[摘要] 销售面积可能创十年新高，但销售价格大致平稳。房地产行业呈现出销售好于投资、一二线好于三四线、住宅好于非住宅、龙头企业好于小企业的特点。作出上述判断的六点逻辑如下：
目前有两种说法特别有趣，一种是2013年春节之后中国房价将暴涨，理由是2011年以来土地供应不足，导致商品房供应可能断档；另一种说法，如果到2020年，国民收入较之2010年实现收入倍增，那么房价恐怕至少也得翻番。
那么，2013年中国房价运行状况会如何呢？
预测如下：销售面积或创十年新高，但销售价格大致平稳。房地产行业呈现出销售好于投资、一二线好于三四线、住宅好于非住宅、龙头企业好于小企业的特点。作出上述判断的六点逻辑如下：
：巨大库存导致价格难涨。从库存来看，2010年和2011年底的房屋在建面积分别约为40亿和50亿平方米，估计到2012年底，房屋在建面积可能超过56亿平方米，扣除保障房和单位自建，商品房在建面积可能超过40亿平方米。加上已获得销售许可的待售面积3亿平方米，库存足够销售4年。
从相对库存来看，2012年，全年房屋新开工约有16亿平方米，但销售不足10亿平方米，库存仍在增加。从库存消化的节奏看，销竣比在1.5左右时，楼市供求相对平衡。2010年下半年，一线城市销竣比曾高达2以上，楼市陷入无房可卖的恐慌状态。而2012年以来，销竣比从2月份的1.15温和上升至年底的1.35，库存消化缓慢。因此，房地产供过于求的状况已形成，房价整体上既无暴涨基础，更不可能有供应断档之忧。
第二：政策调控仍将延续，继续收紧或放松的可能性都不大。新近中央经济工作会议显示，明年经济增长和通胀的目标可能分别为7.5%和4％，财政预算赤字率和广义货币供应量增长则可能分别为2%~2.5%和14％~14.5%。中央经济工作会议对房价调控使用了“坚持”一词，显示明年宏观调控即便有所放松，其前提也是物价、房价的相对稳定，房地产调控政策明显放松是无望的。房产税等更严厉的措施似乎也未到推出时点，这将保证房地产运行在相对平稳的轨迹上。考虑到2013年是保障房中可售部分的供应高峰，因此2013年房屋销售面积可能接近11亿平方米，预计房价整体涨幅可能和CPI接近。
第三：销售好于投资。以往经验是，在楼市销售回暖约5~6个月后，楼市投资也将温和上升。2012年2月份之后，销售逐月回暖，但房地产投资并未和过去10年一样也随之回暖，开发商新开工、继续拿地的态度非常谨慎。之所以再度出现新的“地王”现象，并非土地出让市场整体活跃，而在于一二线城市核心区地价昂贵、地块较小的土地出让，更受到青睐。预计2013年销售面积和销售金额仍将回暖，但对上游行业的带动则相对有限，全年房地产投资同比增速也难以达到20％以上。
第四：一二线好于三四线。从总体上来说，房地产供过于求的局面已形成，但在“北上广”和部分省会城市的核心区域，可能会出现房价明显上涨的情况，但其对区域市场整体房价的影响有限。个中原因在于房价统计方式的改变。北京四环以内、上海中环以内的房价在2012年涨幅可能在20％左右，但却没有带动城市整体房价的明显上升，原因在于这些城市核心区域的房屋交易主要是二手房，而存量房价格变动基本不统计在房价之内。即便这些城市核心区供应的新房涨幅明显，但其供应量只占城市整体供应量的不足10％，对整体房价的推动作用也有限。
不可忽视的是，三、四线城市过去两年未受限购限贷政策直接冲击，开发量巨大且新增人口迟缓。再考虑到2013年也将是保障房中可售部分的供应高峰，如果将这部分交易纳入房价统计范畴，也可能会对平抑房价有贡献。一线核心区域房价明显上涨，和房价涨幅有限的格局将并存。
第五：住宅好于非住宅，房地产调控政策，导致过去数年非住宅供应大增，但中国首次置业和改善型居住是目前需求的主流，电商平台的兴起则又推动了大型商业卖场的需求趋于萎缩。因此，非住宅的销售尤其是三四线城市的非住宅销售将比较艰难。不仅如此，我甚至倾向于认为，在一些中西部城市，城市综合体泡沫已悄然浮现。
第六：房地产企业苦乐不均，从上市房企负债率来看，目前接近80％，是过去15年来的新高，这显示后续退出房地产行业者将多于新进入者。有品牌、资金和市场优势的大型开发企业，其市场占有率将持续上升，相当部分的中小开发商可能会选择获利了结。2013年，销售面积和金额的上升，对开发商盈利增长的贡献是有限的。流动性宽松导致的资金成本回落，才是开发商利润增长的重要因素。明年上市房企业绩很可能超出目前的预期。
中国城市化和房地产，既有早熟，便必有早衰。商品房和保障房的建设高峰很可能已经过去。纵观未来8年，商品房新开工和在建面积很可能已来到了历史高位之前。我们很难想象未来8年，商品房供应量也能如GDP和居民收入那样翻番，年销售20亿平方米，或年新开工30亿平方米几乎是让人难以置信的。同时，保障房的建设力度也将趋弱，毕竟中国的城市化率、人口增长和迁徙已到了拐点，居住基本条件已有显著改善。未来中国房地产很可能处于相对平稳的状态。
从数据、逻辑看来，2013年的房价暴涨论，其实现的可能性甚低；未来随着中国居民的收入倍增，房价仍有一定空间，但余地已不大。（作者系北京师范大学金融研究中心教授）
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