[摘要] 实践中，相当一部分群众的法律意识不强，合同签订后没有及时办理过户手续。 本文主要谈谈关于天津农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考。
随着农村经济的发展和城市化步伐的加快，大量农民涌向城市，由于各种原因，他们选择在城市长期居住而打算卖掉农村的房屋；而部分城镇居民则由于向往农村田园式的生活或其他原因而打算在农村买房。在这种供需的双重刺激下，农村房屋在农村居民和城镇居民之间的交易日益增多。以下是关于天津农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考。
实践中，相当一部分群众的法律意识不强，合同签订后没有及时办理过户手续。
部分农村的房屋买卖纠纷近年来呈明显上升趋势
关于农村房屋买卖纠纷案件，人民法院没有明确规定一个特定的案由，因原告的诉讼请求不同，各地法院在立案时确立的案由也不尽一致。审判实践中，一般将其归类为买卖合同，至于是一般买卖合同还是特殊买卖合同，尚无定论，导致在调查中难以获得法院实际受理这类案件的准确数字。这类案件大部分的诉讼请求是要求法院确认买卖合同有效和责令被告协助办理过户手续。
多数法官认为，应适用合同法，认定农村房屋买卖有效；少数法官认为，作为宅基地的集体土地的转让不符合土地管理法规定
关于农村房屋买卖合同的效力，温州市法院系统绝大多数法官的观点是农村房屋买卖有效。他们认为，对合同的效力认定应适用合同法的规定，只要该类合同是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规，不存在合同法第四十四条、第五十二条规定的无效情形，就对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。法院就应认定合同有效，以维护交易秩序的稳定和安全。
国务院办公厅在1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条规定“农民的住宅不得向城市居民出售”，“有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和产权证”。但大多数法官认为，《通知》不具有行政法规的效力，不宜作为认定合同无效的依据。
审判实践中的具体情况为：对经村委会同意，出卖人有产权证的，或虽由于年代久远或正在办证而没有产权证的，买受人应向法院提供该无证房屋可以办理权属初始登记和转移登记的证据，如诉争房屋的建设许可证等相关证件，未提供的，法官应予以释明，并可以按原告的申请向房管部门出具查询函，只要房管部门认为可以办理产权证初始登记的，一般都认定房屋买卖有效（除非讼争房屋权属不清或系违章建筑等本身存在问题），并要求出卖方协助办理过户手续，在执行时则向有关部门发协助执行通知书。
调查中，也有少数法官认为，应该认定农村房屋买卖合同无效。其理由是，我国宪法第十条第四款规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”。土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。可见，作为宅基地的集体土地的转让不符合上述法律规定。国务院办公厅1999年颁布的《通知》虽不是认定合同无效的依据，但它是对上述条文内容的具体化和明确化，有参照价值。据此，法院应认定合同无效，根据过错责任原则，出卖方因出卖法律禁止出卖的房屋而导致合同无效，可认定其单方违约，由其赔偿因此给买受人造成的损失。
政策调整导致判决无法履行，法院不得不采取变通做法
自2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》出台后，温州地区国土资源局停止办理农村房屋土地使用权的过户手续，这对法院作出农村房屋买卖有效的判决产生了很大的影响，导致判决无法履行，形成“房产交易合法，土地交易非法”的被动局面。
为了应对这种局面，法院对此采取了一些措施，如瓯海法院，一般先建议原告对要求被告协助办理土地证过户手续的诉讼请求撤诉，若原告坚持的，则采取其他一些做法：如有的在判决主文中注明“如因政策等客观原因不能办理土地使用权过户的，被告方不负责任”，有的在判决被告协助办理土地过户手续的同时要求申请执行人保证暂不申请法院执行过户手续等。而瑞安法院仍判决被告履行合同的协助义务，同时建议有关部门对法院协助执行通知书进行登记备案，在旧村改造、拆迁安置等政策处理时作为依据。
拍卖是一种特殊的买卖形式。目前，就温州市的情况而言，对法院受理的申请强制执行涉及农村房屋拍卖的案件，在执行实践中的做法是在拍卖公告中注明该拍卖物是农村房屋，或只注明其具体坐落的位置，对竞买人的身份没有作限制，完全遵循买卖自由的原则。法院出具的裁定书一般只解决房屋所有权的问题，而不涉及土地使用权的问题。至于拍卖后土地使用权的过户问题，一般有以下几种做法：1.由买受人自行处理；2.国土资源局对土地使用权暂缓过户；3.国土资源局予以过户，但土地的集体性质保持不变；4.国土资源局予以过户，但先征为国有后再转让。后两种做法在《意见》出台后不再实行。
