[摘要] 继新一轮调控新政‘国五条’落地后，预期中的‘国五条’细则近日出台。房价上涨过快城市将收紧二套房贷、房产交易的个人所得税从紧、限购进一步升级等具体细则可说对楼市‘刀刀见血’。业内人士表示，内容更加具体清晰的‘国五条’细则，将对楼市特别是二手房市场造成巨大冲击。
刚刚过去的2月份，百城房价指数再次环比上涨0.83%，这已经是自去年6月份以来百城房价连续第9个月环比上涨。一线城市为首的房价上涨趋势愈演愈烈，再加上已经开始的‘金三银四’楼市传统旺季，房价上涨压力不断加大。在这样的情况下，继新一轮调控新政‘国五条’落地后，预期中的‘国五条’细则近日出台。房价上涨过快城市将收紧二套房贷、房产交易的个人所得税从紧、限购进一步升级等具体细则可说对楼市‘刀刀见血’。业内人士表示，内容更加具体清晰的‘国五条’细则，将对楼市特别是二手房市场造成巨大冲击。
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缘由2月楼市继续上升势头
即使处于楼市传统淡季，而且还包含着春节假期，但这些都阻挡不了楼市继续上升的势头和人们的买房热情。中原地产中央研究中心统计数据显示，截至2月24日，主要54个城市新建住宅签约套数为112103套。某机构数据显示，在2月的最后一周，十大城市成交指数为104.57，环比上涨84.68点，其中深圳成交涨幅，为3161.18%，其次是南京，环比上涨730.48%。20大典型城市成交指数为101.41，环比上涨77.06点，其中青岛成交涨幅，达1162.82%，海口涨幅次之，为901.64%。
房价更是已经延续了9个月的环比上涨趋势。中指研究院数据显示，2013年2月100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，已是自2012年6月连续第9个月环比上涨，其中74个城市环比上涨，26个城市环比下跌。
中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，市场依然延续2012年年底的趋势。目前市场的涨幅更多地体现在一线城市的二手房市场中，从已经入市的商品房成交量价情况看，虽有上涨，但涨幅低于二手房市场。
同策咨询研究中心总监张宏伟对新金融记者表示，去年下半年以来房地产市场的基本面逐渐开始好转，基本面好转势必会带动价格降幅收窄，甚至出现涨价的现象。同时以一线城市为代表的重点城市的房价环比上涨，在一定程度上带动了房价的上涨。
由于市场的持续回暖，使得很多买房人对房价上涨预期持有恐慌心理，他们的积极入市，又反过来推高楼市的成交量和房价，这种趋势在以北京为首的一线城市表现得尤其明显，再加上供需关系的助推，工商联房地产商会发布2013年房价趋势预测报告称，从供应角度看，2012年三季度商品房新开工面积下降，这将导致今年商品房新增供应量的下降，市场存货水平将低于去年，房价上行压力在今年春节后加大了不少。
政策“国五条”细则出台
正是在楼市量价齐升愈演愈烈的大环境下，先是在2月中下旬国务院出台新一轮楼市调控政策“国五条”，通过强调限购、限贷，扩大个人住房房产税改革试点范围，坚持差别化信贷，增加土地和保障房供应等“调控大方向”，从预期上为楼市降温。
此后，更具冲击力的“国五条”细则落地。相比于此前国务院常务会议部署的加强房地产调控的五条措施(“国五条”)，发布的《通知》(“国五条”细则)对调控政策进行了更为细化的阐述，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制6项措施。亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，“国五条”细则的内容更加丰富、更加具体，目标更加清晰、方向更加确定、打击力度更重、范围更广。
