要集中在市内六区以外。有业内人士则表示，房企在持续调控下如果坚持不降价，那么库存难以消化的问题就无法解决。待明年新项目推出后，房企还要同时兼顾新项目销售和老项目去库存，营销难度无疑将进一步加大。
年底买房小心“被洗牌”房企
第四季度被看做是众多房企生死存亡的大决战。尽管楼市眼下打折战正在升级，但“过冬”几率显然不会太高。
昨天下午17：55，潘石屹和任志强在微博上的对话则显然对楼市“过冬”前景并不乐观。潘石屹向任志强问道，“您见多识广，现在开发商情况如何？”任志强说，“撑6个月没有问题。”老潘则进一步表示，“许多怕是过不了年了。”事实上，在楼市调控持续加深的同时，楼市大嘴们已经陆续淡出，其间断出现的言论则越来越显示出楼市寒意的加深。
进入第四季度以来，“金九银十”变成“铜九铁十”，引发新盘上市量的骤减，不少大牌房企预计上市的楼盘都相继延迟亮相，开盘项目价格也普遍低于预期。有业内人士认为，降价在年底还将继续加剧，各房企策略也将逐步转向御寒状态，部分资金吃紧的房企很可能会被“冻死”或并购。建议购房者在选择抄底时机的同时，还要关注开发企业的生存实力，以免造成购买后的隐患。
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