[摘要] 据统计2012年1季度全国股权交易数量明显上涨，达到了38宗，总股权交易金额达到了102亿元。频频发生的房企并购的背后真正的原因是什么？房企并购是不是将成为中国楼市未来的发展趋势？健康成熟的地产市场是不是一定要经历这样的历程？本期E楼视和您共同剖析房企并购背后的隐秘。
6月22日，绿城中国控股有限公司与融创中国控股有限公司于上海绿城玫瑰园度假酒店召开联合新闻发布会，宣布双方就共同搭建高端地产平台公司达成合作协议。融创绿城联姻的消息一经传出，便引起轩然大波。其实，融创绿城合作只是房企并购的一个缩影，据统计2012年1季度股权交易数量明显上涨，达到了38宗，总股权交易金额达到了102亿元。频频发生的房企并购的背后真正的原因是什么？房企并购是不是将成为中国楼市未来的发展趋势？健康成熟的地产市场是不是一定要经历这样的历程？本期E楼视和您共同剖析房企并购背后的隐秘。
房企“卖身潮”频现 房产行业重新洗牌
6月22日，绿城中国控股有限公司与融创中国控股有限公司于上海绿城玫瑰园度假酒店召开联合新闻发布会，宣布双方就共同搭建高端地产平台公司达成合作协议。融创绿城联姻的消息一经传出，便引起轩然大波。“绿城会主动处置部分项目，通过腾挪合理瘦身，加快公司现金流回笼，公司的目标是100个亿。”绿城中国副主席兼总裁寿柏年在一次新闻发布会上对媒体如是表示。 实际上，绿城今年一直致力于转让项目换取现金，再把现金拿去还债，如此循环往复，才让绿城数次在几欲“倒下”之前站了起来。
近年来，在楼市限购政策、银行信贷紧缩、证券融资被拒等一系列调控政策的影响下，部分房企甚至已经到了关乎生死存亡的关键时刻，不少房企“卖老本”求生存。据中原地产市场研究部统计数据显示，2012年1季度股权交易数量明显上涨，达到了38宗，总股权交易金额达到了102亿元，和2011年一季度同期的23宗及50.6亿元相比，宗数上涨了65.2%，交易金额则上涨了101.7%。
值得注意的是，今年上半年股权交易企业中不乏标杆房企，包括融创中国、恒大、保利地产等都参与了并购。同时，有不少房企卖掉了旗下子公司。 此外，有不少不以地产为主营业务的上市公司也纷纷剥离地产业务。资料显示，中恒集团宣布以5.46亿元转让旗下房地产业务；铜峰电子拟出售持有的铜陵中泰地产有限公司全部股权；森源家具集团有限公司出让重庆重庆捷程置业有限公司股权及债权；东方航空也着手转让房地产资产。
对此，北京中原地产市场研究部总监张大伟透露，即使今年一季度股权交易依然创新高，但就目前掌握的数据来看，今年上半年房地产行业股权交易的数量比去年同期还将增加，尤其下半年数量将更多。在宏观调控政策趋于严厉，市场竞争不断加剧的双重背景下，并购整合已成为房企突破融资困境、拓展市场份额的一条便捷通道。2011年以来，房地产行业的并购案例持续增长，我国房地产行业将进入重新洗牌阶段。
从激流勇进到卖子求生 是偶然？是必然？
2010年，在房产行业火爆的市场行情和高额利润的强大诱惑之下，房企大量入市:从美的、海尔、格兰仕到苏宁、国美；从七匹狼、雅戈尔到娃哈哈、喜之郎；从五粮液、郎酒、水井坊到阿里巴巴等企业，都义无反顾地投身到房地产行业。也正是这一年前后，国内知名房企不惜代价大举拿地，土地储量达到历史新高。据统计，2009年以来绿城在杭州一共拿了8块地。其中以绿城集团或绿城房产名义拿的共6块，总地价97.6亿元，另花3亿元收购位于九堡的绿城西子·海棠公寓。此外还与其他公司合作拿了两块地，总价35亿元。总体来说，2009年以来，绿城单是拿地就花了超过100亿元。
房企数量大量增加、土地成本徒然增高，把中国楼市推向了真正的高潮，也迎来了最后的疯狂，随之而来的是老百姓对越来越高的房价望而兴叹和房地产泡沫说的此起彼伏，2011年到2012年，国家关于房地产调控的决心和力度也越来越大，终于在一系列限购等行政指令和金融政策的压力下，房地产销售出现了成交增量趋缓的形势，楼市价格也在2011年底和2012年初出现了或多或少的降幅。