谢逸枫表示，具体来看“国五条”细则具有九大亮点。一是房价控制目标今年一季度公布，明确了“2013年新建商品住房价格控制目标”时间，在2013年一季度向社会公布。不过未出具体的参考标准。二是限购加码与全面升级，扩大限购城市的覆盖，从主城区扩大到郊区；住房类型扩大到二手房。购房资格审查环节提前，更加严格。三是房贷全面加码，房价上涨过快的城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。四是房产交易的个人所得税从紧，按转让所得的20%计征，加强存量房交易税收征管工作。五是加快推进房产税扩大试点工作，具体城市与时间表有待“两会”后跟进。六是增加普通商品住房及用地供应的规定更明确。提高其占年度土地供应计划的比例，加大土地供应，稳定市场预期，完善土地出让方式。增加市场供应，加大房企开竣工速度。加大90/70政策的贷款扶持力度，优先支持其开发贷款需求。七是加快保障性安居工程规划建设的规定，比“国五条”更加具体与明确。明确规定把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。八是加强市场监管和预期管理的规定更加有针对性，譬如提高商品房预售门槛、明码标价、“一房一价”的规定。完善预售资金监管，加大预售许可证审批力度。九是推进城镇个人住房信息系统建设，明确联网时间，在“十二五”末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
房贷二套房首付比可提高
作为“国五条”细则中备受关注，也往往对市场造成较大影响的信贷政策方面，早在“国五条”出台前，股市和楼市就都有传言，包括部分城市的商业银行由于资金额度紧张，将提高二套房按揭贷款首付比例，上调首套房按揭贷款利率，也包括个别银行的部分网点暂停房贷业务等，甚至一度造成了“地产股”的大跌。虽然在消息传出的几天内，所涉及银行相继做出了澄清的回应，但无疑已使房贷市场再起波澜，更令置业者的心情再度紧张。
最终，上述传言在“国五条”细则中虽未被全部证实，但关于部分房价较高城市的二套房贷首付比例和贷款利率提高的表述，已经部分印证了房地产信贷政策收紧的大方向。业界普遍认为，“国五条”细则的各项举措总体较为严厉，意味着本轮调控有了实质性的升级，同时，在一定程度上也说明了此前房贷市场的消息频出并非空穴来风。
根据“国五条”细则要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
当然，出台这样的措施有迹可循。央行此前发布的《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示，2012年房地产贷款增速回升，其中个人购房贷款、地产开发贷款增速继续回升。
截至2012年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%；全年增加1.35万亿元，同比多增897亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.4%，比前三季度占比水平高2个百分点。其中，年末地产开发贷款余额8630亿元，同比增长12.4%；房产开发贷款余额3万亿元，同比增长10.7%；个人购房贷款余额8.1万亿元，同比增长13.5%，全年增加9610亿元，同比多增23亿元。
一系列数据似乎在为此时收紧埋下伏笔。对此，天津财经大学经济学院副院长丛屹用“意料之中”来形容。“从去年下半年至今，房地产贷款的投放金额比较大，同时，主要一线城市房价上涨的压力较为明显，从以往的经验来看，住房信贷的管制实际上对房地产市场的约束力比较灵活、有效，所以此时采取一定的信贷调控是必要的，也是意料之中的。”丛屹表示。
事实上，从一线城市的情况来看，目前个人住房按揭贷款升温之势的确比较明显。以上海市为例，根据央行上海总部发布的数据，今年1月，该市新增本外币个人消费贷款122.4亿元，同比多增67.7亿元。其中，个人住房贷款增加56.7亿元，创下近两年来个人住房贷款月增量新高，同比多增35.9亿元。
虽然最终哪些城市会被列为“国五条”细则中“房价上涨过快的城市”目前还不得而知，但可以肯定的是，二套房贷的收紧不再是空穴来风，从另一个角度来看，银行信贷也因此增加了一丝风向标的韵味。
