[摘要] 把房子抵押给银行，以换取足额的养老金。“以房养老”尚未进入实操层面，就引来了口水不断。如“以房养老”如何跨越70年产权？怎样对抗房价下跌？人还活着，房子没了怎么办？由于养老金缺口争议不断，“以房养老”也被认为是政府解决养老难题的对策。
把房子抵押给银行，以换取足额的养老金。“以房养老”尚未进入实操层面，就引来了口水不断。如“以房养老”如何跨越70年产权？怎样对抗房价下跌？人还活着，房子没了怎么办？由于养老金缺口争议不断，“以房养老”也被认为是政府解决养老难题的对策。
在本报记者对多位权威学者的专访中，一个不乐观的表态是：“以房养老”确实存在金融风险。
在中国人的家庭财产构成中，房子无疑是最重要的组成部分之一。在房产市场一片大好的年代，“以房养老”的模式自然备受追捧：人们提前享用了房产的剩余价值，提高了晚年的生活质量；金融机构赚到利息。
然而，就在中国积极推进这一模式之时，这一如意算盘却在欧美等国遭遇挑战：一场突如其来的金融危机，让“以房养老”的人背负了更大的债务。
房价如下跌则模式遭遇挑战
以荷兰为例，1995-2008年间，因为荷兰政府的房贷利息退税政策以及银行宽松的放贷政策，13年间它的房价平均上涨了250%，那时的人们普遍都认为房价会这样一路高涨下去，买房是的投资。在这样的前提下，“以房养老”就变成了一个非常完美的计划。然而，2008年世界金融海啸席卷了欧洲各国，戳破了房产市场的泡沫，目前的荷兰房价平均比五年前下跌了近20%。很多在2008年前采用“以房养老”（国外称之为“倒按揭”）的老人便成为房价下跌的牺牲品。
一个广为传播的案例是：一位达到了法定退休年龄（65岁）的老人范加尔女士，手中拥有一套24万欧元的房产，其中，还欠4万欧元银行房贷。为了生活更加宽裕，2005年开始，她采用了“以房养老”的办法。
按规定，银行打算借给她相当于她房产价值75%的贷款用于养老，也就是18万欧元。这笔钱再减去4万欧元的未偿房贷，最终银行将借给她14万欧元。另外，由于老人手头紧张，无法支付这笔钱的利息，因此这些利息被加算到贷款上。银行建议范加尔女士此后每个月支取500欧元，支取年限16年，利息为5%。这16年中她总共将收到9.6万欧元用于养老，再加上这些年的要付的利息，16年后她房子的剩余价值正好被吃空。
可不幸的是，受房地产泡沫破灭影响，老人的房价下跌了。如果下跌15%，那么她的“倒按揭”上限将由之前的14万欧元下降至11.3万欧元（75%×204000-40000=113000）。如果她还是像先前一样每月支取500欧元的话，不到13年她就达到了银行规定的上限。如果她78岁还健在的话，她就面临着要被迫卖房的困境。
记者了解到，同是亚洲国家的日本也早已实践开了“以房养老”模式，由东京都武藏野市在1981年引入日本，然而，20世纪90年代日本泡沫经济破灭，房地产价格大幅下跌，使这项业务严重遇挫。
当然，房价下跌只是“以房养老”所存在的风险之一。它还受银行利率波动以及物价上涨的影响，按照目前中信[简介 实时动态]银行（我国目前为止的一家实行“以房养老”服务的机构）所采纳的模式，年限设定为10年的话，那也很有可能面临“人还活着，房子却没了”的尴尬境地。
中央财经大学保险系主任郝演苏在接受本报记者采访时表示，我国房地产市场受到管理制度的约束太大，暂时无法稳定下来。而欧美的地产市场价格相对稳定，它们具备“以房养老”的政策土壤，而中国面临的不确定因素太多。
“房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。”郝演苏说。
“巨额”的本息还款额，导致最后的结果会是：银行将以所抵押房产处置后资金偿还银行贷款。这样，“以房养老”的目标并没有达成，却也同时失去了房产。
反之，如果房价继续上涨，那么银行获得相应的利息，而养老人也可获得更充裕的养老金。并且可以将剩余的房产价值遗留给子孙后代。
不能因为有失败案例就否定政策
