天津市场开发前景看好、市场升温

市场开发前景预期看好，开发投资额上半年同比增幅达24.8%

07年上半年天津市房地产开发投资额232.26亿元，同比增加24.8%，对比全国十个重点城市，天津投资额增幅位居第五位，而深圳开发投资呈下降，北京、杭州、上海投资增幅放缓。由此可见，在一线城市开发难度不断增加的情况下，二线城市成为目前房地产市场开发投资的热点，而天津市成为北方区布局的重要棋子。万科集团、首创置业、富力地产等在天津所开发的多个项目已成为集团华北区收入的主要来源，众多开发商都对天津市场未来开发前景看好而增加投资。

天津土地开发面积同比增长率位居全国首位，郊区县居住用地为地块成交主体

为保障普通住宅供应量，天津市增加郊区县特别是外环线周边居住用地供应量的同时，加大力量盘活土地存量以尽快形成有效供应。因而上半年天津市土地开发面积达到461.86万平米，同比增长率高达65.8%，位居全国首位。

随着天津城市化进程的加快，以及城市总体规划加大力度建设卫星城镇政策的推出，天津土地供应、成交向外扩张的趋势更加明显。2007 年上半年度，中心城区只成交7宗地块，其成交土地面积占全市总成交量的2.71%，而郊区县土地成交42宗，其土地面积占全市总成交量的87.97%，由此可见郊区县已成为天津市土地成交的主体。

新建商品住宅市场呈现量降价升，多区域分散发展态势

新增供应量放量增长，但供应户型仍然偏大，90平方米以下套型面积比重仅为25.46%

上半年，全国多数城市供应量出现下降，北京、上海、深圳等六个城市住房批准预售面积同比大幅下降，市场供需矛盾突出。而天津市批准预售面积同比大幅增长20%以上，住宅供应呈现放量增长的态势。

从商品住房供给的套型结构情况来看，“90平米以下70%”政策进一步落实还需时日。受项目重新审批等影响，90平米以下套型建筑面积供给量处于缓慢上升中，上半年新增供应100.10万平米，占比仅为四分之一。对比全国10个重点城市，90平方米（含）以下的供应住房占比普遍低于40%，且各城市之间差距较为明显，杭州占比最低为12.67%，北京也只有18.28%，超过30%的有深圳、重庆、成都，其中成都最高为41.05%。

“90平米以下70%”政策在近郊区县的大型普通住宅楼盘落实情况较好，如上半年新开盘的八栋适家、宝翠花都二期以完全执行此政策，下半年新入市的于泽欣苑、城际美景、凤凰小镇等也都是以90平米以下为主推户型，下半年以至08年政策才可进一步显现。

中低档普通住宅供应量的减少导致07年上半年全市商品住宅成交量同比减少4.52%；成交户型偏大，90平方米以下套型面积住宅比重仅为16%

上半年，天津市商品住宅成交440.5万平米，同比减少4.52%，主要是由于单价4000元/平方米以下的中低档住宅供应量同比大幅减少57.91%，仅有77.08万平方米。价格水平的上升使得普通消费者购买力无法负担，但整体而言天津市自住型刚性需求结构未有改变。对比全国一线城市北京、广州、深圳不断上涨的高房价使得成交量大幅下降，同比降幅分别为18.28%、16.1%、10.12%。

从商品住房登记销售的套型结构情况来看，受供应结构及消费者偏好因素影响，天津市上半年成交户型单套建筑面积主要为100-120平米和120-144平米，可以看出，由于相关政策效应滞后，即建设周期一般要两年的影响和各方面的认识尚需统一，导致90平方米（含）以下的住房成交量占比依然较低，大户型住房交易仍占主要比重。随着90平米以下普通住宅新增供应量的持续增加，消费者需求也将进一步释放，住房消费结构发生转变。

在全国10个重点城市调查中，商品住宅套型建筑面积90平方米（含）以下的比重，除重庆达到36.9%外，其他九城市均在30%以下。其中，杭州最低只有11.18%，大多数城市住房占比都在20%左右。

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