至于土地使用权的转移问题，尚有争议。《意见》出台之前，温州地区的国土资源局大体上有两种做法，一种是改变土地所有权的性质，即先将集体土地征为国有后再出让，如瓯海区和苍南县国土资源局针对个案出台文件，具体做法为：经集体土地所有权人同意，先将房屋占用范围内的集体土地征为国有，再向房屋买受人办理国有土地使用权出让手续。买受人请求出卖方协助办理土地使用权过户手续的，如在法庭辩论终结前已经办理土地征用手续，法院判决出卖人履行协助办理土地使用权过户手续的义务。
另一种做法是保持集体土地的性质不变，只变更土地使用权人，如瑞安市国土资源局的做法是本着房产权和土地使用权一并转移的原则予以办理土地使用权过户手续，土地集体所有的性质不改变，只是变更土地使用权人。
禁止农村房屋买卖政策的背景及其负面影响
土地管理法第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十二条款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”由此可见，法律对于因房屋转让而出现的宅基地使用权的变更的情形从转让人和面积等方面已经作出重重限制，通过此种限制可以防止耕地的流失。
农村房屋占用土地的用途原本就是建设用地，无论房屋的所有者是本村村民、外村村民或城镇居民，其用途都不会因此而改变。在我们倡导民族大团结的背景下，各民族形成“大杂居，小聚居”的状况，在城乡发展日益融合的今天，城镇居民和农村居民的居住情况亦可形成这一局面，法律没有理由禁止城镇居民购买农村房屋。因此，《意见》不仅起不到保护农村土地资源的作用，反而会引发一系列负面影响。
负面影响之一是，禁止城镇居民到农村购置宅基地有违法律的平等原则。一方面，仅允许农村居民到城镇购置房地产，而不允许城镇居民到农村购置宅基地，对城镇居民来说是不公平的；另一方面，允许城镇居民自由转让其房屋，而不允许农民自由处分其房屋，实际上剥夺了农民与城镇居民财产上的平等权利，对农民来说是不公平的。
判决农村房屋买卖有效，必然涉及农村房屋所有权和宅基地使用权的过户问题。目前，温州市的实际情况是房产证的办理不存在障碍。至于土地证的办理，在《意见》出台前，虽然各地国土资源局的做法不一，但也是不存在障碍的；但《意见》出台后，除了买卖双方为同一集体的村民外，国土资源管理部门不再办理土地使用权过户手续。其结果是“地随房走”的原则在此不再适用，即便是通过法院拍卖而来的农村房屋，也只有房屋所有权，而无土地使用权，一旦碰到旧村改造、拆迁安置、征地等，也难以保证得到土地补偿。这是负面影响之二。
此外，在市场经济日益完善的今天，人为地将农村房屋买卖从大市场中分离出来，缩小交易范围，限制交易主体，导致交易价格的降低和交易量的减少，这一做法违背了市场经济的运作规律，在一定程度上限制了农民的融资手段。其结果是导致大量农村私宅闲置甚至毁坏，致使农村的房屋财产缺乏有力保护，最终损害了农民的利益，加大了农村居民和城镇居民的收入差距，在拍卖的情况下亦损害了债权人的利益，对社会的稳定构成了威胁，不利于和谐社会的构建。这种状况已不利于农村人口流动和农村经济的市场化发育。
审理农村房屋买卖纠纷案件中遇到的困惑
由于现行法律法规对农村房屋买卖问题缺乏明确系统的规定，法院在处理此类案件时首先面临着法律适用方面的困惑。
同类案件，由于援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同条文，如土地管理法第六十三条或第六十二条，判决结果截然不同。
如有的法官认为，根据土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”，同时结合有关政策的规定，应判决农村房屋买卖合同无效。有的法官认为，土地管理法第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，反推此规范即含许可买卖之意，同时结合合同法的有关规定，且现行法律和行政法规没有禁止农村房屋买卖，“法不禁止即为自由”，应判决合同有效。
笔者经调查了解到，对此问题，理论界亦无统一观点。如中国人民大学法学院王利明教授认为，宅基地具有一定的身份性质，并不适合自由转让，而只能在集体经济组织成员之间进行自由转让。而尹飞博士则认为目前在我国迁徙自由将被承认，在户籍制度已经放开的情况下，城市居民、农村居民的区分已经没有太大的实际意义。强行禁止城市居民取得农村房屋及其宅基地使用权，在操作上也是十分困难的。
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