差异化信贷率先演绎
从整体来看，房地产行业与银行之间的关系密不可分，比如在近两年房地产调控持续深入的背景下，银监会发布的诸多通知及要求都曾涉及该领域。与此同时，由于银行信贷与房价之间存在着正向关系，用信贷调节房价成为行之有效的手段。
民生证券的一份报告曾指出，房地产与银行之间的影响机制一方面体现在房价上升推升信贷增长，另一方面则为信贷增长可能会进一步推升房价，银行信贷规模与房价之间存在正相关的关系，信贷注入是推升房价的重要因素之一，贷款对房价的影响较大。
这在本次“国五条”细则中也有所呈现。其中指出，可提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率的地区为房价上涨过快的城市。对此，上海某房地产研究院副院长认为，这体现了房贷差异化的原则，因为当前广大三四线城和部分二线城市，房价比较温和，而一线城市和少数二线城市则涨幅偏大，因地制宜，有保有压，比较合理。
事实上，从以往的情况来看，信贷收紧对于房地产市场的降温作用还是比较明显的，例如在2011年初，新“国八条”政策出台，根据要求，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。调控效果随即显现，央行公布的数据显示，当年一季度人民币贷款增加2.24万亿元，同比少增3524亿元。同时，国家统计局的数据也显示，当年一季度在房地产开发企业本年资金来源一项中，个人按揭贷款共计2076亿元，同比下降了5.3%。由此可见，信贷规模的控制对于商品房的贷款需求是一种抑制。因为在我国，居民的购房需求还是比较依赖银行信贷的。
另一方面，在差别化住房信贷政策方面，本次“国五条”细则重申了“严格实施”。其中包括银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，这在很大程度上保护了首次置业者的刚性需求。
毕竟从现实情况来看，的确存在首套房贷优惠捉襟见肘的情况。比如部分银行对于首套房贷的首付比例和利率水平视自身的资金情况而定，难免误伤“刚需”。用某股份制银行人士的话说，“资金越紧，贷款利率上浮的比例越高。”
其中，不同类型银行之间呈现分化，几家国有大行普遍维持着首套房贷8.5折的利率优惠，而在部分股份制银行和城商行中，优惠利率显得有些踪迹难寻，通常维持在基准利率水平，只有在个别网点，抑或对于优质客户才有申请优惠的可能。
此外，目前部分股份制银行对于房贷业务也并不积极，甚至是格外冷落，也正因此，上月末两家银行曾被传出“暂停”房贷业务。
银行应对调整业务结构
上周五晚间，上述曾被传言“暂停”房贷业务的一家股份制银行人士给新金融记者打来电话进行沟通，认为“暂停”一说不准确，并表示市场之所以会出现这样的说法，很大原因在于该行一段时间以来业务侧重点有所变化，比如对于房贷业务“不主动”，而是将有限的信贷资源向其他领域倾斜。
同时，两家银行也分别于近日做出了澄清，例如平安银行方面公开表示，总行日前下发通知，上收分行的房贷审批权限，房贷业务并未暂停，由于业务重点逐步转向小微企业，加之不鼓励投资需求，因此平安银行二套房贷业务确实有所收缩，但对于自住需求的首套房贷，仍给予支持。此外，民生银行方面也表示，从未停止过房贷业务，近年来，民生银行把有限的贷款额度优先用于支持小微企业，因此房贷规模相对不大。
对此，合富置业首席市场分析师龙斌表示，“从个人住房贷款的市场份额来看，国有大行占据比例非常高，股份制银行之所以出现收缩房贷业务的情况，也是考虑自身的业务结构调整和差异化经营战略，是业务行为，非调控行为。”
当然，不只是前述两家银行，由于经营压力增大，出于盈利的考虑，目前已有不少股份制商业银行在进行业务结构调整。尽管个人住房贷款的稳定性较好，但却不比其他类型的贷款业务高，这样一来，银行收缩房贷业务也就不难理解。
平安银行零售业开拓部副总经理赵忆慈曾公开表示，在目前信贷总量有限的前提下，2013年将进行差异化的经营战略，零售信贷资源将更多地向小微企业贷款倾斜，对于传统房贷这类业务，最近几年市场调控程度比较高，近两年在有意识地进行压缩。