一个不容忽视的事实是：中国规定房屋产权仅有70年，假如实行“以房养老”，那么一个从年轻时就开始买房的家庭，到了年老时，它的房屋产权逼近，加上房屋破损，那么银行还愿意出多少钱为贷款人提供养老服务呢？“以房养老的做法在世界发达国家虽然都有，但在养老项目中所占的比重都很低，更多的养老金来源依然是企业年金、商业养老保险等。”郝演苏坦言：“它甚至都不可能成为一种模式，因为可能采用这种办法的人连整体人数的1%都不会占到。”
据人民网报道，上海从2007年开始推行“以房养老”模式，6年来成功者仅6例。出于对房价下跌的担忧以及“养儿防老”传统观念的坚持，多数老人并不认可这一模式。
可是，这并不意味着，“以房养老”模式从一开始就是失败的。虽然提出对这一模式商业风险的担心，但郝演苏依然支持“以房养老”在中国的推行：“从世界各国的案例来看，破产的几率很小，都是特例。因为参与人数少，所以其实对金融机构和个体的影响并不大，不能因为有失败的个案而否定政策。”
仅目前国情而言，郝演苏断言：没有十年二十年以房养老政策不会进入实操阶段，推行道路上阻力重重，现在谈论为时过早。因此，他建议更符合中国国情的做法是“租房养老”。
以西安为例，一套不偏僻路段的100平方米的房子，租房往往可获得1500-3000元（注：该数据来源于西安房屋租售网站）的，虽然多数情况下不如将房子倒按揭给银行所获取的大，但这种办法“旱涝保收”，又不存在任何风险，更受老人青睐。
什么样的人才适合以房养老？
“以房养老”的国家新提法，多位权威专家证实，并不是一项强制措施，而只是提供给民众选择的一项养老项目之一。至于银行（机构）愿不愿意推出这项服务，以及民众是否愿意选择，双方都是自愿的。它并非许多民众误解的政府“甩包袱”的强制行为。
中国社科院世界社会保障中心主任郑秉文告诉本报记者，实际多年以来，中国养老市场上都存在“以房养老”的社会需求，而按照《国富论》作者亚当·斯密的说法，国家应该是公民权益“保护者”，那么在此问题上，国家有责任也有义务满足民众需求，维护社会秩序。
“数据显示，中国住房自有率早已经是世界了，空置率是世界，但是由于养老体系不健全，一些老年人的权益实际上是受到损害的，为什么他们不能通过以房养老的政策去获得更幸福的晚年生活呢？”郑秉文说：“有没有政策支撑是一回事，老人们愿不愿意选择是另一回事。”
郑秉文做出这一论断的另一项重要依据是，中国目前的丁克、空巢家庭比例高，一些家庭子女都在其它城市工作、生活，甚至有些孩子定居国外，那么传统的“养儿防老”模式正在被打破，如果不及时调整政策顺应时代变化，那么若干年后养老问题将成为沉重的社会问题。
至于老年人为什么要选择“以房养老”，采访中，一些老年人从自己角度解释了这个问题：“很多老年人实际上是没有办法了才拿房子养老。现在保姆比较贵，差不多要2500元左右，而不少老年人的平均退休工资只有一千多元，两千多块钱，单独请一个保姆是超出经济能力的，这时候就想到了拿房子养老。”
这项政策的最终落足点，中信银行总行零售银行部副总经理王剑介绍说，“养老按揭”和国外的不同是，他们还是基于老人最后要把贷款还给银行的设想，由老人的子女把钱还给银行，房子还是老人自己的，而不是房子归银行来设想。
对于什么人适合“以房养老”的问题，王剑认为，首先有一定经济实力，有两套以上房产，具备偿还能力的老人是他们的目标客户。另外，这些老人的子女通常不在身边，无法或不方便居家养老，而贷款的目的是为了提升老年人的生活质量，比如外出旅游或者添置必要的生活保健设备等，让晚年的生活更有保障。
郑秉文说，有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。“从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。在许多相关联政策出台的背景下，为什么国家不能主动解决房屋的产权问题，为老百姓解除困惑呢？”
更多精彩楼讯，尽在手机房天下：m.soufun.com
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
