[摘要] 伴随本市轨道交通和城市建设的不断加速，相关规划片区的拆迁工作已陆续展开。动迁购房作为楼市交易中的刚性需求，往往具有一定的地域情节和对房源性价比方面的较高要求。近期，随着河西区下瓦房片区和尖山片区的拆迁工作启动，周边二手住宅市场也的活跃起来。
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伴随本市轨道交通和城市建设的不断加速，相关规划片区的拆迁工作已陆续展开。动迁购房作为楼市交易中的刚性需求，往往具有一定的地域情节和对房源性价比方面的较高要求。近期，随着河西区下瓦房片区和尖山片区的拆迁工作启动，周边二手住宅市场也的活跃起来。
尖山片区
记者在尖山片区我爱我家门店了解到，自相关片区拆迁消息公布以来，目前已有部分购房者开始咨询周边二手房信息，目前接待客户量已与之前相比增加了10%左右。同时就购房意向来说，大部分购房者均表示更为关注比较熟悉的原片区或周边片区，中低价位的中小户型房源受到青睐。
动迁购房片区指向较强
从整体市场活跃度来看，目前尖山片区“拆迁效应”正逐步显现。从中介反映的业务成交情况来看，当前店面买卖业务中，拆迁购房成交比例尚无显著上涨，但就目前片区的房源咨询量来看，约有近一成的拆迁户通过电话或者直接到店面咨询，并且已有小部分拆迁户开始着手约看房源。从拆迁需求集中的区域来看，由于居民对于周边小区环境、房源品质以及交通、生活、医疗等配套设施都比较了解，因此大部分的拆迁户都表示其购房意向仍选择在原片区或者周边距离较近的片区，例如南楼、挂甲寺、宾水道及黑牛城道片区等。
中低价位房源受青睐
我爱我家市场研究中心分析认为，八大里片区拆迁工作启动，使得拆迁刚性需求集中释放，在一定程度上带动市场活跃度增强，同时受购房需求和拆迁款的影响，中低价位、一两室中小户型将受到购房者关注。
记者了解到，本次拆迁的安置方式主要以货币补偿为主，因此拆迁之后，此类刚性需求的释放，使得短期内片区购房需求量集中涌入市场，造成一段时间内房源咨询量、约看量以及成交量增加，区域市场活跃度有所提升。由于尖山“八大里”片区小面积房源居多，包括不少拆间、独厨户型，与去年下瓦房、西南楼片区相比，拆迁款的总额较为有限。参照当前市场在售房源户型、面积以及价格，周边片区内50-70万元左右的中低价位、一两室中小户型将成为拆迁需求的主要购买户型，其成交比例也将走高。
下瓦房地区
记者在下瓦房片区链家地产门店了解到，根据近来市场成交情况来看，拆迁刚需成交量在总体成交量中占到10%，到店咨询的面临拆迁问题的刚需人群因区域不同会有所差别，但大多数咨询客户青睐于市内六区总价适宜的二手房源。
打破地域情节寻求适宜房源
据链家地产永安道一店经理张晓明介绍，从去年10月份开始，就陆续有面临拆迁问题的刚需客户进店咨询，因而附近区域二手住宅市场与年前相比，活跃度有所提高，但因永安道区域内的楼盘较为高端，以罗马花园，泰达园，德恩公寓，广顺园为主的房屋面积过大，而一些房龄较老的楼盘户型面积又较小，因此造成拆迁刚需较为关心的100平米左右的房源比较紧缺。
不少动迁居民在购房时普遍希望所选房源能在原有基础上略有改善，但因为附近片区除了户型偏小的老社区就是户型过大的高档社区，房型适中的房源较少，为了能用手中资金买到更合适的房子，在找房时也会打破地段限制，不再局限于下瓦房片区附近。
选房提示
地域情节参考片区
据专家介绍，由于受故土情节、生活习惯种种因素的影响，很多动迁居民习惯在原区域周边买房，因而基于性价比方面的考虑，动迁居民的关注焦点也更倾向于原居住区周边的二手房。其中，最明显的特点是，河西区的动迁居民仍青睐河西房源，河北区的动迁居民仍青睐河北房源。记者从中介门店了解到，近期尖山片区、下瓦房片区的动迁居民很大比例是进店了解人民公园片区、体院北片区、挂甲寺片区等配套完善的成熟片区。小编也针对此类需求对相关片区做以简单介绍：
挂甲寺片区中环线，交通出行方便，作为老居住区不仅社区商业较为发达，还兼具天津湾等大型商业设施。此外，区域内中、小学和社区医院等机构也非常健全。目前，片区房源户型面积比较丰富，不同社区的价格水平差别也较大，适合各种需求的购房者选择适宜的房源。
人民公园片区内超市、商场等生活配套齐全，地铁、公交等交通设施便利，上海道小学、新华中学等重点学校集中于此。由于片区内、改善型需求较为集中，高档社区也较多，因而房价水平普遍较高。
体院北片区一居室主要集中于40至50平方米，二居室多为60至70平方米之间，片区内房源性价比较高，生活配套和交通出行都具有一定的优势，比较适合婚房、养老、拆迁等刚性需求。
红桥、河北房源凸显性价比
红桥区的水木天成片区内千禧园、龙禧园、水木天成、仁爱花园等大型社区集中，且房龄多数在10年以内，中小户型居多，紧邻中环线，交通便利、配套较为成熟，绝大多数为私产住宅可贷款，其总价相对不高，比较适于用作婚房；丁字沽片区是红桥区发展较为成熟的区域，地铁1号线的贯穿也使得该区域的二手房受到追捧，区域内二手房房龄分布层次较为丰富，可以满足首次置业、婚房、阶段内改善等购房者的需求。
河北区的望海楼片区内有河北实验小学，区域内包含多家银行、米兰超市、世纪联华超市、二五四医院、中山公园、中山美食街等生活娱乐设施，配套成熟，区域内二手房多为10年以上，以两室80-110平方米与一室45-52平方米的户型为主，适合婚房、等需求；胜利路片区紧邻海河，处于河北区最南端。区域内二手次新房较多，社区环境优势明显，意式风情街位于此区域，海河景观也成为一大卖点。同时区域内包含河北区重点小学昆纬路一小，较受关注。区域交通也极为便利，公交线路较多，同时地铁二、三号线也位于片区周边。
慎选“高龄房”
记者了解到，就市内六区而言，河西区、南开区等市中心区域不少房龄在15年以上的房源都成为百万元以下房源求购者关注的焦点，其成交率也占到百万元以下房源总成交量的六成左右。地产中介人士也表示，房龄在15年左右的房源通常户型设计比公产房或20年以上的老房源明显改进，但其价格却会比同区域5至8年的次新房低10%至15%，对于预算在百万元以内的购房者来说，15年左右的房源选择余地更大。
但“高龄房”并非都实惠，有业内专家提醒，房龄和房屋的有效使用年限有密切的关系。虽然15年左右的房屋有一定的性价比优势，但房龄增大意味着实际有效使用年限的缩短，相应地会产生一定的房屋维修费用，增加物业的维护成本，购房者的实际购房成本将增高。
此外，房龄较长的二手房，还将面临难以申请银行贷款的风险。二手房是按照评估价来计算贷款额的，所谓的评估价则是根据当时的市场情况，通过专业的评估机构对房产价值进行评估而计算出来的。一般房屋年限越长，评估价可能越低。老房子在申请二手房贷款时，贷款成数一般还会随着房龄增大而相对降低，贷款年限也是如此。
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