同时，业内专家也给出了分析，中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇认为，银行经营有自己的特点，就是倾向于在年初突击发放贷款，当贷款冲上一定量之后，留给其他业务，特别是个人房贷资金量就变小了，另一方面，这两年银行把大量存款变成理财产品，理财产品资金成本比较高，给客户付的利息比较多，银行要把这些钱投到更高的领域中去，小微企业是一个率很高的板块。
据了解，目前小微企业贷款利率上浮30%-40%是正常水平，而且企业贷款、经营性贷款周期短，相对于房贷，利润要大很多。照此计算，银行将100万元资金投放于个人住房按揭贷款，即便是二套房贷，也只能在基准利率上上浮10%，按照5年期贷款计算，银行可获利19.37万元利息，如果贷给小微企业客户，贷款利率可以上浮30%-40%，5年利息为23.35万元，相比多挣3.98万元。
此外，从灵活度来看，股份制银行由于更接近市场，反应得也更加迅速。“针对目前部分地区出现的房价过快上涨的势头，银行势必会做出相应的反馈，整体来看，股份制银行的业务调整较为灵活，实施起来相对容易，同时由于其更加接近市场，出于防范风险和安全性的考虑进行有限的收紧也是比较合理的。”丛屹表示。
后市“金三银四”将受冲击
对于“国五条”细则的影响，天津某楼盘销售负责人对新金融记者表示，将对楼市中的改善性需求和二手房领域造成较大冲击。“增加的税费、收紧的贷款、即将扩大的房产税试点，都将对改善性需求造成致命性打击。”上述负责人表示。
张大伟对新金融记者表示，本次政策力度较大，特别是其中的个税按照差额20%收取，对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。“以一套目前总价200万普通二手房计算，之前个税为2万，而房主原购房值50万，新政实施后按照差额的20%计算，也就是30万。个税增加28万。相当于房屋总价的14%。”张大伟表示，这必然将使成交量明显下调，在下周细则出台、短暂的过户末班车后，成交量必然将萎缩，成交量可能会回到2012年年中平均水平。天津链家地产市场部经理李晓炜表示，此次“国五条”细则出台将成为楼市调控从严升级的标志，预计未来房产市场交易热度将有所降低。
业内人士在其博客中表示，从“国五条”出台以来的情况来看，本次调控将分三步走，步是国务院会议出台“国五条”。第二步是国院办公厅出中央细则(“国五条”细则)，强硬升级。接下去还有第三步，相关部委还会出台细则，进一步细化相关内容，同时地方政府也将出台地方执行细则。“二者会交叉、同步进行，主要集中在3月份，少数还可能延至4月份。尤其是一线城市的细则，可能还会进一步明显更严厉的措施，值得关注、观察。”业内人士表示。
对于“国五条”细则将对楼市造成的影响，业内人士认为，该细则措辞严厉、新意颇多，应该是超出了绝大部分人的预期，所以其对今年市场的影响，也会超出很多人的预期。由于地方出细则还有一个过程，3月交易量基本不受影响，但从4月份开始，成交量会受到一定程度的抑制，估计会持续到三季度。价格变化滞后于成交量，二季度房价仍会小涨，但涨幅有所回落，而下半年个别月份可能就会出现环比下跌。由于限购升级、房贷紧缩等新政主要针对房价快涨的城市，预计今年一二线城市降温幅度，将会超过三四线城市。
业内人士表示，在新“国五条”及“国五条”细则等楼市调控措施刚刚出台的市场背景下，由于政策层面对于价格的影响预期在3-6个月，因此商品住宅的价格在范围内，短期内尤其是3、4月这个阶段不会出现“小阳春”反弹的利好，总体维持稳定。房价上涨预期受到强力打压，开发商也不可能从价格上获得相对不错的利润空间。“接下来相关部委出台的细则以及地方政府根据自身情况出台的细则，将对各地区房地产企业采取怎样的销售策略产生至关重要的影响，不过总体来看，坚持以价换量将成为房企们的主流选择。”上述业内人士表示。
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