虽然今年5月、6月出现销售回暖，甚至部分楼盘成交小幅上扬，但是鉴于国家政策毫无松动迹象以及未来保障房入市的巨大压力，众多房企依然没有摆脱强大的资金压力，不得不加大促销、以价换量，以保证高周转、快速回笼资金、实现资金链安全。而那些始终坚持高品质楼盘、不改变营销策略的房企自然陷入持续发展的困局。无疑绿城就是一个案例：2011年尽管调控政策持紧，刚需称王，但绿城一直坚持做高端产品，注重品质打造，产品价格自然居高不下，成交更是不尽人意。据不完全统计，截至目前，绿城旗下(包括合资项目)共有存量房近4600套。这其中，仅西溪诚园、蓝庭和翡翠城存量总和就超过2500套。
从2009年至2012年，不过三四年的时间，房产行业却悄然经历了一个轮回。在这轮回之中，保守前行者有之如中海恒大，遗憾退出者有之如杭州 、广州广德业，卖子求生者有之如绿城、。我们看到那些原来准备分一杯羹的非房地产企业来了又走，那些多年来在房地产领域方面赢得盆满钵满的房地产企业也不得不在调控政策和资金紧张的双重压力下思考新的发展方向与运营策略。回首看，那些失败退场亦或是卖子求生的房企都有一个共同的特征：面对风云变幻的市场没有随市而变。在整个房地产发展的历程之中，房企并购、退出地产或许只是一个偶然的事件，但毋庸置疑的是一个行业的健康发展需要拥有科学战略的房企，这些房企要懂得放弃，懂得随时调整战略。“假若绿城在政策高压之下，选择以价换量，或在产品规划及营销战略上，做一些改变或者今天不会面对并购的困局。所以在一定程度上，绿城的困局是调控收紧与战略失策的必然结果。”中指研究院天津分院技术总监钟文辉分析道。
房企并购整合大势所趋 地产变局开战在即
随着首套利率恢复85折、央行降息的利好消息不断传出，楼市成交呈现出回暖的态势。但是这并不意味着房企即将迎来好日子。对此，中国房地产学会副会长陈国强表示，相比今年前3个月，部分开发商销售业绩确实大增，资金回笼情况也有所好转，但房企的资金链依然趋紧，形式非常严峻。不少房企将被迫通过出售股权或者项目等各种方式引入合作伙伴，借此换取现金还债，缓解公司资金压力。“大鱼吃小鱼”、小房企推出市场的现象即将发生，地产变局开战在即。
天津商业大学经济学博士王伟认为，如果调控持续不放松的话，房企库存和负债压力仍然很大。房企出售部分项目或者股权的交易将会非常普遍，优势劣汰还将持续上演。不过这样的历程是每一个成熟行业必经的历程，因为一个健康的行业不需要有过多的企业单位，而是需要经历过磨难有足够经验的企业支撑整个市场。天津地产资深评论员大红也认为，借鉴成熟国家的房地产市场的发展经验，我们目前的楼市正处于摆脱阶段的自由生长模式，进入第二阶段的规模化、产业化、资本化为特点的发展阶段。第二阶段的特点是，借助资本的力量，有资本优势的开发商将重组和并购资源优势相对劣势的开发商，这是对房地产的产业化和规范化发展是有好处的。
同时大红表示，现在房企并购刚刚开始。企业可以依照自身资源状况和资金情况进行较长时间，更大范围的并购行动，要知道，香港的李嘉诚的关键发展壮大的机遇，就是发生在经济危机期间。融创收购绿城，目前还很难判断是不是一个特别好的时机，但是机会往往不等人，的资产是很多大佬垂涎的。不过这起并购事件，传递出的信号意义非常大，就是开发商对后市的预期非常好，这会对目前的市场造成很大的影响。
但是对于房企而言，如何避免破产的厄运。钟文辉认为，所谓“识时务者为俊杰”，2012年下半年房企需要随着市场化境的变化不断改变自己的发展策略。2012年刚需称霸市场，房企应该适当调整产品组成结构及营销策略，也许“以价换量”并不适合所有房企，但各个房企也应该根据市场对自己的产品做出新的调整。此外，绿城等开发商卖股求生也是一种房企度过难关的便捷通道。房企无论通过什么样的市场手段，卖项目也好，卖股权也好，只要在市场艰难的时期可以渡过难关生存下去，就是成功的。
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