[摘要] 2003年至2011年，是中国房地产行业发展最快的9年，也是房地产企业快速发展的9年。包括万科、保利、招商、金地、恒大、绿地等一大批品牌房企迅速成长为行业领军企业，大企业所占的市场份额也得到显著提升。某研究院数据显示，百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。
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2003年至2011年，是中国房地产行业发展最快的9年，也是房地产企业快速发展的9年。包括万科、保利、招商、金地、恒大、绿地等一大批品牌房企迅速成长为行业领军企业，大企业所占的市场份额也得到显著提升。某研究院数据显示，百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%。
“大企业特别是那些性房企市场占有率提高，是行业发展的必然趋势。特别是当前调控持续的局面下，中小房企生存愈发困难，大房企则在融资、定价等方面有其灵活性一面。”业内人士表示，房企在当前市场下，更应积极应对，在经营战略、营销、产品、融资等方面积极创新，才能抓住这波调控带来的行业整合机会。
市场份额提高
近日，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和某研究院共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”在天津发布“2012中国房地产百强企业研究成果（天津）”。该研究成果显示，自2004年首次发布“中国房地产百强企业研究”开始，房地产行业的集中度一直在不断提高。百强房企市场占有率从2003年的13.52%增长至2011年的28.05%，百强房企的销售额均值也从2003年的10.37亿元增长至2011年的165.83亿元，9年间增长了15倍。
据了解，在天津，这种行业集中度提高的趋势同样明显。截至2011年已有36家百强房企进入天津，2011年天津企业销售量排行榜前10名中，万科、保利、富力、远洋、天房、首创、恒大等百强房企占据了7个位置。按照销售金额计算，百强房企在天津的市场占有率达到47.21%。
某研究院天津研究总监钟文辉则表示，除了百强房企相对其他中小房企市场份额在提高，百强房企内部之间的梯队分化也在加剧。“百强房企2011年全年实现销售总额1.66万亿元，销售面积1.67亿平方米，同比分别增长17.5%和11.2%，均高于平均水平5个百分点左右。2011年销售额在700亿以上的百强房企有5家，比上年增加了4家。销售额前5名企业销售额均值同比涨幅超过20%，与其他百强房企间的差距进一步扩大。”钟文辉表示，比如万科2003年的市场销售额为63亿元，市场占有率0.82%，2011年的销售额增长至1215亿元，增长了18倍，市场占有率也提高到了2.06%。
万科天津公司营销总监赵彤表示，2004年万科成交额在96亿左右，接近100亿。在2010年首次超过1000亿，利用差不多六年时间从100亿的公司成长为1000亿的公司。在这个过程中万科坚持了三个战略导向，是聚焦城郊接合部，第二是做了客户细分和产品品位的研究，成立了产品库。第三是工业化和绿色建筑，万科的装修房比例从2004年的20%提高到2011年的80%，实现了装修房产业化。“房地产行业已经告别高谋利时代，凭借土地来获取项目溢价的时代已经结束，而更加严格的调控政策肯定会继续压抑投资需求，对房企来说，提高运营效率，在比较合理的成本之内把产品做好才是关键。”赵彤表示。
并购规模加大
除了大房企销售份额不断提升外，一些以非房地产为主业的公司转让项目或公司，一些中小房企在调控中被迫转让或破产也是行业集中度提高的重要原因之一。据链家地产市场研究部统计，2011年上市房企中，共发生股权转让183宗，比2010年增长65%，显示出一些非房地产上市公司，正加速转让房地产项目。中原集团研究中心的数据显示，2011年1月至12月上旬，股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中以房地产为主业的企业的产权交易多达253宗，约为2010年全年的2倍，并购金额超过900亿元，约为2010年全年的6倍。
世联地产董事长陈劲松曾经公开的表示，目前中国房地产行业的资源整合空间还很大，至少要从1万家房企整合到1000家。而持续不断的房地产调控，给行业内的资源整合提供了动力。
而当前坚持调控不动摇政策现状，使得房地产行业利润率下降。中国房地产研究会等机构近日发布的《2012中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2011年上市房企营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。房地产行业未来经营方式向精细化经营转变的趋势，也为行业集中度进一步提高创造条件。
与此同时，房价则将在很长的一段时间内处于低位。2012年4月100个城市住宅平均价格为8711元/平方米，环比下跌0.34%，是2011年9月以来的连续第8个月环比下跌，而同比自公布该数据以来首次出现下跌，跌幅为0.71%。2012年1-4月商品房销售面积和销售额则同比分别下降13.4%和11.8%。某研究院指出，当前市场格局与2010年三季度类似，即房地产调控政策依然从紧，货币政策未全面放开，房价下降带动部分刚需入市。若销量的持续回升导致价格明显上涨，政府有可能出台进一步的调控政策，导致今年二季度和2012年全年销售难有大幅反弹。据其预测，2012年商品房销售面积将在10.3亿-10.6亿平方米之间，相比2011年下降3%-6%，商品房销售均价预计为5050-5200元/平方米，相比2011年下降4%-6%，房地产投资预计为7万亿-7.3万亿，相比2011年增长12.5%-18%。
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