[摘要] 近几年，天津的高端类住宅开始发轫。从其发展轨迹中，我们便可以清晰地看到，高端住宅产品大都由实力雄厚的房企开发，且多集中于市中心与近郊，市区内大多以小户型产品为主，而近郊则以大户型产品居多，且部分产品开始蔓延精装风。
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近几年，天津的高端类住宅开始发轫。从其发展轨迹中，我们便可以清晰地看到，高端住宅产品大都由实力雄厚的房企开发，且多集中于市中心与近郊，市区内大多以小户型产品为主，而近郊则以大户型产品居多，且部分产品开始蔓延精装风。对此，业内人士认为，在楼市调控日益严厉的大背景下，高端住宅虽然受到了一定的影响，但其总体的市场表现及发展前景还是被市场广泛看好。
实力房企整合能力最全面
好资源突显住宅价值
由于区域配套不同、产品特色迥异，天津高端住宅项目已在房地产行业中呈现出多元化的市场特征。对此，天津华润橡树湾项目经理谭红峰表示，虽然在激烈的市场竞争下，很多开发商都力争做到产品创新，但真正的高端产品仍然离不开地段和资源两个要素。“目前集中在天津开发高端住宅的开发商基本上都是资本实力雄厚的大企业，如万科、恒大、华润、融创等，他们在市场中的整合能力较为全面，因为同时拥有地段、交通、配套、物业服务等资源，能够为产品本身的竞争力奠定坚实的基础。”谭红峰表示。
从目前的天津高端住宅的供应区域分析，布局在中心城区的楼盘数量日渐增多，且小户型产品占据了将近半壁江山。根据某公司对天津高端住宅的户型面积统计显示，中心城区由于土地稀缺等因素，楼盘的户型面积区间设计较小，其中45%的户型多以90-120平方米为主，销售较为稳定。而近郊高端项目的面积区间一般都设计较大，特别是位于城市边缘交通主干线沿线的楼盘，92%的产品大多以250-400平方米的户型为主。谭红峰认为，这说明在现阶段天津高端项目的资源整合配置仍是决定产品价值的关键因素。
每平方米单价突破2万元
市场需求仍然旺盛
记者从相关部门了解到，去年天津中高端住宅市场的供给需求非常旺盛。从四个季度的发展趋势来看，市区内突破2万元的均价比例越来越高。“虽然大户型产品的供给量有所减少，但整体供给占全部高端物业供给的比例也有提高的趋势。”某地产公司媒介主管张娜表示，从销售率上也可以看出市场需求的激增。“以市区内核心地段和近郊一些潜力区域的高端住宅项目为例，这些楼盘的销售率均超过当期供给的100%，说明市场需求仍然存在，并且消化了不少存量。”张娜表示。
张娜告诉记者，从5年前天津楼市的成交数据分析，大部分超过均价50%以上的楼盘产品，其销售比例基本属于靠后水平，而从2006年开始，随着改善型客户的激增，高端住宅的销售业绩有点越高端越好卖的意思。“如果从去年全年的数据来看，除了楼市调控政策产生一定影响之外，大多数超过均价80%的楼盘均处于销售垫底的位置。”张娜告诉记者，天津高端住宅整体上还是受到了购房者的青睐，但开发商也应该警惕，如果房子单价定得过高，也会对项目销售速度产生比较大的影响。
生态科技精装都齐备
三大趋势引领住宅发展趋势
对于未来高端住宅的发展趋势，某地产市场部研究总监表示，天津主城区住宅用地日益紧张，优质资源开发殆尽，这要求城市交通要加快建设，以适应城市向外扩张的速度。而开发商会在近郊城区化的进程中加速自身的发展，增强企业在市场中的竞争力。除此之外，开发商还应研究世界各国地产行业的发展趋势，在节能、环保、生态和绿色建筑等方面做足内功，科学有效地整合各种优质资源，注重以人为本的可持续发展战略，这也是今后高端住宅发展的主要方向。
随着新材料、新技术的发展和运用，天津高端住宅市场迈进智能化和科技化的速度也在加快，科技型住宅将成为未来房地产发展的重要趋势之一。对此任炯表示，智能化住宅的出现虽然会提高买房成本，但最终受益的却是购房者本身。“以精装房为例，部分开发商开始重视利用产品差异化来赢得市场份额，不断在精装项目中安装的居家科技，来赢得消费者的青睐。”除此之外，任炯也表示，未来一段时期，天津高端住宅的发展将向重产品创新、个性服务等方向转化，这也是楼市从物质价值到精神价值的升华过程。
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